Minha experiência com fundos de investimento imobiliários (FII): Shopping Parque Dom Pedro – PQDP11

Uma das boas opções de investimento no aquecido mercado imobiliário brasileiro é a aplicação em fundos de investimento imobiliário, os FIIs. Por meio dele, você se torna proprietário, na qualidade de cotista, de empreendimentos de vulto, como shopping centers, edifícios comerciais, hospitais, prédios universitários, centros de distribuição e logística etc., tendo direito ao recebimento de aluguéis – denominados “rendimentos” – em proporção à quantidade de cotas que possui, além do eventual ganho de capital proporcionado pela  venda de cotas que se valorizaram no mercado secundário, da Bolsa de Valores.

É, portanto, um ativo real que gera renda mensal, mas sem o ônus da administração dos bens (que fica a cargo do fundo), residindo nisso um de seus mais marcantes atrativos.

Sobre os fundos imobiliários, já fizemos comentários sobre 3 estratégias de investimento usando esse investimento “concreto”, que teve ótima repercussão entre os leitores. Há, também, inegáveis vantagens tributárias, como pontuei em outro artigo.

Pois bem. Hoje vou discorrer sobre minha experiência prática nesse tipo de investimento, que consistiu na aplicação no Fundo Imobiliário do Shopping Parque Dom Pedro, no final do ano passado.  De acordo com as informações contidas no site Fundo Imobiliário,

“Este fundo é proprietário de 15% do Shopping Parque Dom Pedro, localizado em Campinas-SP e é administrado pelo Banco Ourinvest. O estabelecimento tem 120 mil m² de Área Bruta Locável (ABL) com 387 lojas e 36 operações de fast-food, sendo o maior da América Latina em área contígua”.

Após estudar os prós e contras do investimento nesse fundo imobiliário, cheguei à conclusão de que valeria a pena investir parcela de meu capital nesse empreendimento, sobretudo pela garantia de rentabilidade mínima aos cotistas. Isto é, os administradores do fundo se propuseram

“A garantir uma rentabilidade mínima aos cotistas completando, com recursos próprios, a distribuição de rendimentos do fundo de forma a mantê-la num patamar mínimo de R$ 8,30 por cota ao mês durante um período de 36 meses a partir do início do fundo”.

Como a cota de lançamento do fundo estava orçada em R$ 1 mil, isso significava um rendimento mensal de 0,83%, líquido de imposto de renda (cerca de 9,96% a.a., obrigado ao leitor Eduardo pela correção!) – e isso sem contar a eventual valorização da cota. Considerando que, à época, a taxa SELIC estava orbitando em torno de 8,75% a.a., só a distribuição dos aluguéis mensais já superaria o CDI, o que apontava um prêmio de risco interessante, dadas as características do empreendimento.

Apesar de não morar em Campinas, e nem conhecer pessoalmente o shopping, alguns amigos que já moraram naquele cidade asseguraram que o shopping tinha uma boa movimentação, e estava em expansão. Esse fato agregou confiança ao êxito do investimento, uma vez que, em se tratando de fundos imobiliários, é sempre bom checar, seja pessoalmente, seja com pessoas que tenha visitado o empreendimento (prédio, hospital, galpão etc.), o estado geral do edifício objeto do fundo imobiliário.

Como “descobri” o investimento

Vale a pena contar como cheguei até o investimento, que foi quase “por acaso”. Eu estava num banco, aguardando o atendimento, na sala de espera. E, para aproveitar melhor o tempo ocioso, optei por ler o jornal Valor Econômico. Eis que, em meio às notícias econômicas do dia, me deparo com um anúncio bem vistoso desse FII, com especial ênfase conferida à garantia de rendimento mínimo.

Como eu já estava sondando o mercado de fundos imobiliários, querendo uma boa oportunidade para fazer um test drive, resolvi, após estudos preliminares, como dito acima, fazer a reserva e investir no empreendimento.

A dificuldade de fazer a reserva

Foi uma verdadeira “batalha” conseguir participar da oferta. Isso porque não eram todas as corretoras que estavam participando da oferta, incluindo a que eu estava utilizando à época  (e que, na verdade, ainda utilizo) – Link Trade. Após vários contatos, emails e telefonemas, consegui, enfim, fazer a solicitação da reserva com a corretora do Bradesco.

Felizmente, deu tudo certo, e as cotas foram adquiridas ao preço de lançamento – R$ 1 mil. Sem o pagamento das taxas de corretagem, como é próprio dos pedidos de reserva.

O curioso é notar que, à época do seu lançamento, havia um estande no próprio shopping Parque Dom Pedro, onde a corretora Petra buscava atrair clientes do shopping a se tornarem donas do próprio shopping em que faziam compras, por meio do slogan “O shopping que você escolheu agora também pode ser seu”.

A reportagem do Valor Econômico ficou 4 horas no estande, e durante todo esse período, por incrível que pareça, os consultores de investimento da corretora só foram abordados por pessoas que buscavam informações sobre… promoção de Natal e localização de lojas! E isso considerando que o estande foi montado justamente na época de maior movimento no shopping, que é a época de fim de ano…

Alguma movimentação de interessados só ocorria mais para o final do dia, mas ainda assim realizada por lojistas interessados em serem donos de uma fatia do shopping.

Análise do investimento

Confesso que fiquei surpreso com a rápida valorização do FII. Pouco mais de um mês do início das negociações, ainda no final de 2009, a cota do PQDP11 chegou a alcançar R$ 1.160,00, uma impressionante valorização de 16%.

Entretanto, o valor da cota ficou estacionado nesse patamar, apesar das oscilações ocasionais, de modo que, na última quinta-feira, decorridos mais de 7 meses, a cota estava sendo cotada a R$ 1.158,00. No preço atual, o yield desse fundo está em 0,71% a.m. Embora seja um valor que ganhe da poupança, está um pouco inferior ao CDI, de modo que, mesmo que eu não tivesse investimentos nesse fundo, eu não compraria a cota pelo valor atual de mercado.

Por outro lado, a garantia de rendimento mínimo tem sido cumprida à risca pela administração do fundo.

Créditos da imagem: Fundo Imobiliário

O curioso do investimento diz respeito ao aluguel distribuído no mês de março, referente ao mês de janeiro. Ao invés dos habituais R$ 8,30 por cota, o FII distribuiu R$ 8,50, ou seja, acima da rentabilidade mínima garantida, conforme comunicado contido no próprio site da Bovespa:

“O Banco Ourinvest S.A., na qualidade de administrador do Fundo Investimento Imobiliário Parque Dom Pedro Shopping Center, informou que em 19/03/2010 dará início ao pagamento do rendimento, referente ao mês de janeiro/2010, no valor de R$ 8,5080621 por cota, aos titulares de cotas em 26/02/2010”.

Por quê os rendimentos referentes a janeiro foram maiores? Eu presumo que se deva a fatores sazonais, ou seja, à maior receita decorrente das vendas do fim do ano anterior (Natal).

Vale lembrar que alguns fundos imobiliários também podem prometer garantia de rentabilidade mínima. Eu li o prospecto de um fundo – não me lembro qual agora (mas acho que era do setor educacional) – que também garantia um rendimento mensal, mas que ressalvava expressamente que, mesmo que o fundo ganhasse receitas adicionais, o excedente não seria distribuído aos cotistas. Fiquem atentos ao regulamento e prospecto dos fundos!

Outra coisa a ser observada é que muitos fundos irão construir ou comprar prédios e angariar rendas decorrentes de futuras locações. Prestem atenção: verbos no futuro. Eles podem ou não se concretizar. Enquanto os locadores não chegarem, você não terá inquilinos morando em seu empreendimento. E, não tendo inquilinos, não haverá aluguel caindo em sua conta.

Eu, particularmente, estou optando, nas atuais condições de mercado, por fundos imobiliários já maduros, com locadores já existentes, ao invés de fundos que tenham promessas de comprar imóveis para futuras locações, e consequentes futuros rendimentos.

Observações importantes

Apesar desse investimento ter tido um retorno bastante satisfatório, durante esse curto período de tempo, um dado deve ser destacado, mas que não estou seguindo no momento: diversifique seus investimentos em fundos imobiliários. Atualmente, estou investindo apenas no Shopping Parque Dom Pedro, em face da necessidade de saldar outros compromissos que exigem maior liquidez no curto prazo. Mas estou ciente dos riscos, apesar de o Shopping Dom Pedro me parecer um bom investimento, tanto é assim que continuo a estudar os fundos imobiliários a fim de ampliar e diversificar minha atuação nesses ativos reais.

Diversificando sua participação, você estará diluindo os riscos, e tornando mais estável sua carteira de investimentos imobiliários.

O site Eu tô na Bolsa publica periodicamente um ranking dos yields dos FIIs do mercado, que pode funcionar como um bom guia para sua escolha. Entretanto, não balize suas decisões apenas na taxa de distribuição de aluguéis, como bem demonstrou o Henrique Carvalho em ilustrativo artigo a respeito de um caso concreto envolvendo o Memorial Office.

Dos fundos que atualmente estão sendo negociados no mercado, tenho particular interesse pelos FIIs Nossa Senhora de Lourdes (NSLU11B), que atua no setor hospitalar, e Europar (EURO11), que atua no setor de logística. Dessa maneira, estaria diversificando também entre distintos segmentos econômicos (shopping center, hospital e logística), o que contribuiria, em tese, para uma melhor diluição de riscos.

Conclusão

Os fundos imobiliários são excelentes alternativas para a construção de uma carteira baseada em distribuição de renda. Se você pretende, na fase de pós-independência financeira ou mesmo agora, garantir um rendimento mensal estável, livre de impostos e ancorado em ativos reais, considere a hipótese de investimento no setor imobiliário, mas por meio dos FIIs.

Tal como em qualquer outro tipo de investimento, a entrada nesse ramo exige estudo, disciplina e paciência para encontrar as melhores oportunidades. Porém, os resultados podem ser largamente recompensados, se você inserir os fundos imobiliários dentro de uma estratégia maior de construção de patrimônio.

É isso aí!

Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

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Qualquer decisão tomada após a leitura dos artigos contidos nesse blog é de única e exclusiva responsabilidade do usuário. Esse blog é apenas para fins de entretenimento. Nenhuma informação encontrada nesse site deve ser usada como conselho de investimento. Para isso, consulte profissionais da área.

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115 Responses to Minha experiência com fundos de investimento imobiliários (FII): Shopping Parque Dom Pedro – PQDP11

  1. Denis Storti 12 de julho de 2010 at 13:36 #

    e ae VR,

    Tenho uma dúvida: Toda compra de cotas de FII considera corretagem de um lote de ações? Exemplo: Uso a Spinelli e a corretagem pro fracionário é de 5,90 e no 16,90 pra outros valores. Fiz uma simulação de compra de 1 FMOF11 e me cobraram 16,90, sendo que uma cota está custando R$121,00.
    É normal isso ou o problema está na Spinelli?

    Gostaria muito de ver mais matérias sobre FIIs,
    Abraços.

  2. Thais Aux 12 de julho de 2010 at 13:54 #

    Legal você falar dos Fundos Imobiliários! Tenho interesse neles, mas quase nenhuma informação a respeito. Mas pelo que você falou aí, se ele tá abaixo do CDI, não era mais interessante pegar um Fundo DI mesmo?

    Completando: eu conheço esse shopping e ele é o maior e melhor de Campinas! É tão grande que eu só vi metade dele… é ótimo! 😉

  3. Guilherme 12 de julho de 2010 at 14:04 #

    Denis, acabei de fazer uma simulação aqui: aparentemente, sim, ou seja, toda compra de cotas de FII considera corretagem de um lote de ações. Fiz um teste: simulei uma ordem de compra do PQDP11, e a corretagem que apareceu foi a de ordem dada no mercado-padrão, R$ 9,80, na corretora Link Trade.

    Thais, obrigado pelas informações, principalmente pelo seu conhecimento concreto do shopping! Bom saber que ele é muito bom e bem espaçoso, sinal de que não comprei um empreendimento pequeno….hehhe….. 😀

    Quanto ao investimento em si, o FII tem a vantagem de vc ganhar em duas pontas, quais seja, pelos rendimentos mensais, e também pela valorização da cota. Ou seja, hoje o preço pode estar em R$ 1.158,00, e distribuir R$ 8,30 por cota, mas daqui a 1 mês, hipoteticamente falando, a cota pode continuar distribuindo R$ 8,30, mas a sua cotação fechar em R$ 1.200.

    Ou seja, quando se pensa no investimento em FII, o investidor deve avaliá-lo globalmente, pela possibilidade de valorização (ou desvalorização) do valor da cota, e também pelo rendimento do aluguel.

    Lembrando, ainda, que há fundos que podem apresentar histórico consistente de aumento progressivo (mas lento) na distribuição dos aluguéis.

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  4. Henrique Carvalho 12 de julho de 2010 at 14:13 #

    Excelente artigo para um ótimo tema!

    Na verdade sou meio suspeito para falar sobre Fundos Imobiliários não é mesmo?! rs

    Guilherme, como cotista dos FII Europar (EURO11) e Nossa Senhora de Lourdes (NSLU11B) só posso dizer que são ótimos fundos e com boas perspectivas futuras. Atualmente, o yield mensal deles não está entre os mais atraentes (0,75% para o EURO11 e 0,81% para o NSLU11B), porém ainda acima da média dos FII (0,72%).

    Se uma sugestão for bem-vinda eu ficaria de olho também no Anhanguera Educaional (FAED11B), no West Plaza (WPLZ11B) e no Rio Bravo Renda Corporativa (FFCI11).

    E se me permite já responder ao Denis, o lote nos FII é de 1 cota. Portanto, qualquer cota comprada você irá pagar corretagem de lote. Fiquem atentos aos custos! E lembrem-se sempre da diversificação, citada pelo Guilherme neste ótimo artigo.

    Grande Abraço!

  5. Investimentos e Finanças 12 de julho de 2010 at 15:04 #

    Olá Guilherme,

    O Shopping Parque Dom Pedro é excelente e vc fez um excelente investimento. O Yield de 0,71 % não está ruim. Veja que a LFT de julho foi de 0,79%; descontando o IR de 15% da 0,67 %. Como o rendimentyo do FII é liquido de IR acho que está em um valor interessante, dada as condições atuais de mercado, principalmente a nivel de diversificação.

  6. Guilherme 12 de julho de 2010 at 15:48 #

    Henrique, obrigado pelo comentário! 😀

    Cara, vc é “o” especialista nos FIIs, não preciso dizer mais nada! Só tenho a agradecer pelos inúmeros artigos abordando essa avançada forma de investimentos imobiliários. E também, é claro, pelas sugestões de FIIs para composição da minha carteira, atualmente concentrada no PQDP11. O Anhanguera me parece muito promissor, e ajudaria ainda mais na diversificação, pela inclusão do segmento educacional. O WPLZ11B complementaria a diversificação, no setor comercial. E o Rio Bravo tem o gerenciamento do gestor de mesmo nome, cujos produtos e serviços tenho olhado com bastante atenção ultimamente.

    Investimentos, obrigado pelos comentários! Você tem toda a razão no cálculo da rentabilidade atual desse FII, quando comparado com o seu benchmark. Não tinha me atentado para esse detalhe.

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  7. Jônatas R. Silva 12 de julho de 2010 at 16:17 #

    Olá Guilherme,
    Puts, nunca pensei em investir em imóveis nesse sentido.
    Vou procurar estudar um pouco para ficar mais “esperto”.
    Ótimas dicas, obrigado!
    Fica com Deus.
    Abraço

  8. Ricardo 12 de julho de 2010 at 18:39 #

    Olá, Guilherme.

    Obrigado pela menção ao meu site e pelos “esclarecimentos técnicos” que você me respondeu por e-mail.
    Minha corretora participou da oferta do FII do Parque Dom Pedro e na época achei o investimento bastante interessante, porém, acabei não participando por não estar com dinheiro disponível naquele momento.
    Hoje estou apenas com o West Plaza, que está com o Yield aparentemente mais atrativo do que os outros FII. Não sei qual é o motivo da divergência, mas até o momento, os rendimentos do fundo têm sido constantes.
    Abraços

    Ricardo

    • Anônimo 3 de março de 2018 at 11:16 #

      ola,quanto vc ganha por mes investindo em fii? desde ja agradeço!

  9. Valdecir Nelson Hass 12 de julho de 2010 at 18:51 #

    Bom artigo, inclusive eu gostaria que a corretora que eu uso tivesse alguém dando “dicas” nesse sentido. Um fundo que me parece promissor é o PRSV11. Qto ao NSLU11B tem o incômodo do imóvel servir só para Hospital. Um grande abraço.

  10. Henrique Carvalho 12 de julho de 2010 at 18:53 #

    Guilherme,

    Muito obrigado mesmo pelos elogios! É muito gratificante este reconhecimento por sua parte.

    Caso necessite de qualquer apoio para a tomada de decisões pode contar comigo.

    Grande Abraço amigo!

  11. Guilherme 12 de julho de 2010 at 19:15 #

    Jônatas, vale a pena estudar o assunto!

    Henrique, obrigado mais uma vez pela atenção!

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  12. Guilherme 12 de julho de 2010 at 19:19 #

    Ricardo e Valdecir, obrigado pelos comentários!

    Ricardo, o West Plaza já tem duas indicações aqui (a sua e a do Henrique). Muito bom, sinal de que o investimento tem atratividade.

    Valdecir, esse é realmente o risco do NSLU11B, a falta da diversificação. Por isso que é bom complementar o investimento em FIIs com outros imóveis, para diluir o risco. É o que eu pretendo fazer – diversificar – por isso continuo analisando o mercado.

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  13. Investimentos e Finanças 12 de julho de 2010 at 21:14 #

    O West Plaza tem um Yeld maior justamente por que a sua cota não valorizou, até desvalorizou, diferente da maioria dos outros FIIs. E por que desvalorizou?? Por que o Shopping tem uma clientela fraca e bem proximo abriu um outro Shopping (Bourbon) bem melhor. Ou seja no curto prazo existe uma garantia do pagamento dos rendimentos 3m 0,83 por cota mas no LP as perspectivas para o Shopping não são das maelhores. Por isto não recomendo a compra dele para o LP, exceto em uma pequena posição em uma carteira muito diversificada. Ou seja paga mais por que é mais arriscado.
    There’s no free lunch!!

  14. Guilherme 12 de julho de 2010 at 21:56 #

    Investimentos, oportuna a sua explicação sobre o yiel do West Plaza. Isso demonstra a importância de saber as razões pelas quais um determinado FII apresenta um yield maior ou menor e, conjuntamente com o panorama fático que cerca o empreendimento, avaliar se vale ou não a pena continuar investindo nele.

    Quando um FII apresenta algum movimento anormal nos preços das cotas, falando genericamente, é porque geralmente alguma notícia relacionada a possível modificação nos fundamentos alterou o humor dos mercados, projetando perspectivas otimistas ou pessimistas. O caso do Memorial Office foi um exemplo paradigmático dessa situação.

    Uma outra coisa que me preocupa é uma certa euforia com o lançamento de diversos FIIs no mercado, ultimamente. Será que esses novos empreendimentos não estão se aproveitando muito dessa onda que está invadindo o mercado, querendo aproveitar o bom “momento” para captar mais recursos? Será que não estamos vivenciando, no mundo dos FIIs, algo parecido com a onda de IPOs de 2007/2008?

    Não estou generalizando, até porque vejo ótimos e promissores lançamentos no mercado, mas apenas propondo reflexões para que o pessoal não entre em qualquer empreendimento “no escuro”. 😉

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  15. Valdecir Nelson Hass 12 de julho de 2010 at 22:31 #

    É desse tipo de troca de experiência que precisamos. Acho o Pres. Vargas, no Rio (PRSV11) interessante, principalmente no longo prazo. Tô tentando comprar umas cotas por R$940,00, SENDO UM Yeld de 0,78%, porém a ANAC terá reajuste agora em setembro. Este tipo de imóvel, localizado no centro do Rio, dificilmente corre risco. Gostaria que os amigos pesquisassem. Outro detalhe, ele tem uma boa liquidez. É isso.

  16. Valdecir Nelson Hass 12 de julho de 2010 at 22:34 #

    Gostaria que os amigos me revelassem algo a respeito do EURO11. Grato.

  17. Guilherme 12 de julho de 2010 at 22:40 #

    Hass, os órgãos públicos talvez sejam os melhores locadores que todo proprietário de imóvel gostaria de ter. Por quê? Porque dificilmente há o risco da inadimplência, cujo risco diminui consideravelmente quando se trata de órgãos públicos federais.

    Ademais, contratos com esses órgãos geralmente são de longo prazo, garantindo segurança adicional ao locador.

    Enfim, está aí outro FII a ser analisado pelo investidor que queira viver de renda de aluguel (pago indiretamente pelo Governo Federal).

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  18. Guilherme 12 de julho de 2010 at 22:44 #

    Valdecir, aqui dois presentes pra vc, relacionados ao Europar:

    http://hcinvestimentos.wordpress.com/2009/06/07/fii-europar-euro11/ Artigo do blog HC Investimentos sobre esse FII;

    http://www.fundoimobiliario.com.br/downloads/Analise_de_Investimento_EUROPARjaneiro09.pdf análise do Europar pelo Sérgio Belleza.

    Um dos destaques do Europar é a distribuição constante de alugueis ao longo do tempo.

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  19. Willy Fog 13 de julho de 2010 at 11:42 #

    Muito interessante o artigo Guilherme.

    Assim como comprar uma ação seria algo como comprar um pedacinho de uma empresa, comprar uma cota de FII seria como comprar um pedacinho de um imóvel.

    Futuramente pretendo investir em FII de certeza. Acho um investimento muito promissor.

    Abcs

  20. Guilherme 13 de julho de 2010 at 13:26 #

    É esse o raciocínio, Willy!

    Tornar-se proprietário de ativos reais: empresas, no caso de ações/ETFs, imóveis, no caso de FIIs.

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  21. Hass 13 de julho de 2010 at 18:50 #

    Muito Obrigado Henrique.

    Descupe a insistência, mas hoje conversando, via skype, com o Sérgio Bellezza, ele reforçou a recomendação de compra para o PRSV11,afirmando que é um dos melhores produtos do mercado. E ainda explicou que um dos motivos dele “cair” após seu IPO é que o Bradesco foi contratado como formador de mercado e com isso “jogou” um monte de cotas para vender o que “empurrou” os preços das cotas para baixo (força vendedora) e que essa queda foi injusta, porém abriu uma boa oportunidade de compra. É isso, novamente obrigado. E vamo levar essa prosa adiante que tá ficando interessante.

  22. Guilherme 13 de julho de 2010 at 19:13 #

    Hass, muito interessante a observação do Sérgio. Embora não conheça o empreendimento, me parece que tem boas perspectivas de crescimento, principalmente se o mercado reconhecer a precificação errônea da queda, que aparentemente nada tem a ver com os “fundamentos” do fundo imobiliário.

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  23. Hass 13 de julho de 2010 at 19:59 #

    Henrique, quanto ao EURO11 o que me provoca certa resistência é a localização dos imóveis. Não gosto de galpões localizados à beira de rodovias, porque são na verdade imóveis rurais, o que implica em valorização inferior aos imóveis, de fato urbanos. Raciocício pessoal e de repente errado hein.
    Pode ser que devido a estes fatos é que o fundo paga uma boa rentabildade como prêmio a estes riscos.
    Um abraço fraterno

  24. Guilherme 13 de julho de 2010 at 21:21 #

    A localização, de fato, pode influenciar negativamente no valor dos imóveis.

    No entanto, creio que a boa administração do fundo, conseguindo distribuir rendimentos de forma constante ao longo de um bom tempo (R$ 1,36 por cota), aliada à valorização da cota desde seu início, são bons indícios de que o fundo está conseguindo não só manter a atratividade do investimento, como também gerando valor aos seus cotistas, o que é verificado por meio da crescente valorização da cota. Parece-me ser um bom sinal…

    Ah, sim, e eu sou o Guilherme, não o Henrique……rsrss

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  25. josé 7 de setembro de 2010 at 21:39 #

    Olá pessoal ,conheço o fundo imobiliário, desde o lançamento do NSLU11B.
    Na época liguei para uma corretora , que por sinal foram atenciosos e me explicaram tudo direito como funcionava ,uma das coisas que me chamou atenção foi a isenção do IR. sobre os rendimentos mensais . mas acabei não entrando ,depois de anos fiquei sabendo do shopping dom pedro , dai que eu fiz ,liguei p mesma pessoa que me atendeu na época , e fui visitar o shopping . andei horas e não vi tudo ,é gigante .
    Hoje tenho cotas desse fundo e não me arrependo , ainda mais que gosto de imóvel p renda , uma vantagem também é que vc não precisa bater na porta de ninguém ,e também não preciso fazer reforma , e pode vender por partes seu “imóvel”(cotas )sem burocracia . quem sabe mais p frente compro mais algumas cotas, pois qdo me aposentar é mais fácil administrar um fundo imobiliário do que um imóvel .
    Abraço a todos ,e parabéns pelas postagens . DEUS OS ABENÇOE.

  26. Guilherme 7 de setembro de 2010 at 22:01 #

    Parabéns, José!

    Você tem uma visão bastante madura dos fundos imobiliários, como investimentos componentes de uma carteira de renda passiva. As vantagens são bem essas que vc citou mesmo. E vc ainda visitou o empreendimento, que é uma coisa muito legal de se fazer, para conferir “in loco” a viabilidade do investimento.

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  27. Renato 30 de setembro de 2010 at 17:05 #

    Quanto ao FII Presidente Vargas (PRSV11) gostaria de saber se a inquilina ANAC foi movida por alguma intenção de deixar o imóvel no CP ao fazer contrato por apenas 1 ano. Algum colega está sabendo?
    Abs
    Renato

  28. Guilherme 2 de outubro de 2010 at 16:01 #

    Renato, infelizmente, não estou acompanhando essa notícia, logo, não posso dar mais informações.

    Vamos ver se alguém aqui no blog saberia responder.

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  29. Bruno 6 de novembro de 2010 at 10:01 #

    Uma dúvida e preocupação minha, me ajudem a esclarecer com a experiência de vocês…

    Eu também sigo a linha de pensamento de que posso lucrar das duas formas: pelos rendimentos mensais e com a valorização da cota.

    Eu vi que o volume negociado é muito baixo, “obrigando” a pessoa que quer vender a diminuir um pouco o preço. O meu receio é de que eu receba os rendimentos mensais, conte como x% valorização do que investi e fique feliz, mas na hora de realizar a venda da cota, eu tenha que vender por um valor abaixo do justo, e essa minha x% valorização se torne menor do que eu a estava considerando.

    Ou seja, se na hora da venda a cota estiver menor do que eu comprei, vou ter 2 prejuízos: o valor menor + valor menor ainda pela necessidade de abaixar o preço e conseguir vende-la. Fora o alto custo da corretagem por se tratar de lote padrão.

    Se na hora da venda a cota estiver maior, da mesma maneira vou ter a baixa do valor menor de venda + corretagem padrão.

    Estou sendo muito pessimista? Estou dizendo isso pois senti muita dificuldade na venda das cotas…

  30. Guilherme 6 de novembro de 2010 at 13:44 #

    Bruno, o que você falou está correto. A liquidez dos FIIs, embora seja melhor que a dos imóveis de tijolo, é inferior à liquidez do mercado acionário em geral.

    Você deve ter em mente, ao investir em FIIs, o mesmo parâmetro que rege a negociação de imóveis. Ou seja: você não deve ter pressa em vendê-los. Não se “treida” um FII como se treida uma ação como PETR ou VALE. Você deve investir em fundos imobiliários como se investe em imóveis: pensando no longo prazo, no recebimento de aluguéis e na valorização dos empreendimentos, a longo prazo.

    A dificuldade na venda das cotas é natural, e decorre do pensamento dos investidores em FIIs, considerados em conjunto, que também tratam essa classe de ativos como um investimento de longo prazo.

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  31. Hass 15 de novembro de 2010 at 22:52 #

    @Guilherme
    Renato, a ANAC só faz contratos de um ano, pois é uma questão do estauto da empresa. já pesquisei isso, aliás sou cotista do Pres. Vargas e acho uma excelente oportunidade de investimento. Aproveite que o preço ainda tá interessante.

  32. Guilherme 17 de novembro de 2010 at 19:22 #

    Interessante, Hass. Não sabia dessa informação. Grato.

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

    p.s.: o Invest & Finanç é outro que tb virou cotista do Pres. Varg.

  33. marisa 21 de novembro de 2010 at 22:38 #

    ola sou totalmente leiga, não entendo nada sobre estes assunto e acho muito complicado, mas, outro dia surgiu comentarios a respeito e fiquei interessada.Pelo o que voce escreveu o que eu entendi é que vc compra uma parte de um grande Imovel comercial e recebe um aluguel mensal sobre esta parte e a medida que este imovel cresce a sua parte tambem e o seus rendimento mensais também, certo, mas, as minhas dúvidas são:Quem adminstra tudo isto, qual é a porcentagem deles, é igual aluguel de uma imobiliaria?2. Quando voce entra neste investimento é apenas por conviete?3. dependendo do imovel tem um valor minimo para entrar?,4. como o governo tira a sua fatia se é isento de imposto ?5. como se declara no imposto de renda ?

  34. Guilherme 21 de novembro de 2010 at 23:04 #

    Olá, Marisa, vamos às respostas:

    1) Quem administra são, geralmente, empresas de fundos de investimentos. O aluguel tem uma mecânica semelhante ao do aluguel de imóveis, com a vantagem de você não precisar se preocupar com a administração dos imóveis, que fica a cargo da empresa. A porcentagem deles é expressa na taxa de administração, e varia conforme o FII;

    2) Não é apenas por convite. Pelo contrário, você pode entrar ou participando de uma oferta pública inicial, ou comprando as cotas no mercado secundário, ou seja, no home broker, como se fosse uma ação;

    3) Sim, depende do valor da cota. Há cotas que podem ser compradas a partir de R$ 1.000,00, ou até menos. Lembrando que o aluguel também é proporcional ao valor da cota e varia também de acordo com a empresa;

    4) O governo tira sua fatia dos ganhos de capital na venda das cotas;

    5) Na ficha “bens isentos”.

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  35. Bruno 29 de dezembro de 2010 at 14:58 #

    Olá, excelente matéria, parabéns!!!! Estou estudando possibilidades p 2011. Tenho em meu portfolio 30% ações, 30% tesouro direto e 30% cdb. Já ta na hora de colocar uns imoveis nestas opções. A minha dúvida é: vocês costumam fazer compras mensais? quando cai o preço?

    Grato.

  36. Hass 30 de dezembro de 2010 at 23:28 #

    Bruno, eu entendo que a melhor maneira é ir fazendo aportes mensais, inclusive, se possível, reenvestindo os dividendos, porque isso permitirá no futuro vc ter um patrimônio que lhe dê uma renda. Considero como excelente opção o fundo HGJH11, que no atual preço dá um yeld de 0,91%. Aproveite antes que o mercado descubra esse fundo, que foi o que ocorreu com o PRSV11, que eu fiquei insistindo como sugestão. É isso.

  37. Hass 30 de dezembro de 2010 at 23:30 #

    Bruno, quanto aos preços dos FII`s eles costumam sofrer poucas variações, não tendo, portanto a preocupação de esperar “cair” o preço pra poder comprar.

  38. Guilherme 5 de janeiro de 2011 at 11:47 #

    Bruno, o Hass respondeu de forma muito boa aos seu questionamento.

    Quanto ao método de investimento, cada um deve encontrar o que é mais apropriado, tendo em vista seu grau de aversão ao risco, sua tolerância à baixa liquidez dos FIIs, e suas estratégias pessoais de alocação de ativos. 😉

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  39. Rodrigo 23 de fevereiro de 2011 at 8:47 #

    Ótimo texto. Gosto muito do investimento em Fundos Imobiliários, principalmente pelo Fluxo de Caixa gerado e pela isenção do IR.

  40. josé 23 de fevereiro de 2011 at 21:09 #

    Pessoal que vcs acham do Fundo de Investimento Imobiliário Fundo de Fundos. (bcff11b

    http://www.ourinvest.com.br/imagens/bcfundodefundos/Material%20Publicitario_20110202.pdf

  41. Hass 24 de fevereiro de 2011 at 20:55 #

    José, eu acho que não compensa pagar um fundo pra escolher FII`S pra vc, pois é relativamente fácil nós mesmos (pessoas físicas) analisarmos FII´S (diferentemente de ações), principalmente porque há blog´s como esse que permite uma interação entre investidores pessoas físicas, funcionando como aprendizagem. É isso. Um abraço fraterno.

  42. josé 24 de fevereiro de 2011 at 21:43 #

    valeu hass pela dica ,vou analisar melhor , atualmente tenho pqdp11,em um ano teve uma boa rentabilidade. Estou pensando em aumentar minha carteira ,mas pretendo adquirir na oferta publica. obrigado ,abr.

  43. Hass 25 de fevereiro de 2011 at 18:08 #

    José, dê uma espiada no HGJH11.

  44. josé 25 de fevereiro de 2011 at 19:23 #

    ok. Hass, vou dar uma olhada sim ,obrigado

  45. Guilherme 27 de fevereiro de 2011 at 21:50 #

    José, eu concordo com o Hass: atualmente, prefiro eu mesmo escolher os ativos nos quais vou investir, pelos motivos expostos pelo Hass.

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  46. Ed 11 de maio de 2011 at 4:41 #

    Sou leigo no assunto mas não é a primeira vez que vejo a respeito…achei interessante. Sou de Jundiaí e está previsto para o próximo ano aqui na cidade a inauguração de 2 shoppings, sendo um deles o Iguatemi em região nobre da cidade e o outro sendo construido pela maior construtora deste tipo do país que terá inclusive torres comerciais, na principal avenida da cidade, próximo a rodoviaria na entrada da cidade através da via anhanguera e tb próximo à região central (pertinho de casa). Como a cidade tem apenas um grande shopping, meio saturado me parece bem interessante este tipo de investimento…Seria este o momento ideal? Ainda na construção?

  47. Guilherme 16 de maio de 2011 at 21:12 #

    Ed, eu não entendi, esses dois novos shoppings farão parte de dois novos fundos imobiliários?

    De qualquer forma, comprar para “financiar” a construção tem seus prós e contras. Avalie bem as condições de mercado locais antes de fazer qualquer investimento. Boa sorte!

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  48. Kenji 9 de outubro de 2011 at 12:24 #

    Guilherme, não sei de quando é esse seu post sobre FII’s, mas acredito que em Janeiro o “repasse” aos investidores foi maior (R$ 8,51) porque, se não me engano, o aluguel das lojas de shopping conta com uma parcela fixa + uma % sobre o rendimento. Ou seja, os lojistas venderam mais no Natal e isso deve ter se refletido em alta nos aluguéis em Janeiro. Se alguém aqui souber mais a respeito e puder confirmar isso seria ótimo!

    Cara, parabéns pelo blog! Eu também sou muito interessado por investimentos (invisto em fundos, Tesouro Direto, CDB e Sofisa Direto, LCIs, FII Shopping Largo 13 – está com um desempenho ridículo – e ultimamente tenho pensado em investir diretamente em imóveis). Tenho um projeto pessoal de contribuir com a Educação Financeira do Brasil, mas ainda não sei como colocar em prática. Tenho tentado ajudar uns amigos, mas está difícil. rs

    Abraço!

  49. Kenji 9 de outubro de 2011 at 12:58 #

    Estou procurando alguns FIIs para investir (BBFI11B, HTMX11B e KNRI11) e tenho algumas perguntas:

    1- pelo que eu entendi,há duas formas de comprar cotas: ou na abertura do FII (oferta pública) ou através de uma corretora se tiver passado o prazo da oferta pública. É isso mesmo?

    2- procurei os FIIs acima para comprar e vi que os valores ofertados pelos cotistas geralmente têm grande distorção do valor patrimonial da cota divulgado no site da Bovespa. Normal?

    Obrigado a quem puder ajudar!

  50. Leon 10 de outubro de 2011 at 9:54 #

    1 – Sim. Numa oferta pública, apenas através das corretoras participantes; no mercado secundário, por todas as corretoras, a exemplo da negociação de ações.
    Há outra possibilidade específica de aquisição “no lançamento”: quando há emissões posteriores de um fundo (comum em fundos de CRIs), há um período de preferência para os cotistas e, caso estes não exerçam a compra total da oferta, o remanescente é oferecido ao público em geral, via de regra através de compra à vista diretamente com a administradora (se você se interessar ao menos em conhecer como isso funciona, pesquise sobre o Fundo Excellenece [FEXC], que atualmente está vendendo sobras da última emissão).

    2 – É “normal”, pois o valor patrimonial retrata o valor contábil (com depreciações, etc,), enquanto o valor na Bovespa retrata o que o mercado se dispõe a pagar, tendo em vista desde as perspectivas de rendimento de aluguéis e dos imóveis até as beiras da pura especulação.
    Como a liquidez dos FIIs é baixa, não é difícil haver um fundo “cotado” a 1020 que, com a negociação de UMA ÚNICA cota, passa a 1030, 1040, e por aí vai.
    Acompanhe os negócios diários e volumes para constatar como isso ocorre com certa frequência.

    Você não pediu, mas vai uma dica:
    Nos sites da Bovespa e da CVM há vários informativos, relatórios e demonstrativos (que alguns administradores deveriam – mas não o fazem – dispor em seus sites) sobre os FIIs em atividade. Analise-os com cuidado e veja a existência de situações atípicas que possam impactar o rendimento e o valor de mercado da cota (p.ex., BBFI está pagando parcelas de reajuste retroativo de aluguéis, mas o inquilino pleiteia ao fundo que arque com reformas; HTMX pagou um “plus” pela venda de imóveis de sua carteira, caracterizando amortização do valor da cota)

  51. Kenji 11 de outubro de 2011 at 0:18 #

    Leon, MUITÍSSIMO obrigado pelas informações. Pode deixar que vou digeri-las!

    Há algum fundo que você indicaria? Eu tive uma experiência traumática com o MSHP11 e até hoje não consegui voltar ao mercado de FIIs. Estou voltando a buscar informações agora.

  52. Leon 11 de outubro de 2011 at 10:18 #

    MSHP é pra traumatizar mesmo…

    Indicação? Só vou dizer o que eu tenho feito: faz quase um ano que não compro nada de FIIs. Como esses fundos viraram moda, com matérias em revistas do tipo “Veja”, houve uma corrida de aplicadores a esse tipo de investimento e, em contrapartida, lançamentos de vários fundos com lastros e preços que, em meu entender, são um tanto duvidosos e sobrevalorizados, respectivamente.

    Além disso, existe um risco real de os compromissos assumidos não serem cumpridos; Por exemplo, só ontem NSLU caiu cerca de 20% na Bovespa, apenas com a manifesta INTENÇÃO de o locatário do imóvel pretender uma redução de 33% no aluguel.

    No meu caso, como não tenho tempo nem paciência, tenho foco em aplicações mais conservadoras (e que nem são muito menos rentáveis que os FIIs, atualmente). Para algo com mais risco, vejo que as oscilações da Bolsa oferecem boas oportunidades de consideráveis ganhos (e de perdas também) em trades de curto prazo.

    Essa é uma visão pessoal, mas também não se desanime: ainda que não venhamos a utilizá-lo, o conhecimento financeiro é útil e sempre uma vantagem competitiva em relação à média dos demais “atores” do mercado. Continue pesquisando sobre o assunto.

    Abraços e sucesso! (e querendo trocar ideias pode ir postando)

  53. Guilherme 12 de outubro de 2011 at 13:08 #

    Kenji e Leon, muito produtivos os debates postados nesse tópico!

    O caso ocorrido com o NSLU11B só reforça a importância de não fazer apostas concentradas em poucos FIIs – muito menos em FIIs concentrados em um determinado setor. Isso porque o HCRI11B vem caindo forte “a reboque” do NSLU11B, mesmo que o Hospital da Criança não tenha apresentado nenhuma manifestação no sentido de reduzir o valor da locação. O mercado responde aos movimentos dos “fundamentos” dos fundos imobiliários e também das “meras intenções” de locadores/locatários. É um mercado de risco, menor do que o da Bolsa, mas maior do que o da renda fixa “pura”.

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  54. Hass 15 de outubro de 2011 at 22:23 #

    Na verdade F.I.I não tem nada a ver com renda fixa, porque na renda fixa você não tem nada e no F.I.I você tem cotas de um (ou mais) imóvel(eis). Apesar de um pequeno risco ainda considero um bom investimento.
    Um abraço

  55. Guilherme 16 de outubro de 2011 at 13:36 #

    Olá, Hass, acredito que a comparação dos FIIs com a renda fixa tenha mais a ver para fins didáticos mesmo…

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  56. donattelo 10 de janeiro de 2012 at 12:13 #

    Acabei de ler o seu texto, muito interessante.
    Não sei se você foi adiante com os investimentos no FIIs Nossa Senhora de Lourdes, mas acabei de ver a rentabilidade dos FIIs em 2011 e esse foi um dos piores, ficando inclusive no negativo, com -20,66% no ano!!!

  57. Guilherme 11 de janeiro de 2012 at 8:03 #

    Donattelo, obrigado!

    De fato, o NSLU11B teve um desempenho decepcionante em 2011. Levou a reboque o HCRI11B e, por tabela, houve uma pequena “crise de confiabilidade” em alguns dos demais fundos administrados pela BFRE.

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  58. Kenji 25 de junho de 2012 at 0:40 #

    Galera, há alguns FIIs com oferta disponível: VBI Faria Lima 4400, Edifício Galeria (RJ) e Shopping Jardim Sul. Dei uma lida no prospecto dos 2 primeiros e eles estão com garantia de renda mínima de 9% ao ano no primeiro ano. Acho interessante, uma vez que esses ganhos serão líquidos, isentos de IR. Para um fundo de renda fixa ter a mesma rentabilidade líquida, considerando IR de 15%, teria que ter rentabilidade de 10,6%, número um pouco dificultado pelas quedas de SELIC que vemos ultimamente.

    Fica a dica aí pra vocês. Como eu já comentei anteriormente, já tive uma péssima experiência com FII Mais Shopping Largo 13 (inclusive li no prospecto que eles só garantem rentabilidade de quase 9% somente no décimo ano de operação. Errei feio na escolha, mas não desisti dos FIIs.

    Já ganhei parte da perda com Mais Shopping no Kinea Renda Imobiliária.

    É isso, abraço galera!

  59. Daniel 3 de julho de 2012 at 1:12 #

    Pessoal, vejam esse artigo sobre alguns riscos ocultos em fundos imobiliários: http://www.comparacaodefundos.com/blog/fundos-imobiliarios-a-rentabilidade-garantida-nao-e-garantida-e-outros-riscos-ocultos/

    Abraço

  60. Guilherme 7 de julho de 2012 at 13:12 #

    Olá Kenji, boa sorte nos seus investimentos! Recomendo uma leitura no ótimo artigo linkado pelo Daniel!

  61. Kenji 10 de julho de 2012 at 9:43 #

    Boa Daniel, obrigado pelas dicas!

    Mesmo sem ter a garantia, o gestor do fundo tem a credibilidade em jogo. Acabei entrando no fundo e ele já deu uma valorizada. Enfim, não existe almoço grátis e como aqui todo mundo está careca de saber, todo investidor precisa assumir determinados riscos.

    Tomara que o tempo me prove que fiz uma boa escolha!

    Abraços!

  62. Hass 11 de julho de 2012 at 12:50 #

    Invisto em F.I. há uns 5 anos. Tenho tido uma rentabilidade média de 20% ao ano. Já o investimento em ações tem dado míseros 2% ao ano.
    Houve apenas 2 problemas: Nossa Senhora de Lourdes – Hospital e agora o Shopping Higienópolis. Todas as dicas que postei aqui foram investimentos muito bem sucedidos. Quer outra excelente dica: BBRC11. Trata-se de um fundo de agências bancárias locadas para o Banco do Brasil. Ainda dá pra comprar, porque esse fundo não começou “girar” ainda. É isso.

  63. Patrick 18 de julho de 2012 at 15:17 #

    Boa tarde

    Sou novato em FII, mas já li bastante a respeito.
    Estou com uma dúvida simples. Como é feito o repasse da Distribuição?

    Agradeço desde já.

  64. Kenji 18 de julho de 2012 at 19:54 #

    Patrick, se você estiver falando em repasse dos aluguéis, eu recebo na própria conta corrente…

    Alguém recebe de forma diferente?

    Abs!

  65. Hass 18 de julho de 2012 at 21:31 #

    Kenji e Patrick, recebe-se os aluguéis (Rendimentos)na conta corrente da corretora ou na sua conta corrente que foi cadastrada (para se cadastrar numa corretora vc é obrigado a cadastrar uma conta bancária) na corretora.
    No meu caso, recebo na conta da corretora, pois eu reaplico essas moedas comprando novas cotas de F.I.
    É isso. Um abraço a todos.

  66. Patrick 20 de julho de 2012 at 8:05 #

    Obrigado Kenji e Hass

    Era isso mesmo que eu queria saber.
    No meu caso, que negocio ações pelo Itaú Trade (ligado a minha conta bancária), acredito que seria depositado nessa conta.

    Abrçs

  67. Marco Antônio 31 de agosto de 2012 at 16:35 #

    Caros amigos, me desculpem a pergunta de quem é MUITO leigo no assunto, mas estou querendo entrar neste ramo de FII com as poucas reservas que tenho. Uma dúvida que incomoda é: as cotas deste FII’s são dependentes do humor de mercado como as ações de bolsas? Pode o mercado dar um de seus “chiliques” e os FII’s vão juntos pra cucuia? Muito grato por qqer esclarecimento.
    Abraços,

  68. Marco Antônio 31 de agosto de 2012 at 16:40 #

    Em tempo, vcs teriam sugestões mais atualizadas de fundos que devam ou possam ser apreciados?

  69. Diogo Costa 1 de setembro de 2012 at 12:00 #

    Além dos links citados por Guilherme. Tem uma matéria que eu achei muito interessante, e esse investidor é bem sério na hora de comentar sobre Fundos Imobiliários, o nome dele é Arthur Moraes, ele explica como tentar evitar os prejuízos nos FII! Acho que é um bom roteiro para começar a analisar os fundos imobiliários. Segue o link da matéria:

    http://www.brasil247.com/pt/247/seudinheiro/77626/Fundos-imobili%C3%A1rios-como-evitar-preju%C3%ADzos.htm

    • Guilherme 1 de setembro de 2012 at 21:25 #

      Ótimo artigo, Diogo. A reportagem traz uma radiografia bastante interessante do mercado de FIIs.

      É oportuno ver que o mercado precifica de forma distinta os fundos com rentabilidade garantida que apresentam rentabilidade real superior à renda mínima, daqueles com receita mínima cuja renda real é inferior à renda mínima. No primeiro caso, as cotas se sobrevalorizam, no segundo caso, evidentemente, ficam patinando.

      É isso aí!
      Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  70. Rosana 6 de junho de 2014 at 8:26 #

    Guilherme,

    Não sei se você tem acompanhado o FII PQDP11, que estava com uma boa cotação principalmente entre julho de 2012 e junho de 2013 e após isso começou a cair lentamente, e a gora atingiu um dos valores mais baixos.
    Apesar da vantagem da isenção do IR e de acordo com esse cenário, será que é mais adequado vender e investir em LCI de bancos de segunda linha, considerando que esse último tem garantia do FGC, mas também tem o risco de não cumprimento do pagamento no prazo por parte do banco?

    Geralmente uso o site http://www.fundoimobiliario.com.br/ para acompanhar e vejo que a rentabilidade e o yield mensal está na média, mas considero longe do ideal, considerando que meu perfil tende a ser mais conservador.

    Agradeço mais uma vez por sua atenção!

    • Rosana 12 de junho de 2014 at 21:13 #

      Guilherme,

      Complementando minha pergunta, recebi ontem o extrato mensal e o valor da cota está está em 1237,03 e recebi apenas 7,56 por cada uma, sendo que no início, era 8 e pouco.
      Estou achando isso muito estranho….

      • Guilherme 13 de junho de 2014 at 11:08 #

        Olá Rosana!

        Segundo informações de outros cotistas, parece que o shopping está preparando uma expansão, que está acarretando custos, os quais, por sua vez, já estariam impactando tanto no valor dos rendimentos mensais, quanto no valor da própria cota.

        Quanto ao valor da cota, em R$ 1.237,03, trata-se de um movimento natural do mercado, provocado pela diminuição no rendimento mensal. Isto é, como o mercado está enxergando que o valor dos aluguéis está diminuindo – justamente para arcar com os custos extras decorrentes das reformas – ele próprio “ajusta” o valor da cota, para que o yield mensal fique mais “rente à realidade”.

        Mas não se preocupe: os fundamentos do shopping continuam ótimos, e este é, na minha opinião, o melhor fundo imobiliário do segmento shopping, existente no Brasil. É sólido, é grande, tem distribuído rendimentos constantes e, agora, com a expansão, tende a se tornar ainda melhor.

        A questão é justamente ter paciência com essa expansão, que pode ainda provocar mais desvalorização no valor das cotas, sendo que o próprio rendimento mensal também tende a cair.

        Mas, mais uma vez repito, isso não é motivo para vender as cotas. Trata-se apenas de uma fase, que é normal em muitos fundos imobiliários.

        Se houver algum fato que modifique para pior os fundamentos do fundo, eu aviso. Por enquanto, não há nada a temer. Pelo contrário: com a expansão, o shopping prova que quer crescer ainda mais, e, a longo prazo, há fortes razões para acreditar que tanto o valor das cotas quanto o valor dos rendimentos mensais volte a aumentar progressivamente.

        Abç

        • Rosana 13 de junho de 2014 at 14:18 #

          Guilherme,

          Agradeço por sua resposta, mais uma vez você me ajudou bastante! 🙂
          Concordo ser esse um ótimo investimento, mas quando anunciaram a expansão eu pensei que as cotas começariam a subir e não o contrário. Achei isso meio estranho, mas com sua resposta fiquei bem mais tranquila.
          Abraços e um ótimo final de semana!

          • Guilherme 13 de junho de 2014 at 14:47 #

            Eu também pensei, Rosana. 😀

            Mas fique tranquila que essa queda é apenas passageira.

            Ótimo final de semana!

            Abç!

  71. Rosana 6 de agosto de 2014 at 14:28 #

    Guilherme,

    Mais uma dúvida em relação ao FII PQDP11.
    Qual a diferença entre valor patrimonial da cota e valor de mercado?
    No site do BC está assim:
    “Valor obtido mediante a divisão do valor do Patrimônio Líquido pela quantidade de ações ou quotas representativas do capital social integralizado, exclusive a quantidade de ações ou quotas em tesouraria.”

    Em 30-06, o valor de mercado é 1266,00 e o valor patrimonial da cota é 1970,51.
    Por que essa diferença entre um e outro?
    De alguma forma isso pode ocasionar alguma consequência negativa para o investidor?

    Agradeço mais uma vez por sua atenção,
    Rosana

    • Guilherme 8 de agosto de 2014 at 11:17 #

      Oi Rosana,

      A diferença é que o valor patrimonial embutido em cada cota corresponde a quanto vale o fundo imobiliário pela soma de seus ativos (valor do shopping + aplicações financeiras + dinheiro em caixa), enquanto o valor de mercado é o preço pelo qual o mercado está pagando pelo fundo imobiliário.

      Fixadas essas premissas, verifica-se que o PQDP11 está sendo negociado abaixo de seu valor patrimonial, pois o mercado está precificando os custos de expansão do shopping, daí a queda das cotações, já que o valor do aluguel também vem caindo (o que é natural)

      Essa diferença entre um e outro não vai impactar negativamente o investidor, pois se trata de um ajuste natural do mercado em face das mencionadas reformas.

      Inclusive, quando as obras terminarem, os custos irão abaixar, e o valor dos aluguéis voltará a subir. Dessa forma, o valor de mercado irá também aumentar, se aproximando do valor patrimonial.

      Pretendo fazer em breve um post comentando sobre esse meu investimento no PQDP, quando eu completar 5 anos de investimentos nele, mostrando a importância de investir a longo prazo e de aguentar as oscilações negativas de curto prazo, como as que estamos vendo com esse fundo atualmente.

      Abç

      • Rosana 9 de agosto de 2014 at 12:42 #

        Guilherme,

        Agradeço pela “aula”, agora entendi e fiquei mais tranquila com a divergência de valores.
        Aguardo seu post sobre o PQDQ11, sei que será excelente e muito útil para os leitores do Valores Reais.

        Abraços!

        • Guilherme 10 de agosto de 2014 at 11:32 #

          Obrigado, Rosana, qualquer anormalidade em relação a esse fundo, eu aviso.

          Abç

  72. Glauber 31 de agosto de 2014 at 0:28 #

    Amigos. Toda alienaçao de cotas de Fii sao tributadas ou tem a isençao que tem nas vendas de açoes?

    • Guilherme 31 de agosto de 2014 at 9:27 #

      Glauber, toda alienação de cotas de FIIs é tributada. O pagamento deve ser feito por meio de guia DARF.

      Abç

  73. Rosana 5 de janeiro de 2015 at 12:52 #

    Guilherme,

    Em dezembro, para mim o rendimento do PQPQ11 deu mais ou menos 2,50 por ação. Para você veio assim também? Achei muito estranho, nunca tinha visto um valor tão baixo antes…

    Obrigada,

    • Guilherme 7 de janeiro de 2015 at 11:17 #

      Olá Rosana, veio sim, e não há nada preocupante quanto a isso, pois o dinheiro que viria pra nós está custeando obras de expansão do shopping.

      A tendência é que, finalizadas as obras, os aluguéis subam para algo em torno de R$ 10 a R$ 11 por cota, segundo comentários de alguns especialistas do setor. Ou seja, os aluguéis vão subir.

      Só é preciso ter um pouco de paciência com as obras, e suportar eventuais desvalorizações da cota, que pode ocorrer devido ao baixo rendimento (que é plenamente justificável).

      • Rosana 8 de janeiro de 2015 at 9:04 #

        Guilherme,

        Agradeço por sua resposta, agora ficou mais claro para mim e estou mais tranquila em relação a possíveis desvalorizações nos próximos meses, o que, ao meu ver, já começou a acontecer inclusive nas cotas.

        Abraços,
        Rosana

        • Guilherme 8 de janeiro de 2015 at 19:43 #

          Olá Rosana, pode ficar tranquila!

          O PQDP é considerado o melhor fundo imobiliário da categoria de shopping centers, e a eventual diminuição dos aluguéis está sendo ocasionada por um ótimo motivo, que é a expansão do shopping, e consequente aumento dos rendimentos.

          O valor da cota de fato está caindo, na faixa agora dos R$ 1.250,00, e é natural, pois o mercado reage assim a movimentos atípicos nos aluguéis.

          Quando a renda voltar ao normal, o preço da cota irá se valorizar. O importante é ter paciência e aguardar a conclusão das obras.

          Abç

  74. Rosana 16 de abril de 2015 at 10:26 #

    Guilherme,

    Gostaria de compartilhar algo que aconteceu comigo.
    Após muitas pesquisas, mudei de corretora há menos de 2 meses pela taxa de custódia, na qual vários atendentes me garantiram que não havia previsão do aumento da taxa de custódia (6,90). Hoje, recebi um comunicado bem desagradável informando que a taxa agora será de 14,90…
    Para mim isso é falta de ética e transparência, coisas comuns nesse país.
    Agora vou ter que fazer o caminho inverso, preencher o formulário de novo, reconhecer firma e voltar para a anterior.
    E vou encerrar minha conta nessa outra corretora, achei falta de respeito o que fizeram, mais de 100% de aumento… Perdi totalmente a confiança.

    Abraços,
    Rosana

    • Guilherme 19 de abril de 2015 at 10:23 #

      Rosana,

      Concordo plenamente com sua visão sobre o que aconteceu. É um absurdo a falta de ética e respeito aos clientes que muitas corretoras brasileiras ainda praticam.

      E você fez bem em mudar novamente de corretora. Que isso sirva de lição para eles tratarem com mais dignidade os clientes.

      Abç

      • Rosana 26 de abril de 2015 at 10:00 #

        Guilherme,

        Gostaria de sugerir um post sobre venda de FII e ações em geral, abordando as taxas, tributos e impostos incidentes, etc.
        Muitos sites falam muito sobre comprar ações em geral, mas são raros os que abordam o tema venda de ações.

        Desejo-lhe uma ótima semana!

        • Guilherme 26 de abril de 2015 at 11:52 #

          Ótima dica, Rosana! Sugestão já devidamente anotada!

          Ótima semana pra você também!

          Abç

  75. Rosana 31 de maio de 2015 at 8:52 #

    Guilherme,

    Você conhece o FII HGLG11? Investiria nele?
    Na última cotação estava em 1.131,00 e o DY de maio foi de 12,40.
    Será que é um bom negócio para longo prazo? Pensei em comprar mais algumas cotas do PQDP11, mas quando vi esse fundo, me interessei por uma possível diversificação, desde que seja de risco semelhante ao do PQDP11, já que meu perfil é mais para o lado conservador. Será que é uma boa opção?

    Alguns dados sobre o fundo:
    Lançamento: abril de 2010

    Objetivo: auferir rendimentos por meio da exploração de empreendimentos imobiliários voltados primordialmente para operações logísticas e industriais

    Administrador: Credit Suisse Hedging-Griffo

    Taxa de Administração: 0,6% ao ano sobre o Patrimônio Líquido do Fundo; quando as cotas possuírem valor de mercado na BM&FBovespa, 0,6% ao ano sobre o valor de mercado em bolsa do Fundo.

    Site: https://br.credit-suisse.com/site/publico/imob/imob7.seam#

    Agradeço mais uma vez por sua atenção,
    Rosana

    • Rosana 31 de maio de 2015 at 9:04 #

      Encontrei também esse site com dados e gráficos sobre o assunto:
      http://fiis.com.br/hglg11/?aba=noticias

      • Guilherme 31 de maio de 2015 at 13:48 #

        Oi Rosana!

        Eu sou suspeito para falar sobre esse fundo imobiliário, pois tenho investimentos nele. 🙂 Mas, mesmo assim, eu o considero um excelente fundo imobiliário, seja pela gestão ativa e que até agora considero boa, seja pela carteira de ativos do fundo, com locatários bem consolidados, e boa diversificação geográfica de imóveis.

        Eu também, na época, tinha essa dúvida, se aumentava a posição no PQDP11 ou comprava outros tipos de fundos, e optei por ampliar a diversificação de FIIs.

        Ou seja, é um fundo imobiliário bastante consistente para compor uma carteira bem diversificada de fundos imobiliários, e está pagando um dividend yield bastante interessante, como você bem observou.

        Abç

        • Rosana 1 de junho de 2015 at 7:59 #

          Guilherme,

          Agradeço por suas respostas, mais uma vez você me ajudou bastante! 🙂
          Eu também notei a diversificação geográfica, que achei uma estratégia muito boa e adequada, já que pulveriza um pouco os riscos.
          Assim como o PQDP11, você considera que esse é também um fundo adequado para investimentos de longo prazo? A minha intenção é mantê-lo por prazo indeterminado, assim como o PQDP11.

          Boa semana!
          Rosana

          • Guilherme 1 de junho de 2015 at 18:05 #

            Sim, Rosana, é um fundo bastante adequado para investimentos a longo prazo, dadas as características do ativo.

            Uma das qualidades do HGLG11 é a consistência na distribuição de rendimentos, e um certo conservadorismo na carteira de imóveis, o que ajuda a ter rendimentos estáveis.

            Boa semana pra você também!

            Abç

  76. Rosana 24 de junho de 2015 at 11:10 #

    Guilherme,

    Surgiu outra dúvida: no caso de falência/prejuízo do fundo imobiliário, os cotistas são obrigados a fazer aportes para cobrir esse prejuízo ou essa responsabilidade é exclusiva e limitada à administração do fundo, ficando nesse caso o cotista “somente” com o prejuízo da desvalorização das cotas no mercado?

    Agradeço mais uma vez por sua atenção,
    Rosana

    • Guilherme 25 de junho de 2015 at 19:28 #

      Olá Rosana,

      Até onde sei, a responsabilidade é exclusiva e limitada à administração do fundo. Se eu souber de algo diferente, te comunico, mas acredito que não seja não.

      Abraços

  77. Marco Aurelio 10 de julho de 2015 at 10:23 #

    E ai Guilherme,

    Passados 5 anos do seu investimento, como está seu fundo no shopping ?
    Pode fazer uma nova análise ?
    Obrigado!

  78. Rosana 13 de dezembro de 2015 at 7:47 #

    Guilherme,

    Surgiu outra dúvida em relação ao PQDP11.
    No dia 09/12 foi noticiado que o BTG Pactual (administrador do fundo) recebeu R$ 2 bilhões (de um total de R$ 6 bilhões) do FGC, pois a instituição vem sofrendo diariamente resgates de clientes desde a prisão do então acionista controlador André Esteves na operação Lava Jato.

    Como isso impacta o PQDP11?

    Obrigada!
    Rosana

    • Guilherme 13 de dezembro de 2015 at 11:06 #

      Oi Rosana, não há impacto direto. O fundo é administrado por uma equipe de profissionais independentes, e não diretamente por ele.

      Abraços!

      • Rosana 14 de dezembro de 2015 at 12:11 #

        Guilherme,

        Agradeço por sua resposta, mas acho que eu não soube explicar direito minha dúvida.
        Caso o BTG tenha seus bens bloqueados judicialmente por causa do Lava Jato, os investidores do PQDP11 serão prejudicados?
        Ou não já que as ações estão registradas nos nomes dos acionistas?

        Outra dúvida: essa notícia pode afetar de alguma forma a cotação e/ou credibilidade do fundo?

        Obrigada novamente!
        Rosana

        • Guilherme 14 de dezembro de 2015 at 21:31 #

          Oi Rosana!

          Passando aqui no blog rapidinho pra te tranquilizar: pode ficar sossegada que não haverá nenhuma implicância para os cotistas do PQDP11 em virtude da Lava Jato.

          A credibilidade do fundo está bastante independente da do BTG Pactual, que, esse sim, ainda vai sofrer bastante. Os fundamentos do PQDP são totalmente independentes dos fundamentos do BTG.

          Abraços!

          • Rosana 15 de dezembro de 2015 at 6:22 #

            Guilherme,

            Agradeço por sua resposta, você me deixou muito mais tranquila, obrigada! 🙂

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  1. Carlos S. Silva - 13 de julho de 2010

    Minha experiência com fundos de investimento imobiliários (FII): Shopping Parque Dom Pedro – PQDP11 – http://bit.ly/9bt4bT

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