Em tempos de queda na taxa SELIC, os investidores se voltam para alternativas de investimentos que, embora possuam maior grau de risco, tendem a apresentar retornos maiores que os ativos componentes da conservadora renda fixa.
Nesse contexto, as classes de ativos mais comumente buscadas pelos investidores são as ações e os fundos imobiliários.
Porém, o universo de investimentos para quem deseja se expor a um maior grau de risco não se limita a essas duas categorias, digamos assim, “clássicas”, as quais eu acrescento o câmbio, o ouro, as opções e os derivativos.
Novas modalidades de investimentos surgem com o avanço das tecnologias e a disseminação das informações. O investimento em startups é um exemplo.
No segmento imobiliário, por exemplo, além dos tradicionais investimentos em imóveis físicos, e dos fundos imobiliários, uma nova categoria acaba de desembarcar no Brasil: o crowdfunding imobiliário.
Visando a apresentar aos leitores essa nova alternativa de investimentos, o texto educacional de hoje, produzido pela Glebba, se destina a mostrar as características desse investimento, em face dos fundos imobiliários.
Acompanhem!
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“O crowdfunding imobiliário foi criado nos Estados Unidos por volta de 1885, mas chegou no Brasil apenas em julho de 2017.
Esta nova forma de investir reúne uma série de investidores com o objetivo de financiar um determinado empreendimento imobiliário que, no prazo acordado, retorna aos investidores o dinheiro financiado, mais juros.
Os fundos imobiliários (FIIs) por sua vez, foram instituídos no Brasil por meio da Lei n. 8.668 no ano de 1993 e reúne uma série de investidores em fundos que ofertam diversos empreendimentos imobiliários.
Conheça agora as semelhanças e diferenças entre fundos imobiliários e o crowdfunding imobiliário.
Como são feitos os investimentos?
Fundos Imobiliários
Os Fundos Imobiliários são compostos por investimentos que são divididos em frações chamadas cotas, e pertencem aos investidores.
A aquisição das cotas deve ser obrigatoriamente realizado através de uma corretora de valores ou por meio de uma instituição autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
Crowdfunding Imobiliário
Já o crowdfunding de investimento imobiliário é mais simples. Basta o investidor possuir uma conta em uma plataforma e em seguida reservar seu investimento em uma oferta específica.
Um contrato é assinado entre a empresa e o investidor e, por fim, o investidor concretiza seu investimento através de TED ou boleto bancário.
Quais são os riscos?
Fundos Imobiliários
Há diversos tipos diferentes de fundos imobiliários e de acordo com a estratégia de cada um, existem riscos que são inerentes a apenas um ou dois tipos de fundos.
Para abordar todos os riscos do investimento em fundos imobiliários seria necessário um artigo inteiro dedicado ao assunto.
Ainda assim é possível citar um risco que engloba todos os tipos de fundos imobiliários, a má gestão.
Um fundo mal gerido é extremamente nocivo aos investidores, o que pode resultar na insustentabilidade do fundo e da perda do valor de mercado.
Crowdfunding Imobiliário
O risco deste investimento está relacionado com a possibilidade de o empreendimento não honrar com a dívida. Quase sempre, a razão deste problema é a não concretização das vendas projetadas.
Cabe à plataforma que oferta este empreendimento uma boa análise do empreendedor e do empreendimento, para entender se, ao final do período, as projeções irão se concretizar.
É uma prática comum do mercado a não aceitação de empreendimentos que tenham problemas jurídicos, imaturidade na análise mercadológica, ou que não tenham patrimônio suficiente – dinheiro em caixa, recebíveis, unidades em estoque – para honrar com a dívida no caso de uma inadimplência.
E quanto aos custos?
Fundos Imobiliários
De início há o custo da própria operação que é cobrada pela corretora.
Adquiridas as cotas, o fundo irá cobrar uma taxa de administração que pode variar entre 0,25% a 2% ao ano. Além disso, muitos fundos cobram taxa de performance caso a rentabilidade ultrapasse o benchmark.
Por fim, há dedução de 20% a título de imposto de renda sobre o lucro líquido na venda das cotas. Salienta-se que o recolhimento do imposto de renda é de responsabilidade do investidor, sob pena de constituir crime de sonegação fiscal, nos termos do art. 1º da Lei 8.137/90.
Crowdfunding Imobiliário
Crowdfunding imobiliário tem taxa zero para o investidor. As taxas são cobradas do empreendimento, não interferindo na rentabilidade projetada para o investidor.
Ao final do prazo de retorno estipulado, o investidor receberá em sua conta o valor investido, acrescido dos rendimentos, já descontado o imposto de renda. Bastando apenas declará-lo para a Receita Federal.
Qual é a rentabilidade?
Fundos Imobiliários
Para avaliar a rentabilidade dos fundos imobiliários é levado em conta a valorização das cotas adquiridas e os dividendos recebidos. A rentabilidade mensal é calculada pela adição do dividend yield à valorização da cota.
E para calcular a valorização das cotas basta subtrair o preço final do preço inicial e dividir o resultado pelo preço inicial, conforme a fórmula abaixo:
Valorização = (preço final – preço inicial)/preço inicial
De todo modo, a rentabilidade será diretamente influenciada pela administração do fundo, que deve ser feita de modo responsável para que se mantenha sustentável e o mais importante, rentável a longo prazo.
Crowdfunding Imobiliário
Em contrapartida, a rentabilidade do crowdfunding imobiliário é previamente projetada de acordo com o estudo do empreendimento, levando em conta todos os fatores mencionados nos tópicos anteriores. Por este motivo, no final do projeto a rentabilidade pode se aproximar consideravelmente da projeção realizada.
Conclusão
Conclui-se, portanto, que o crowdfunding imobiliário é um investimento que não possui burocracia, de baixo custo, com menor risco – se todas as etapas do estudo de viabilidade forem devidamente seguidas – e podendo ter rentabilidade superior aos demais investimentos do ramo imobiliário disponíveis no mercado.
Cada produto possui suas peculiaridades e cabe ao investidor avaliar, de acordo com a estratégia traçada, se vale ou não a pena agregar o investimento à sua carteira, avaliando também os riscos inerentes a cada tipo de investimento.
Abaixo deixamos um resumo do comparativo que fizemos neste artigo:
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Sobre o autor: A Glebba Investimentos é uma fintech cujo propósito é democratizar o acesso a investimentos imobiliários, dando a possibilidade do investidor construir e diversificar sua carteira com alta rentabilidade e taxa zero.
A priori me parece maior o risco, sem falar na baixa liquidez durante o prazo de execucão. Já existem FFI que atuam em desenvolvimento de loteamentos e na construção de condominios, com alguns dos riscos semelhantes ao do crowdfinding.
Também tive essa impressão. Talvez a falta de liquidez seja o maior empecilho ao crowdfunding.
Em termos de FIIs, uma figura parecida, pelo menos em termos de estrutura de funcionamento (captação de recursos para posterior construção) era a do MFII.
Como sempre, esse blog está preocupado em disseminar conhecimento e informação! Parabéns! O texto de hoje, no entanto, é escrito com alguma parcialidade e precisa ser analisado com cuidado. O risco de gestão, por exemplo, também está presente no crowfunding. Além disso, há outras vantagens dos FIIs, como a liquidez (já falada nos comentários), o menor custo de diversificação entre empreendimentos, facilidade de diversificação entre setores/cidades, a possibilidade de investir em FIIs de papeis, o pagamento de proventos mensais e o fato do mercado ser mais regulado, diminuindo os riscos para o investidor.
Perfeito, Lucas!
Há riscos envolvidos também no crowdfunding, os quais devem ser analisados com muito cuidado pelo investidor.
Gostei dos pontos que você citou.
No mais, agradeço suas palavras!
Abraços!