Aluguel de fundos imobiliários vs. aluguel de imóveis: um pequeno detalhe que faz toda a diferença (a favor dos FIIs) na Declaração do Imposto de Renda

Em época de declaração do imposto de renda, é oportuno destacar oportunidades de investimentos que fiquem livre do pagamento desse tributo federal, e aqui vem a calhar um pequeno comparativo entre os rendimentos recebidos de fundos de investimentos imobiliários – FIIs – e os rendimentos recebidos de aluguéis de imóveis “de tijolo” (se bem que o rendimento dos FIIs também é proveniente, em última análise, de aluguel de imóveis de tijolo, mas a referência é apenas para destacar a diferenciação existente).

Em primeiro lugar, é preciso deixar bem claro que esse artigo não é e não pretende demonstrar qualquer outra vantagem comparativa dos FIIs sobre os investimentos em imóveis, sendo o artigo focado, portanto, no aspecto tributário da renda. Logo, trato apenas de realçar uma diferença importante e de grande impacto no planejamento tributário das pessoas que vivem de renda passiva, ou pretendem viver dessa forma, ancoradas em investimentos de caráter imobiliário.

Há diversas vantagens e desvantagens entre investir em imóveis e investir em fundos imobiliários, discussão que, se vocês quiserem, poderei abordar em outro artigo futuramente. Se você não sabe o que são fundos imobiliários, e quer saber mais a respeito, indico os dois melhores sites a respeito:

– Fundo Imobiliário: excelente site mantido pelo consultor Sérgio Belleza Filho, com notícias, características, legislação, tipos de fundos negociados na Bolsa, rentabilidades, gráficos, vídeos, links e muitas outras coisas informativas e úteis.

– HC Investimentos: uma mina de ouro de informações sobre investimentos, em particular sobre os FIIs, do meu amigo Henrique Carvalho. Com dados e estudos técnicos de alta qualidade, envolvendo conceitos modernos das finanças trazidos para a realidade dos fundos imobiliários.

Aluguéis de fundos imobiliários

Os rendimentos mensais distribuídos aos cotistas de fundos imobiliários são considerados rendimentos isentos de imposto de renda, respeitadas as condições previstas em lei:

1- O cotista beneficiado tem que ter menos do que 10% das cotas do Fundo;
2 – O Fundo tem que ter, no mínimo, 50 cotistas; e
3 – As cotas do Fundo têm que ser negociadas exclusivamente em Bolsa ou mercado de balcão organizado.

Assim, na Declaração de Ajuste Anual, eles devem ser declarados na Ficha Rendimentos Isentos e Não-Tributáveis. Como não existe campo algum específico para os rendimentos dos fundos imobiliários – o que mais se aproxima é o item 08 – rendimentos de cadernetas de poupança e letras hipotecárias, acredito que eles podem ser declarados no item 13. Outros (especifique). O que vocês acham?

Não confundir os rendimentos mensais (isentos), com os ganhos de capital decorrentes da venda das cotas. Nesse caso – venda das cotas – incide o IR, de 20%, que deve ser recolhido mediante DARF, conforme prevê o art. 18, II, da Lei 8.668/93, uma vez que se trata de alienação de cotas  com ganhos de capital oriundo de operações realizadas no mesmo ambiente da renda variável.

Aluguéis de imóveis

Ao contrário dos aluguéis dos fundos imobiliários, o aluguel recebido de imóveis está sujeito ao pagamento de imposto de renda, dependendo do valor recebido e conjugado a outras rendas do contribuinte, e deve ser declarado dependendo do fato de o contribuinte recebê-lo de pessoa física ou pessoa jurídica.

No primeiro caso, ele deve ser declarado na ficha “Rendimento Tributável recebido de Pessoa Física”. No segundo caso, na ficha “Rendimento Tributável recebido de Pessoa Jurídica”.

Uma matéria bastante completa a respeito de como declarar tais rendimentos pode ser lida nessa matéria do UOL Economia: Declarar aluguel recebido depende do tipo de locatário. Há inclusive um vídeo com mais informações disponível aqui.

É importante destacar que o aluguel abaixo do teto nem sempre é isento, conforme trecho da reportagem:

“Como se trata de um rendimento provindo do aluguel de um imóvel, ele deve ser incorporado à sua renda mensal, somando salários e eventuais aposentadorias. Neste sentido, isto significa que, se você recebe R$ 500 por mês de aluguel estaria, teoricamente, isento do pagamento do Imposto de Renda. Mas, se você possui um salário de R$ 1 mil, que também seria isento de IR, por exemplo, sua renda tributável será de R$ 1.500, acima, portanto, do teto de isenção do Imposto de Renda. Neste caso, fica claro que nem sempre o rendimento de aluguel na faixa de isenção está isento da incidência do IR.”

Isso quer dizer o seguinte: os aluguéis aumentam a base de cálculo do imposto de renda, exatamente pelo fato de serem considerados como rendimentos tributáveis, e isso pode tanto aumentar o imposto que você tem a pagar, como diminuir o valor da restituição que você teria a receber. Isso não ocorre com os aluguéis recebidos de fundos imobiliários, os quais, por lei, são totalmente isentos de qualquer imposto de renda, ficando fora, portanto, de qualquer possibilidade de interferirem no cálculo de eventual imposto de renda a pagar ou a restituir.

Conclusão

Essa pequena, mas sutil diferença no regime tributário causa enorme impacto nos rendimentos líquidos que você tem direito a receber. Embora ambas as rendas passivas tenham o mesmo fato gerador – pagamento de locação pelo inquilino ao proprietário – o tratamento tributário mais benéfico aos rendimentos auferidos com fundos imobiliários  torna essa uma excelente opção quando se pensa em viver de renda de aluguéis de imóveis, já que você não pagará imposto de renda sobre os rendimentos recebidos de fundos imobiliários, não importa se você receba R$ 10 ou R$ 5.000 mensalmente com os FIIs.

A atratividade dos fundos imobiliários, nesse específico aspecto, é, portanto, inquestionável, mas você deve avaliar também outros fatores que gravitam ao redor de ambos os investimentos a fim de escolher aquele que é mais adequado ao seu perfil de investimento, ao seu horizonte de aplicação, às suas necessidades e aos seus projetos de vida, bem como de seu grau de informação do mercado e ao seu nível de tolerância ao risco.

Bons investimentos imobiliários! 😀

É isso aí!

Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

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14 Responses to Aluguel de fundos imobiliários vs. aluguel de imóveis: um pequeno detalhe que faz toda a diferença (a favor dos FIIs) na Declaração do Imposto de Renda

  1. Major 9 de março de 2010 at 0:46 #

    Ola Hotmar,

    Parabéns pelo Blog.

    Eu me interesso pelos FII, mas tenho dúvidas com relação a liquidez deles. São superior ou inferior a ter um imóvel de verdade ?

    Abs

  2. hotmar 9 de março de 2010 at 12:13 #

    Olá, Major, obrigado.

    Eu considero que a liquidez dos fundos imobiliários é maior que a dos imóveis, uma vez que grande parte dos fundos têm cotas negociadas diariamente na Bolsa, facilitando a conversão em dinheiro, no momento em que necessitar. Agora, atente que há alguns fundos imobiliários que não apresentam uma média de negociação diária. Assim, é preciso pesquisar antes de agir.

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  3. Hunter 29 de abril de 2010 at 9:13 #

    Parabéns pela iniciativa da matéria, concordo com a informação de que os rendimentos de FIIs (Fundos de Investimentos Imobiliários) devem ser declarados em “Outros Rendimentos Isentos” na declaração do IRPF (desde que o fundo se enquadre nas regras de isenção, conforme observado), ressalvo, contudo, observação quanto à incidência do Imposto de Renda sobre o ganho de capital na venda (alienação) de cotas de FIIs, neste caso, não ocorre retenção na fonte, conforme informado, mas, a responsabilidade pelo pagamento do imposto de renda incidente sobre o ganho de capital (20%) é do próprio vendedor (alienante) das cotas. Abraço.

  4. Guilherme 30 de abril de 2010 at 13:28 #

    Hunter, obrigado pelas informações e também quanto à correção do pagamento do IR!

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  5. Ciro Mikami 15 de setembro de 2010 at 6:20 #

    Sobre a informação acima: “Não confundir os rendimentos mensais (isentos), com os ganhos de capital decorrentes da venda das cotas. Nesse caso – venda das cotas – incide o IR, de 20%, mas é retido na fonte”.

    Acho que o Imposto de Rend deve ser relhido mediante DARF. Portanto tenho dúvidas quanto a retenção na Fonte, pois quem sabe do valor do custo de aquisição é o titular da cota. Será que estou errado???

  6. Guilherme 15 de setembro de 2010 at 10:46 #

    Ciro, você tem razão. O imposto deve ser recolhido mediante DARF, conforme prevê o art. 18, II, da Lei 8.668/93, uma vez que se trata de alienação de cotas.

    Fonte: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8668.htm

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  7. Guilherme 15 de setembro de 2010 at 10:48 #

    Aliás, acabei de fazer a atualização do artigo, nessa parte.

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  8. carlos ceni 13 de maio de 2012 at 21:38 #

    Minha duvida é:
    Se eu possuo um imovel pelo qual paguel R$100.000,00 e vendi por R$200.000,00 eu devo pagar ir sobre esse ganho de capital a menos que eu compre outro imovel no prazo de 180 dias utilizando os R$200.000,00.
    E se eu optar pela compra de cotas de fundo imobiliario?
    Tenho essa mesma isenção?
    Grato pela atenção.

  9. Guilherme 16 de maio de 2012 at 7:20 #

    Carlos, infelizmente não. Só há isenção se for para compra de outro imóvel.

  10. Investidor de Risco 30 de maio de 2012 at 23:56 #

    Tudo bem, Guilherme? Conheci os FII’s há pouco mais de um ano… desde então comecei a estudá-los… na época eu estava buscando formas de aumentar meus investimentos em imóveis, mas me incomodava muito o fato de que 27,5% dos valores dos aluguéis seriam enviado ao governo… os FII’s além do benefício fiscal, tem muitas outras vantagens sobre os imóveis individuais, e foi a saída que encontrei para os meus investimentos imobiliários…

  11. Guilherme 2 de junho de 2012 at 14:26 #

    De fato, IR, investir em fundos imobiliários é uma forma inteligente de diversificação de capital!

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  1. Valores Reais » 3 estratégias com investimentos em fundos imobiliários – FIIs - 14 de abril de 2010

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  2. Carlos S. Silva - 13 de julho de 2010

    Aluguel de FIIs x de imóveis: um pequeno detalhe que faz toda a diferença (a favor dos FIIs) na Declaração do IRPF – http://bit.ly/dnRNPU

  3. Valores Reais » Minha experiência com fundos de investimento imobiliários (FII): Shopping Parque Dom Pedro – PQDP11 - 19 de julho de 2010

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