Dá pra viver da renda só de aluguéis de imóveis e de fundos imobiliários, na aposentadoria?

Essa quarentena forçada provocada pelo coronavírus produziu repercussões em larga escala em praticamente todos os setores da sociedade.

No âmbito dos investimentos, ela deflagrou o início de uma profunda crise econômica, com milhões de empregos sendo destruídos e milhares de empresas quebrando ou que irão quebrar.

Ao mesmo tempo em que provoca sérios danos na economia, ela também traz reflexões que devem fazer parte da vida do investidor pessoa física, principalmente daqueles preocupados em garantir uma aposentadoria financeira mais tranquila, mediante o complemento da renda oficial (INSS/RPPS) com investimentos em imóveis e fundos imobiliários.

É que essa crise provou que nem mesmo tais ativos financeiros estão imunes à chegada de determinadas crises.

Se nas crises de 2008 (subprime dos EUA) e de 2015-2016 (recessão econômica brasileira), os fundos imobiliários conseguiram se sair relativamente bem, entregando na média rendimentos mensais regulares (ainda que com algum decréscimo num caso ou outro), a crise de agora foi diferente, pois eles foram duramente impactados pelo fechamento do comércio imposto pelas autoridades municipais e estaduais.

Como consequência, vários fundos imobiliários anunciaram suspensão temporária no pagamento dos aluguéis, como os fundos de shopping centers, por exemplo, coisa que seria inimaginável há meros três meses. Se alguém dissesse para você, no começo de fevereiro desse ano, que seu fundo imobiliário de shopping corria o risco de não pagar proventos em abril ou maio, você não iria acreditar.

Mas a crise surgiu como uma tempestade, provocando exatamente isso.

Ou seja, muitos cotistas desses FIIs contarão com recebimento de renda zero, igual a R$ 0,00, em determinados meses desse ano de 2020.

No âmbito dos imóveis “de tijolo” a situação não é muito diferente.

Quem tinha imóveis residenciais e comerciais se deparou, de uma hora para outra, com um verdadeiro tsunami de notícias ruins. Se o seu inquilino de imóvel residencial perdeu o emprego, provavelmente não irá pagar o aluguel devido, ou pedirá uma redução, ou pedirá mais prazo para pagar. Da mesma forma, se o seu inquilino tem um comércio, e esse foi obrigado a fechar, ele vai pedir redução no aluguel – isso se não for ficar inadimplente.

Foi exatamente esse o depoimento do leitor Paulo Roberto em comentários ao post da semana passada:

“Mas o pior foi ter que contar apenas com uma parca aposentadoria, pois um aluguel comercial que recebíamos para completar nossa receita, teve de ser negociado pela metade, já que a inquilina tem um salão de estética, proibido de funcionar, por decreto”.

Os fundos imobiliários também carregam seus riscos, e muitos deles simplesmente suspenderam o pagamento de proventos, ou anunciaram que irão pagar mais tarde, em um único mês, os rendimentos que eram distribuídos mensalmente.

De acordo com a notícia extraída do Infomoney:

“Com um ambiente ainda incerto pela frente e marcado pela ampliação de medidas de isolamento social, fundos imobiliários, em especial os de shopping centers, têm reagido à crise suspendendo o pagamento de dividendos.

Ainda que frustre investidores, a medida é tida como prudente e era prevista por especialistas do mercado, em um contexto de crise como o atual. E não deveria levar os cotistas a se desfazerem de suas cotas exclusivamente por essa razão, afinal, a seleção de um FII não deve levar em consideração apenas os dividendos distribuídos e não deve ter viés de curto prazo.

Levantamento feito pelo InfoMoney com base em dados da Economatica mostra que, dos 108 fundos imobiliários que compõem o Ifix, índice que acompanha o desempenho dos principais FIIs listados na Bolsa, nove já suspenderam o pagamento de proventos por conta do coronavírus”.

O problema se agrava na medida em que, como afirmamos acima, a crise surgiu praticamente do dia para a noite, pegando muitos investidores de “calças curtas”, sem poderem reagir, e isso em diversas frentes: queda vertiginosa dos preços das ações, notícias de suspensão de pagamentos de aluguéis de fundos imobiliários etc.

Até a renda fixa, outrora porto seguro dos investidores, sofreu um baque, principalmente naquelas modalidades de investimentos que tinham na sua composição títulos privados, pois como esses são constituídos basicamente por empréstimos, várias empresas ficaram inadimplentes, não honrando os pagamentos, e fazendo cair as cotações de tais fundos e investimentos.

A solução para amenizar o problema

Retomo a pergunta que dá origem ao título desse post:

“Dá pra viver só da renda de aluguéis de imóveis e de fundos imobiliários, na aposentadoria?”

A resposta, considerando o contexto de crises pelas quais você provavelmente passará no futuro, quando sua aposentadoria chegar, é: não exclusivamente.

Isto é, não dá pra viver exclusivamente da renda dos aluguéis de imóveis no futuro, e nem exclusivamente de renda de fundos imobiliários, como essa crise está deixando bem claro, bem evidente.

É preciso que você se garanta com outras fontes de renda, seja gastando a sua aposentadoria oficial do INSS/RPPS (post aqui), seja “comendo” sua reserva de renda fixa.

E aqui voltamos ao velho, desgastado, mas sempre clássico e útil lembrete de sempre: diversifique seus investimentos. Não ponha todos os ovos na mesma cesta. Só a diversificação salva.

A renda, oriunda de ativos que produzem frutos, pode secar. Daí a importância de ter planos “B”, como a boa e velha renda fixa.

Por mais ruim que seja tirar uma fatia da renda fixa que implique subtração não apenas dos juros, mas sim do próprio montante principal – ainda mais considerando a atual taxa de juros – muitas vezes não resta outra alternativa ao investidor.

Penso, inclusive, diante do cenário que estamos vivenciando, que as pessoas devem, à medida que se aproxima da aposentadoria, aumentar, e não diminuir, suas reservas de renda fixa.

Mesmo aqueles que investem parcela significativa de seu patrimônio em renda variável devem repensar suas posições, afinal de contas, o momento da necessidade de gastar o dinheiro pode vir justamente no momento em que as ações estiverem em sua cotação mais baixa.

Já pensou precisar do dinheiro das ações justo na hora que elas caíram mais de 75%?

Para evitar dissabores como esse, é fundamental agir de modo conservador, prudente e cauteloso à medida que a aposentadoria for chegando, para não se ver surpreendido pela necessidade de vender ativos muito desvalorizados, arcando com prejuízos muitas vezes irreversíveis.

Conclusão

Não dá para viver da renda de aluguéis e fundos imobiliários na aposentadoria. O fluxo de dinheiro pode secar de uma hora para outra, e é justamente nesses momentos de aguda crise que uma reserva de liquidez pode literalmente te salvar de imensos prejuízos.

À medida que a aposentadoria for chegando, essa reserva de liquidez não só deve ser defendida com unhas e dentes, mas também ampliada gradativamente, pois não dá pra confiar somente na aposentadoria oficial.

Isso porque os reajustes nos proventos de aposentadoria tem sido cada vez piores e, além disso, os próprios entes federados que pagam a sua aposentadoria – União, Estados e Municípios – podem parcelar o pagamento das aposentadorias, ou suspendê-las parcialmente, por falta de caixa.

O ideal não é apenas ter um pouco de cada coisa – ou seja, uma renda oriunda do INSS/RPPS, outra oriunda de um investimento em renda fixa conservador “para o caso de necessidade”, outra de uma carteira previdenciária particular com rendas de fundos imobiliários, dividendos de ações, aluguéis de imóveis comerciais e residenciais etc.

O ideal é também controlar severamente os gastos, para que fiquem bem dentro dos limites suportados pelos fluxos de entrada de dinheiro, a fim de evitar o perigoso risco do endividamento justamente na terceira idade, onde a dificuldade para arranjar trabalho e emprego é muito maior, seja pelo preconceito do próprio mercado de trabalho contra os idosos, seja pelas limitações físicas e de saúde mental e cognitiva impostas pela idade mais avançada.

Por quê estou dizendo tudo isso?

Porque você precisa se planejar a longo prazo, em duas frentes de batalha, digamos assim: na frente dos investimentos, poupando, conservando, investindo e multiplicando suas reservas financeiras; e na frente do orçamento doméstico, construindo, fortificando e enraizando hábitos de uma vida de controle total dos gastos, pois são esses hábitos frugais vivenciados ao longo de toda uma vida que lhe darão um dos suportes mais importantes para viver uma aposentadoria rica e ao mesmo tempo plena e bem aproveitada em suas múltiplas dimensões.

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14 Responses to Dá pra viver da renda só de aluguéis de imóveis e de fundos imobiliários, na aposentadoria?

  1. André 4 de maio de 2020 at 9:55 #

    Grande Guilherme! Mais um post com pontos a se pensar! Muito bom!

    Não sei se conheceu, existia um blog (Geração65) de um cara que investia em imóveis e fazia um acompanhamento bem acurado da rentabilidade de seus aluguéis.

    Um dia sugeri a ele simular a compra de FIIs e comparar a rentabilidade entre uma carteira e outra. Mas depois o blog sumiu… Seria bem interessante para analisar o rendimento dessa alocação imobiliária.

    Hoje vi que o blog do SrIF365 tb sumiu… Uma pena a Finansfera perder bons conteúdos como o deles.

    Abraço!

    • Engenheiro do Sertão 4 de maio de 2020 at 23:52 #

      Nossa André, realmente sumiram mesmo.
      Vi o g65 por uns tempos mas não acompanhava muito.
      O Sr.IF365 eu acompanhei por algum tempo, o cara deu um gás foda para conseguir a IF mas notava pelos posts que ele nunca estava satisfeito, tomara que agora, sem ter se obrigar a escrever, ele consiga ter um pouco mais de plenitude para curtir a IF.

      • Guilherme 7 de maio de 2020 at 11:25 #

        Pois é, Engenheiro, a todos eles eu desejo muito sucesso!

    • Guilherme 7 de maio de 2020 at 11:24 #

      Obrigado, André!

      Puxa, realmente uma pena a finansfera perder esses dois grandes blogs!

      É realmente interessante analisar ambas as opções – rendimentos de FIIs vs. rendimentos de aluguéis.

      Abraços!

  2. Simplicidade e Harmonia 4 de maio de 2020 at 12:56 #

    Guilherme,

    O máximo que pensei em riscos para FIIs era algo físico, como incêndios ou inundações. Jamais algo dessa magnitude e relevância.

    Seu post ilustra bem a importância da diversificação e da desconfortável imprevisibilidade dos riscos.

    Em relação a diversificação, fico pensando também na segurança do TD e da renda fixa (títulos de bancos médios).
    Até o começo do ano, as coisas estavam indo relativamente bem.
    Mas e agora?

    As taxas do TD estão mais altas e o risco Brasil está maior, pois o país encontra-se com 3 graves crises simultâneas: sanitária, política e econômica.. Será que ainda pode ser considerado um investimento seguro?

    Em relação aos títulos de renda fixa, com a medida anunciada no final de abril pelo CMN, permitindo que grandes bancos comprem Depósitos a Prazo com Garantia Especial de bancos menores com garantia de até 400 milhões pelo FGC, o objetivo principal do Fundo acabou sendo desvirtuado de forma significativa, ou seja, nós, pequenos investidores seremos os últimos na fila – isso se sobrarem recursos, pois o FGC possui apenas 2,3% de disponibilidades em relação ao sistema bancário.

    Boa semana,

    • Kurtinaitis 4 de maio de 2020 at 13:46 #

      Ouso acrescentar que o Tesouro Direto, nos momentos críticos, estava com negociação suspensa,não somente por horas, mas por dias…portanto, liquidez sujeita a chuvas e trovoadas…

    • Guilherme 7 de maio de 2020 at 13:11 #

      Oi Rosana!

      Eu também pensava da mesma forma em relação aos FIIs: só imaginava perda física do terreno, como guerra, incêndio etc. O fechamento obrigatório me causou surpresa, pois não estávamos contando com essa possibilidade.

      Não sabia dessa medida da CMN, vou procurar mais informações a respeito.

      A renda fixa também tem seus perigos, e ainda mais agora com a SELIC em níveis tão baixos.

      Boa semana também!

  3. Michael 4 de maio de 2020 at 21:31 #

    – “Se nas crises de 2008 (subprime dos EUA) e de 2015-2016 (recessão econômica brasileira), os fundos imobiliários conseguiram se sair relativamente bem, entregando na média rendimentos mensais regulares (ainda que com algum decréscimo num caso ou outro), a crise de agora foi diferente.”

    Sim Guilherme, isso eh verdade e bem lembrado! Porem eh bem lembrado tambem que na crise subprime dos EUA os fundos imobiliarios de LA foram absolutamente dizimidos. Especialmente os fundos de papeis com recebiveis securitizados.

    Papeis parecidos DEMAIS a estruturas com CRI’s.

    E fundos parecidos DEMAIS a FIIs que investem exclusivamente em tais papeis (em vez de imoveis fisicos)…….

    Muitos investidores – ecoando seus vendedores de produtos – falavam – e acredita, continuam falando – que aqui no Brasil, tal resultado seria impossivel……..

    • Guilherme 7 de maio de 2020 at 13:13 #

      Ótimos comentários, Michael!

      Não sabia desses acontecimentos em relação aos papéis de recebíveis securitizados.

      Enfim, o alerta foi gerado e está aí. Devemos nos precaver, agora com redobrada atenção, sobre essa classe de ativos híbridos.

  4. Anônimo 6 de maio de 2020 at 12:04 #

    Só a diversificação salva, por isso invisto em ações, fundos imobiliários, títulos públicos e poupança e na minha opinião quanto mais ativos diversificados em ações e fundos imobiliários melhor.

  5. Bilionário do Zero 8 de maio de 2020 at 16:28 #

    Olá!

    Ótimo texto, bem completo. Ontem vi um cara perguntando exatamente isso em um grupo do Facebook, muita gente respondeu o cara, os melhores comentários em linha com seu texto. A diversificação é necessária, e se possível em países diferentes. Sempre tem o risco de inflação forte em um país comer seu capital, dizem que as ações conseguem ganhar da inflação, mas tudo depende do período.

    O negócio é tão complicado, que nessa crise até a renda fixa caiu, por exemplo, os tesouro prefixado e IPCA+ subiram as taxas e consequentemente o preço dos títulos caiu lá embaixo, se precisasse sacar hoje perderia muito da rentabilidade, isso se não tiver prejuízo.

    Só tesouro SELIC dando positivo, e rendendo 3% a.a. atualmente… 🙁

    Abraços!

    https://bilionariodozero.blogspot.com

  6. anderson 19 de maio de 2020 at 20:33 #

    Exitem FII de shopping que não estão pagando aluguel, outros fundos que diminuíram a renda, contudo , se vc tiver uma carteira diversificada não tem como ficar sem receber dividendos . A renda irá sofrer queda mas acho que zerar tudo fica meio que impossível. Mas como já foi bem explanado, o ideal mesmo é diversificar o capital em outras modalidades de investimento para que não se tenha uma queda tão brusca nos rendimentos mensais e ter uma bela reserva de emergência.
    Enfim post muito bom.

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