[Guest post europeu] Vale a pena investir em fundos imobiliários em Portugal?

Com a facilitação dos investimentos no mercado internacional por meio dos constantes avanços em tecnologia, pode-se dizer que não existem mais barreiras físicas que impeçam o investidor comum, domiciliado no Brasil, de investir em ativos estrangeiros.

A diversificação geográfica é um dos mantras pregados não só no Brasil, mas também no exterior, principalmente nos Estados Unidos, devido à possibilidade de se obter retornos maiores, sobretudo nos mercados emergentes. No Brasil, a referência quando o assunto é investimentos internacionais é o blog do meu amigo Investidor Internacional.

Diante desse contexto, um dos mercados preferidos dos investidores brasileiros é o mercado da Europa, em especial Portugal, para onde, inclusive, vão milhares de brasileiros todos os anos em busca de uma vida melhor.

Assim, visando a proporcionar uma diversificação de conteúdo do blog também em nível geográfico, temos hoje a honra de apresentar mais um guest post vindo diretamente da Europa.

Trata-se do artigo escrito pelo Artur Mariano, profissional especialista na área imobiliária, que irá abordar o tema do investimento em fundos imobiliários em Portugal: será que vale a pena?

Sabemos que os fundos imobiliários caíram no gosto do investidor brasileiro, pelas vantagens inegáveis em relação ao investimento tradicional em imóveis físicos, principalmente nos aspectos tributário, de rentabilidade e de liquidez.

Sabemos, também, que nos Estados Unidos, os fundos imobiliários – chamados de REITs – também têm se consolidado como uma alternativa na composição do portfólio de investimentos.

Porém, será que em Portugal eles também têm atratividade?

Pois essa é a pergunta que o Artur irá responder no artigo de hoje.

Além de abordar esse tema com muita propriedade e sinceridade, o Artur ainda fornece conteúdo educacional complementar, com informações práticas para quem pretende um dia investir em imóveis físicos em Portugal.

Sabemos que a atual cotação do euro (perto de cinco reais), nessa época de volatilidade eleitoral, torna mais difícil e mais caro qualquer investimento no exterior; porém, mesmo, assim, o tema mantém seu interesse, pois muitos investidores veem na compra de ativos no exterior uma forma de proteger parte de seu patrimônio financeiro contra a depreciação da moeda brasileira.

Aliás, se você tiver alguma sugestão de tema para um futuro artigo que gostaria que o Artur escrevesse, é só dar sua opinião deixando um comentário.

Boa leitura!

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Os fundos imobiliários em Portugal são bem diferentes do Brasil… como investir em Portugal a partir do Brasil?

“Como analista imobiliário, sou forçado a estudar o mercado todo e ultimamente tenho feito várias análises a fundos imobiliários. Os fundos imobiliários em Portugal são bem diferentes do Brasil, a vários níveis, e por isso vários investidores brasileiros que poderiam diversificar os seus investimentos para Portugal, têm dificuldades em investir porque claramente os fundos em Portugal têm muitos problemas.

Em primeiro lugar devemos considerar que não é tão natural e normal os Portugueses investirem em fundos imobiliários como os Brasileiros. No Brasil, existem fundos imobiliários muito bem conseguidos, e que atingem rentabilidades muito interessantes. Na minha opinião, os fundos Portugueses são precisamente o oposto: têm problemas crónicos e rentabilidades baixas.

Problemas dos fundos imobiliários em Portugal

Na minha opinião, os fundos imobiliários em Portugal têm 3 problemas grandes:

1. Têm muito capital não aplicado (ou demasiada liquidez). Existem fundos que têm até 25% do seu capital parado, não aplicado. Ora é difícil que 75% do capital aplicado gere uma rentabilidade de tal forma alta que compense esse capital não aplicado;
2. Cobram muitas comissões para subscrever e resgatar capital. Existem fundos que cobram até 5% apenas para aplicar o seu capital. E resgatar é outro problema bastante caro. Existe no entanto um aspecto muito importante: em muitos fundos, se ficar com o seu capital aplicado durante 3 anos, fica isento de comissões de resgate.
3. Investem maioritariamente no mercado de Lisboa, que está hoje muito sobrevalorizado… Em Lisboa temos hoje imóveis de 1 milhão de euros para classe média, o que é muito alto considerando que a economia portuguesa não é tão forte como as economias do centro da Europa. Esses valores estão altamente inflaccionados pelo turismo e pelo investimento externo que a economia tem presenciado.

Rentabilidades dos fundos imobiliários em Portugal

Ao contrário do Brasil onde identificamos fundos com rentabilidades de 1% ao mês… em Portugal as rentabilidades são geralmente bem mais baixas e por isso apenas se mencionam ao ano. Mas mais importante do que isso, nos últimos 5 anos, o fundo com melhor rentabilidade em Portugal atingiu… pouco mais de 3%!

Na tabela abaixo eu mostro as rentabilidades dos fundos:

Assim, conseguimos observar que o melhor fundo nos últimos 5 anos, em termos de rentabilidade, não atingiu sequer os 3.29%.

Ainda assim, temos que considerar que a inflacção em Portugal está bastante mais baixa que no Brasil, sendo que não passa muito além de 1.4%. Seja como for, não será a investir em fundos imobiliários com rentabilidades destas que se ficará rico…

Mesmo assim, quero investir em fundos imobiliários em Portugal, como fazer?

Da minha experiência, estes fundos não estão disponíveis em nenhuma correctora, são transaccionados pelos bancos.

Assim, o processo teria que passar pelo banco. Para tal, poderá abrir uma conta bancária no banco da sua escolha (a Caixa Agrícola é um banco pequeno em Portugal, mas oferece dois fundos e por isso é interessante) e pedir para efectuar a subscrição. Assim, os passos seriam:

1. Passo 1: contactar um banco por email. Este passo é simples; basta colocar no Google o nome de um banco e terá toda a informação. Novamente, a Caixa Agrícola é um banco pequeno em Portugal, mas oferece dois fundos. Quando a outros fundos, o Novo Banco também oferece dois e é por isso uma alternativa interessante. É claro que poderá abrir a conta na filial do banco no Brasil (possivelmente haverá várias).
2. Passo 2: dizer que é brasileiro residente no Brasil e gostaria de abrir uma conta. Possivelmente o banco conseguirá articular consigo a abertura da conta à distância. Como lhe digo acima, poderá procurar uma filial do banco no Brasil e assim abrir aí a conta, para um processo mais rápido e menos pesado logisticamente falando.
3. Passo 3: dizer ao gestor de conta para aplicar o capital. Com a abertura da conta será atribuido um gestor de conta, que tratará das operações. Este passo é importante e em Portugal os gestores são muitas vezes bastante personalizados – eu confio no meu a 100%, e ele resolve várias situações. Possivelmente ao abrir uma conta numa filial no Brasil terá um gestor de conta que trabalha na própria filial.

Ao nível fiscal, importa ainda falar com um contabilista brasileiro. Possivelmente terá que pagar o imposto no Brasil e invocar o acordo para não existir dupla tributação, para não ser tributado em Portugal, mas apenas um fiscalista o poderá aconselhar.

Um dado importante é analisar bem o fundo que se quer investir antes de abrir a conta. Ao abrir a conta no banco, naturalmente o seu gestor irá sugerir-lhe vários fundos que o banco tem interesse em vender, e esses não serão necessariamente os melhores para si… por isso, faça a sua investigação antes de abrir a conta.

Como investir então em imobiliário em Portugal? É necessário muito capital?

Infelizmente, para se investir em imobiliário com bons retornos em Portugal, é necessário algum capital porque os fundos não são uma opção clara.

Na realidade como autor do livro “Investir em Imobiliário: do 0 ao Milhão”, praticamente não falo de fundos imobiliários – afinal eles têm muitos problemas em Portugal.

Então a pergunta é: o que fazer?

Para um Brasileiro, começar a investir em imóveis em Portugal pode ser um pesadelo. É que para adquirir um imóvel é necessário viajar até Portugal, e num mercado totalmente diferente, onde os investidores são pouco usuais, e não sabendo como operar, será muito difícil encontrar bons negócios – em todo o caso eu deixo-lhe dicas importantes em baixo.

Sobre esta questão de investir em imóveis ou fundos imobiliários, eu gravei há algum tempo um video exactamente sobre o tema:

Assim, se fundos não são opção, terá mesmo que passar pelo processo tradicional do mercado.

A alternativa seria algo nessa linha: encontrar uma empresa que consiga identificar imóveis, enviar videos do mesmo, encontrar inquilinos e fazer toda a gestão do imóvel – de forma totalmente passiva para o investidor.

É claro que não existem muitas empresas especializadas neste serviço, mas em alternativa poderá seguir um método do género:

1. Fazer uma lista de agentes imobiliários nos mercados onde quer investir. Depois, deve contactar esses agentes para identificarem imóveis que pretende, e poderá pedir fazerem um cálculo médio das rentabilidades esperadas. Tipicamente os agentes imobiliários têm dados internos, nas imobiliárias, que lhes permitem estimar com algum rigor qual o potencial de arrendamento de um imóvel e qual o valor estimado de renda.

 

2. Fale com vários agentes e cruze os dados! É claro que vários agentes imobiliários poderão tentar alavancar esses valores, para poderem aumentar as hipóteses de realizarem o negócio, por isso aquilo que eu faria seria falar com vários agentes imobiliários e cruzar os dados. Quando vai a uma loja comprar uma peça de roupa, costuma acreditar na opinião da vendedora? Assim, telefone a vários agentes e pergunte a todos qual o potencial de arrendamento numa determinada zona de uma cidade, e qual a renda média. Depois faça uma média das várias respostas.

 

3. Encontrar uma empresa que faça a gestão completa do imóvel no mercado identificado. Estas empresas muitas vezes são também imobiliárias. Mas no caso das imobiliárias que contacta não prestarem este serviço, pode perguntar a essas imobiliárias por referências. E seja claro, honesto mas pragmático com os agentes: diga-lhes que só está disposto a fechar o negócio caso encontre esse serviço de gestão, porque está no Brasil e não conseguirá gerir o imóvel…

Deixo-lhe apenas uma dica importante: hoje, os grandes mercados como Lisboa e Porto estão na minha opinião muito sobrevalorizados. Por isso, procure nos mercados mais pequenos, à data são claramente os melhores mercados para investir em termos de rentabilidade média!

Bons negócios imobiliários!”

Artur Mariano

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Sobre o autor: Artur Mariano, PhD é doutorado em matemática aplicada, investidor há mais de 10 anos, autor do bestseller “Investir em Imobiliário: do 0 ao Milhão” e co-fundador da ArrowPlus, onde serve como analista imobiliário.

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E você, já investe em mercados internacionais, em ativos estrangeiros, como ações, REITs ou renda fixa? Pensa em fazê-lo no futuro?

Agradeço ao Artur pelo excelente guest post!