O que acontece se um fundo imobiliário deixa de pagar a renda mínima garantida? O alerta gerado pelo caso Caixa Cedae – CXCE11B

Quem investe em fundos imobiliários está, no fundo no fundo (com o perdão do trocadilho), investindo diretamente em imóveis (à exceção, é claro, de fundos que investem em letras de crédito imobiliário, certificados de recebíveis imobiliários etc., como o CSBC11, FEXC11B, dentre outros). Logo, o investidor inteligente deve ter a preocupação de realizar uma, digamos assim, análise fundamentalista dos fundos imobiliários, avaliando os imóveis subjacentes a esses mesmos fundos. Informações como balanço contábil, estrutura do imóvel, fluxo de caixa, receitas e despesas, natureza, duração e prazo dos contratos de locação, risco de crédito do inquilino… são importantes e devem entrar nos estudos do investidor preocupado em manter uma qualidade nesse tipo de investimento.

Outro dado importante é ter confiança na instituição administradora do fundo imobiliário, confiança que é gerada, sobretudo, pelo grau de transparência com que ela emite as informações ao público investidor.

Muitos fundos imobiliários têm sido lançados no mercado com uma receita mínima garantida por prazo determinado. Isto é, durante um certo período (12, 24, 36 meses, ou qualquer outro período prefixado), a administradora do fundo se compromete a pagar um valor, expresso em percentual sobre o valor da cota inicial de subscrição (0,80%, por exemplo) ou em reais (R$ 8,30 por cota, por exemplo). São os casos, dentre outros, do Shopping Parque Dom Pedro (PQDP11), que paga R$ 8,30 por cota; do Campus Faria Lima (FCFL11B), que também paga R$ 8,30 por cota; do Floripa Shopping (FLRP11B), que paga R$ 8,80 por cota, e assim por diante.

Se por um lado essa receita mínima garantida representa um aspecto positivo do empreendimento, pois garante um aluguel certo durante prazo fixo, por outro pode representar um fato negativo, gerado pela dúvida: e o que ocorrerá quando o fundo imobiliário deixa de pagar a renda mínima garantida? Isso porque alguns fundos imobiliários são lançados com o objetivo de arrecadar dinheiro para a compra de imóveis que ainda estão sendo objeto de reforma/ampliação/construção. Enquanto o imóvel estiver sendo reformado/ampliado/construído, muitas vezes não existe ainda locatário ocupando o imóvel, e, se não existe locatário… não existe renda de aluguel.

Navegando pelo ótimo blog setorial Rendimentos de Fundos Imobiliários, me deparei com o fato relevante publicado pela CEF, administradora do fundo imobiliário Caixa Cedae:

(05/07) FII CX CEDAE (CXCE – MB) – Não haverá distribuição de rendimentos em julho

DR: Marcos Roberto Vasconcelos

Enviou o seguinte Fato Relevante:

“Informamos aos senhores cotistas do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO CAIXA CEDAE (“Fundo”), CNPJ n. 10.991.914/0001-15, em complemento ao informado em 16 de junho de 2011, que em virtude do encerramento do prazo de pagamento da Receita Mínima pela locatária (CEDAE) e não entrega definitiva do edifício, não haverá distribuição de rendimentos pelo Fundo em 15 de julho. Tais rendimentos serão restabelecidos após a entrega definitiva do empreendimento e inicio do pagamento dos alugueis pela CEDAE. Estamos empenhados para que o recebimento do empreendimento pela CEDAE e o consequente inicio do pagamento de alugueis se dêem o mais rápido possível. Não obstante, estamos tomando as providencias que nos compete de modo a preservar os direitos dos cotistas, bem como as medidas necessárias para apuração de eventuais responsabilidades pelo atraso na entrega do empreendimento.

São Paulo/SP, 05 de julho de 2011.

CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
Administradora do Fundo (destaques nossos)”

É dose, hein!? O fundo vinha apresentando uma média de distribuição mensal de cerca de R$ 10 por cota, de acordo com os dados disponíveis no excelente site Fundo Imobiliário, e as cotas estavam sendo negociadas, na Bovespa, nos últimos meses, na faixa de R$ 1.300 a R$ 1.400. Como o preço de lançamento da cota foi de R$ 1.000,00, em março de 2010, a cota experimentou uma ótima valorização em seu preço, de mais de 30% brutos (sem considerar o desconto do imposto de renda em eventual alienação na Bolsa), fora os rendimentos dos aluguéis. Mas esse fundo tinha como objetivo, de acordo com o site Fundo Imobiliário, “captar recursos de investidores para viabilizar a construção do imóvel, localizado na Av. Pres. Vargas, na cidade do Rio de Janeiro, que sediará a Companhia Estadual de Águas e Esgotos – CEDAE”. Em outros termos, investidores que aportaram dinheiro na oferta pública na verdade estavam, para dizer de uma forma franca e sincera, financiando a construção do prédio”. Não foi a Caixa que aportou dinheiro, foram os cotistas.

Não bastasse o fato relevante publicado no dia 5 desse mês, a Caixa voltou a soltar outro fato relevante agora nessa segunda, dia 18.7.2011, com informações preocupantes:

“FATO RELEVANTE

Informamos aos senhores cotistas do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO CAIXA CEDAE (“Fundo”), CNPJ nº 10.991.914/0001-15, de acordo com o comunicado encaminhado anteriormente, que ainda não foi formalizada a entrega do imóvel ao futuro Locatário, permitindo assim o início do pagamento do aluguel.

Registramos que a CAIXA, na qualidade de Administradora do Fundo, está tomando as providências necessárias para que sejam solucionadas todas as questões relativas ao imóvel, a fim de restabelecer a distribuição de rendimentos aos cotistas.

Esclarecemos que, embora a obra esteja concluída sob os aspectos civis de engenharia, permanecem as pendências discriminadas abaixo:
a companhia local de força e luz ainda aguarda do órgão público local autorização para as obras necessárias à instalação definitiva da energia elétrica;
o poder público local está em fase de emissão do Habite-se;
– alguns itens e equipamentos relativos à infra-estrutura interna do imóvel estão em fase final de implantação e testes.

Em função dos esforços que vêm sendo empreendidos, estimamos que os pontos descritos deverão ser resolvidos em aproximadamente 60 dias, não obstante estes poderem ser solucionados em período inferior. Caso surjam fatos novos que nos levem a crer que o prazo estimado poderá vir a ser extrapolado, voltaremos a comunicá-los.

Informamos ainda que, oportunamente, convocaremos uma Assembléia Geral Extraordinária para esclarecimentos de dúvidas.

São Paulo/SP, 15 de julho de 2011.

CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
Administradora do Fundo” (destaquei).

Pelo andar da carruagem, os cotistas do Caixa Cedae ainda vão ficar pelo menos mais dois meses sem receber aluguéis, totalizando 3 meses. As informações acima são preocupantes, pois sem energia elétrica totalmente instalada, sem o Habite-se (documento importantíssimo!) e sem outros itens de infra-estrutura interna, o imóvel não pode receber locatários.

Não sei se tem a ver com isso, mas outros fundos imobiliários com renda mínima garantida também tem sofrido com a desvalorização de suas cotas. São os casos, dentre outros do Campus Faria Lima e do Floripa Shopping, ambos administrados pela BFRE.

Por isso, a minha recomendação para quem investe em fundos imobiliários, além da óbvia necessidade de diversificar, é acompanhar os comunicados que são divulgados pelos administradores, seja no site da Bolsa, seja no site da administradora. Se possível, é de bom alvitre também telefonar para a administradora, demonstrando real interesse nos imóveis em que você está investindo. O mercado não perdoa fundos cujos “fundamentos”, digamos assim, se deteriorem, como o amigo Henrique Carvalho, do blog HC Investimentos, bem alertou no caso do Fundo Imobiliário Memorial Office, no artigo Diversificação nos fundos imobiliários. Fatalmente isso ocorrerá também no caso do Caixa Cedae, bem como em qualquer outro fundo imobiliário que apresentem problemas relativos à falta de inquilinos.

Não é intenção desse post generalizar a questão da renda mínima garantida, mas é bom observar se o fundo imobiliário em que você investe tem condições de, uma vez expirado o prazo da receita mínima garantida, “andar com as próprias pernas”, ou seja, receber rendimentos derivados efetivamente de locação.

É isso aí!

Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

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13 Responses to O que acontece se um fundo imobiliário deixa de pagar a renda mínima garantida? O alerta gerado pelo caso Caixa Cedae – CXCE11B

  1. Investimentos e Finanças 20 de julho de 2011 at 11:27 #

    Guilherme,

    Atrasos na obras infelizmente são comuns e estava descrito no prospecto como um dos fatores de risco. Na verdade o predio já está pronto, faltando apenas o habite-se e energia eletrica; o imovel já tem um contrato de locação a CEDAE de 10 anos, com renda garantida que vai dar mais de R$ 10/cota com reajuste anual pelo IGP-M; então não há o que se preocupar. Não houve nenhuma deterioração nos “fundamentos” do fundo CXCE11.

    Abs

  2. Flávio 20 de julho de 2011 at 12:12 #

    Guilherme, como você bem disse é necessário realizar uma análise fundamentalista dos fundos imobiliários. O fundo imobiliário lançado pelo BB também corre o risco de atraso na obra que possa encarecer o imóvel e atrasar o recebimento dos aluguéis.

  3. Guilherme 20 de julho de 2011 at 12:30 #

    IF, obrigado pelo repasse das informações. Isso demonstra a importância de estar atento aos movimentos de mercado.

    Flávio, aspecto muito bem apontado. Atrasos na entrega das obras e desocupação dos inquilinos devem ser algumas das principais preocupações dos investidores em fundos imobiliários. Por isso, acompanhar atentamente o mercado é fundamental.

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  4. Jônatas R. Silva 20 de julho de 2011 at 15:49 #

    Ainda não invisto em FII, não me sinto seguro para tal.
    Não sei avaliar o que é ou não um bom negócio. Seria interessante um ETF de FII, seria um forma mais fácil de diversificar.

  5. Guilherme 20 de julho de 2011 at 18:01 #

    Boa, Jônatas, realmente falta um ETF de FIIs. Vamos aguardar e ver se a Black Rock ou o Itaú estão desenvolvendo projetos nesse sentido.

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  6. Rosana 20 de julho de 2011 at 20:47 #

    Guilherme
    Parabéns pelo excelente post!
    Eu investi em FII por não serem tão arriscados quanto as ações e clubes de investimento (nesses últimos eu só tive prejuízo) e além disso, os dividendos mensais livres de IR ajudam a cobrir a taxa de custódia da corretora.
    Li seu artigo sobre a sua experiência com Pqdp11, e eu também optei por esse por vários motivos que citou. Até agora estou satisfeita com o meu investimento, embora ele não tenho subido tanto assim desde que comprei, em maio do ano passado.
    Eu preferi comprar cotas de um shopping pois sempre tem movimento, além das épocas em que as compras são bem maiores, como Natal e dia dos pais, mães, etc…
    Por eu ser mais conservadora, achei esse o investimento ideal para o meu perfil.
    Abraços e muito sucesso!

  7. Finanças Inteligentes 20 de julho de 2011 at 21:59 #

    O que eu não gosto de alguns FIIs é o preço do m2 representado pelo valor da cota. Pra mim a maioria ainda está muito puxada (mesmo com essa queda recente dos FIIs). Já ví outros empreendimentos também (que não são FIIs), como a construção de hotéis, chamando por investidores pessoa física. Mas na hora que você olha o preço que está saindo o m2 para investir na “compra da cota”, você quase cai pra trás.

    Eu acho que as administradoras quando tem um projeto bom e viável (principalmente pelo preço) conseguem arrumar investimentor, principalmente de fundos, facilmente no mercado. E se estão a procura “socializar os lucros” do empreendimento com o humilde investidor pessoa física provavelmente estão querendo te vender banana a preço de caviar rsrs..

    Abcs,

  8. Guilherme 21 de julho de 2011 at 12:17 #

    Rosana, obrigado! E bastante legal sua iniciativa de começar a investir nos fundos imobiliários. Seja bem-vinda ao grupo de cotistas do Shopping Parque Dom Pedro! Além do rendimento mensal garantido, pelas demonstrações de fluxo de caixa, felizmente o PQDP11 é um dos fundos que terá condições de “andar com as próprias pernas” quando a receita mínima garantida contratualmente expirar. Isso já ficou comprovado durante alguns meses entre o ano passado e esse ano, quando distribuiu rendimentos acima dos usuais R$ 8,30 garantidos. Embora a valorização da cota não tenha sido tão grande nos últimos tempos, eu acredito que, no longo prazo, ele tenha condições de manter a prosperidade, uma vez que a cidade de Campinas é uma das que têm se aproveitado do crescimento econômico vivido pelo país.

    Enfim, você fez uma boa compra, na minha visão. Fora que o fundo apresenta um risco menor de desocupação, uma vez que tem uma “diversificação interna”, representada pela imensa quantidade de lojas atualmente em funcionamento no shopping, o maior da América Latina. Para que um evento catastrófico como um mês sem distribuição alguma ocorresse, seria preciso haver uma desocupação em massa simultânea das lojas, o que, convenhamos, é quase impossível de acontecer.

    FI, mais uma vez, ótimos comentários. E, realmente, tem muita banana sendo vendida a preço de caviar….rsrsrrs…..

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  9. Henrique Carvalho 21 de julho de 2011 at 13:13 #

    Diversificar, diversificar, diversificar!

    3 palavras báscias sobre como diluir o risco. 🙂

    Abraços amigo!

  10. Evertonric 21 de julho de 2011 at 15:18 #

    Gosto muito dos comentários aqui postados. Sempre aprendo algo mais, pois são como uma continuação dos excelentes textos que o Guilherme escreve. Textos esses, que o autor aqui, aborda temas com muita sabedoria.
    Vejam esse exemplo de hoje, sobre FII: O amigo Guilherme está falando sobre o CXCE11B e no comentário da Rosana, ela aborda o PQDP11, qual também pagam a renda mínima garantida pelo fundo, no caso do PQDP11 são R$8.30.
    O amigo Inv. E Fin. disse que: “o contrato de locação a CEDAE de 10 anos, com renda garantida que vai dar mais de R$ 10/cota com reajuste anual pelo IGP-M”,também aqui nos comentários.
    Gente, são 10 anos, com rendimentos a +/- R$ 10.00 por cota. Eu o considero que não é pouco, mesmo que seja na casa de R$ 8.00.
    .
    Resumindo meu pensamento, acredito que lendo o site Valores Reais, somente hoje, já posso dizer que tenho duas ótimas opções para se investir em FIIs. Claro, que necessito estudar melhor cada caso, mas pra começar, buscando um melhor diversificação em FIIs e em meu portfólio, poderia dizer que estou sim acolhendo as dicas aqui postadas.
    .
    Amigos, para finalizar, o melhor caminho é ler e diversificar meus conhecimentos, assim como os investimentos. Gostaria de dizer que sou grato a todos aqui hoje.
    Valeu galera, aprendo muito com vcs.
    Obrigado Guilherme.
    Abraços a todos!!!!

  11. Small caps 21 de julho de 2011 at 23:10 #

    Prezado Guilherme.
    Sempre que posso passo por aqui para ler sobre os investimentos, dada a sua perspicácia com que trata de diversos temas 🙂

    Sobre a tal garantia mínima, vc está coberto de razão, é um senhor perigo, especialmente quando o desempenho real do imóvel está bem abaixo da renda mínima e o laudo de avaliação é pra lá de otimista para justificar o preço de emissão da cota…

    Quanto ao FII do CEDAE, no entanto, no prospecto consta que quando da entrega, o rendimento passaria para valor próximo a R$ 11,00, o que, atualizado pelo IGPM garante mais de R$ 12,00. Os fundos com imóveis no Rio de Janeiro estão pagando bem abaixo desta proporção do valor da cota e do rendimento que ficará após a entrega do imóvel.

    Abraços,
    Small caps.

  12. Guilherme 22 de julho de 2011 at 8:10 #

    Henrique, palavras mágicas essas! 😀

    Everton, agradeço os comentários! Obrigado!

    Small caps, ótimos comentários!

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  13. Lourenco camargo 8 de maio de 2014 at 15:38 #

    Em 2011, investi no Fundo Caixa TRX com todas as garantias, mas, infelizmente, o rendimento de 9% ao ano, que é pago até o presente momento, é inferior ao rendimento da poupança. Fui enganado pela CEF, e considero isso uma falha grosseira. Enfim, não não recomendo comprar Fundos Caixa.

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