[Guest post] Financiamento de Imóvel – O que não contam para você?

Não é de hoje que eu tenho uma visão crítica e bastante pessimista sobre o setor imobiliário residencial no Brasil, que vive há anos uma verdadeira bolha imobiliária que não tem data certa para terminar.

Imóvel próprio não é investimento no sentido técnico do termo: é apenas redutor de despesa.

No Brasil, o crescimento artificial dos preços, entre o final da década passada e o começo dessa década, impulsionado, dentre outros motivos, pela ação de especuladores, programas habitacionais populares, crédito farto e concedido muitas vezes sem critério algum, resultaram, todas essas medidas, numa bolha cuja explosão estamos vivenciando diuturnamente, a cada dia que passa, e que se agravou com a eclosão da crise econômica recente que ainda não terminou.

Nesse cenário de devastação de riqueza e estagnação econômica, porém, pode surgir alguma oportunidade pontual e específica de compra e, nesse sentido, ter conhecimento básico sobre algumas modalidades de aquisição de imóvel pode fazer muito sentido ao potencial comprador, a fim de evitar erros que podem custar muito dinheiro.

Assim, e seguindo essa linha de raciocínio, trazemos hoje um artigo educacional de Marlon Moro, que expõe alguns cuidados que a pessoa deve ter ao se sujeitar a um financiamento imobiliário.

Antes, porém, deixo o registro de um artigo do amigo Frugal Simple contando sua experiência pessoal nesse tipo de negócio, onde ele afirma:

“Se você um dia precisar de um financiamento junte dinheiro pra dar o máximo possível na entrada, depois disso economize até o arroz que você come para terminar de pagar as parcelas restantes. Tente arrumar quatro ou cinco empregos incluindo todas as noites e as 48h do final de semana pra ajudar a pagar seu financiamento, qualquer coisa diferente disso você está tecnicamente morto nessa vida.

Compre sempre PRAZO para liquidar o mais rápido a dívida mortal e cruel. Qualquer dinheiro extra que entrar COMPRE PRAZO. Não tente investir dinheiro se tiver um financiamento pra pagar, nem faça contas extra fora o básico do básico. Quem espera 30 anos pra pagar um imóvel financiado é um morto vivo, um escravo bancário”.

Financiar a compra de um imóvel é comprar uma dívida. Logo, ter noção dos riscos envolvidos é fundamental para orientar o processo de compra. Confiram!

………………………..

“Muitos brasileiros que sonham com a casa própria são obrigados a optar pela modalidade de financiamento bancário, pois não dispõem de condições financeiras para fazer o pagamento à vista.

Até aí, tudo bem! É muito comum fazermos o mesmo quando compramos um carro financiado, por exemplo. O grande problema é que, quando falamos em financiamento imobiliário, isto é muito mal explicado e, na verdade, mal divulgado.

Como ressaltamos neste blog, é sempre importante lembrar que o planejamento financeiro é essencial para qualquer tomada de decisão. Imagine então quando falamos de um financiamento de longo prazo como o imobiliário.

O prazo do financiamento pode ir de 1 a 420 meses, dependendo da instituição financeira, e é necessário ter no máximo 30% da sua renda comprometida nos valores destas parcelas.

Vamos falar sobre uma palavra muito importante que devemos observar:

Juros

Quando vemos nos jornais e notícias que as taxas de juros estão em X% por exemplo, devemos nos atentar que esta não será a taxa final trabalhada pelo banco.

Primeiramente precisamos lembrar que o banco faz uma análise única para cada cliente,  verificando os riscos de não pagamento e quanto menor o juros, menor o risco de não pagamento.

Por exemplo, se o cliente tiver boa movimentação e um bom histórico, ele é “beneficiado” com uma taxa de juros menor que o padrão.

Mas este não é o detalhe. Vamos trabalhar com um exemplo real:

A pessoa comprou um imóvel de R$ 775.000,00.

Deu como entrada o valor de R$ 274.550,00 e o restante, R$ 500.450,00 financiou diretamente com o banco em 360 meses.

No contrato dizia que a taxa de juros seria 9,6% pois o cliente tinha boa renda e bom histórico de pagador com o banco. Porém, o que não foi falado, é que além da taxa de juros mencionada são cobrados alguns tipos de seguros, como por exemplo:

– Seguro por invalidez ou morte

– Seguro do imóvel

– Taxa de administração do contrato

– Tarifa de avaliação de bens recebidos em garantia (0.66% do valor financiado)

Estes pequenos detalhes impactaram no famoso CET (Custo Efetivo Total).

Este é o custo que devemos observar ao assinar um contrato de financiamento, pois nele já estão embutidos todos os custos, taxas e seguros, e é realmente o que você vai pagar.

Neste caso, de 9,6% que era o proposto pelo banco, a taxa de pagamento de juros anual foi para 10.78%. Então temos 1.18% de juros sendo cobrado anualmente a mais sem você nem ter notado!

Vamos lá então, se fôssemos fazer uma conta de forma “rápida” teríamos:

Em um ano considerando o valor de 1.18% sobre R$ 500.450 = R$ 5.905,31 reais a mais apenas de juros (escondidos) na taxa negociada.

Devemos também considerar que o prazo é de 360 meses, ou seja, de 30 anos. 

Amortização

A amortização muda e depende do tipo de financiamento escolhido. Ele pode começar mais alto e diminuir no decorrer do tempo (Modelo SAC) ou ter um valor fixo mensal e ser corrigido mês a mês pelo indexador TR, aumentando assim o valor das parcelas durante o contrato (Tabela Price). A questão dos 30% da sua renda para a parcela é importante para que você não perca o poder de pagamento do seu imóvel.

Mas vamos lá, vamos voltar para este caso:

A conta da SAC é simples:

Primeira Parcela = Amortização + Juros sobre Principal

Na conta de 9,6% ao ano, representa 0,8% ao mês


Primeira Parcela = Amortização + Juros sobre Principal
Primeira parcela = (R$ 500.540 % 360 ) + ( 0,8% X 500.450 ) = 
Primeira Parcela = R$1390,13 + 0,8% x R$500.450 
Primeira Parcela = R$ 5.393,73


Se formos calcular com a taxa real que está sendo cobrada, teremos:


Primeira Parcela = Amortização + Juros sobre Principal
Primeira parcela = (R$ 500.540% 360 ) + ( 0,8983 X 500.450 )= 
Primeira Parcela = R$ 1390,13 + R$ 4.495,54
Primeira Parcela = R$ 5.885,67


Uma boa diferença não é?


Importante ressaltar que neste cálculo não estamos considerando os seguros inclusos e nem tarifas eventuais.

Conclusão

Por isto, fiquem espertos antes de fazer a contratação, façam as contas e analisem a melhor possibilidade para você!

Uma dica grande é se planejar e tentar aportar o maior valor possível de entrada, pois assim terá um juros incidente sobre um valor menor de empréstimo, reduzindo assim seus custos.”

……………………………..
Sobre o autor: Marlon Moro é fundador da empresa Etic Imoveis, empresa que atua no ramo imobiliário.

 

Créditos da imagem: Free Digital Photos

 

 

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43 Responses to [Guest post] Financiamento de Imóvel – O que não contam para você?

  1. Alan 30 de julho de 2018 at 7:59 #

    Bom artigo!

    Só um detalhe: na tabela SAC o saldo devedor também é atualizado pela TR. A diferença é que vc não percebe o efeito pois a parcela “não aumenta”.

  2. alexssandra 30 de julho de 2018 at 9:28 #

    ÓTIMA MATERIA, GOSTEI DE SABER …

  3. ANDRE R AZEVEDO 30 de julho de 2018 at 9:44 #

    Concordo, Guilherme e Marlon (e indiretamente, ao comentário do Frugal).

    Eu mesmo vivi esse sufoco na pele. Em 1994, a ideia de ser pai fora de época me assustou muito e, sem educação financeira, entrei num financiamento de um apartamento pelo então sistema PRICE (acho que não tinha SAC na época).

    A maluquice era que o valor da dívida aumentava mês a mês, mesmo que eu pagasse todas as parcelas em dia. Achava aquilo uma loucura. Vendi o apartamento em 2000 praticamente de graça em troca dessa dívida bomba-relógio. Nunca mais…

    Só comprei posteriormente mais um imóvel em 2008/2009 à vista com o saldo do FGTS e vendi-o depois em 2013. Hoje, só compro através de FIIs rs.

    Abraço!

    • Rafael 30 de julho de 2018 at 12:07 #

      Andre, e hoje como faz ? mora de aluguel?

    • Marlon 30 de julho de 2018 at 14:05 #

      Ola André, obrigado pelo comentário!

      Sim, a PRICE tem essa configuração de parcelas crescentes mesmo.

      Inicia-se num valor menor do que a SAC mais ao longo do tempo ela vem aumentando pela correção TR. Realmente a melhor forma é tentar aportar uma entrada boa para não se enforcar, caso precise fazer um financiamento.

    • Guilherme 1 de agosto de 2018 at 14:50 #

      Ótimo depoimento, André!

      Realmente, comprar uma casa e levar de brinde uma dívida é uma coisa que incomoda bastante……rsrsrsrsr

      Felizmente, isso agora pra vc faz parte do passado!

      Abraços!

  4. Rafael 30 de julho de 2018 at 12:08 #

    é dificil acreditar que quem tem imóvel financiado queria pensar em investimentos, fazer trader, deixar dinheiro na bolsa.. ganha de um lado perde de outro, a ideia é tentar cobrir logo o pagamento

    • Guilherme 1 de agosto de 2018 at 14:51 #

      Isso mesmo, Rafael, a prioridade principal deve ser adimplir a dívida!

  5. Douglas 30 de julho de 2018 at 13:13 #

    Esse parágrafo inicial foi absurdamente bem escrito.

    – “redutor de despesa.” Exatamente isso que representa o imóvel próprio. Diferente do que alguns pensam que o aluguel compensa mais, isso só é verdade em alguns casos.

    – “devastação de riqueza e estagnação econômica”. Também é exatamente isso que representa o imóvel próprio. Muitas pessoas comparam a renda do brasileiro com do europeu e conclui que o europeu ganha mais. Tirando o fato de produtos eletrônicos em geral serem mais baratos na maior parte do mundo que no Brasil, o restante do poder de compra pode ser facilmente explicado pela não necessidade do europeu em comprar casa própria. Faça um pequeno exercício: mantenha seu salário exatamente igual e remova de sua vida financeira o financiamento do carro e do imóvel. Além disso, considere que se alugar uma casa ela já virá com móveis, eletrodomésticos e até mesmo pratos e garfos. Tenho certeza de que o seu dinheiro sobrará para viajar e comprar bugigangas. Não é que o brasileiro ganha pouco, mas o brasileiro tem um custo absurdo com compra de casa e carro que muitas pessoas em outros países não tem.

    Todo esse dinheiro está saindo da economia e indo para bancos e construtoras. E isso é estagnação econômica. Eu mesmo saia mais, comprava mais coisas, investia mais em meus hobbies e viajava até financiar um apartamento. Agora o que eu faço é só economizar e pagar parcelas. Haveria muito mais dinheiro disponível para girar a economia se não fosse regra no Brasil a necessidade de comprar carro (mobilidade urbana ruim na maioria das cidades) e casa (alta inflação que se torna inviável o aluguel em longo prazo) além do setor de aluguel estar menos desenvolvido que em outros países. Na Alemanha por exemplo é feito um checkup com o futuro inquilino para evitar que inquilinos mais propensos a festas e barulhos incomodem a vizinhança (claro que não é em todo lugar) e o fato de que praticamente todo mundo aluga ser muito fácil encontrar imóveis todo mobiliado e até com eletrodomésticos. Porque quem quer mobiliar uma casa de aluguel?

    • Guilherme 1 de agosto de 2018 at 14:54 #

      Excelente depoimento, Douglas!

      Gostei bastante da relação que você traçou entre estagnação econômica e o dinheiro que vai para bancos e construtoras. Não tinha pensado ainda dessa forma, mas é a pura verdade.

      Abraços!!

  6. Adri 30 de julho de 2018 at 13:16 #

    Até 2014 as construtoras, imobiliárias fizeram a festa. Tudo que construíam vendiam. Os motivos são mencionados no artigo.
    Nos tempos atuais os jovens casam e não esperam estabilizar financeiramente, querem logo um apto novo, se endividam para conseguir, e sofrem por muitos anos com a divida.
    É questão cultural e de falta de educação financeira.

    • Rafa 31 de julho de 2018 at 8:55 #

      Passar 30 anos da vida economizando pra quitar uma dívida. No fim não teve reserva financeira nem nada. Só pagou a divida.

      • Guilherme 1 de agosto de 2018 at 14:55 #

        Verdade, Adri e Rafa.

        A falta de educação financeira, aliada à sede por ter um tijolo para chamar de seu, acaba destruindo o futuro financeiro de muitas famílias.

        Abraços!

  7. Nélio Ferreira de Oliveira 30 de julho de 2018 at 15:11 #

    Nossa, o artigo ainda defende que há bolha imobiliária, mesmo com toda a depressão que vem afetando o setor já há pelo menos dois anos…

    Fora isso, há uma falácia gritante aqui: “No contrato dizia que a taxa de juros seria 9,6% pois o cliente tinha boa renda e bom histórico de pagador com o banco. Porém, o que não foi falado, é que além da taxa de juros mencionada são cobrados alguns tipos de seguros, como por exemplo”. Como assim “não foi falado”? A CET e TODOS os exemplos fornecidos constam SIM dos contratos, do contrário eles seriam nulos de pleno direito.

    • Marlon 30 de julho de 2018 at 16:26 #

      Nélio, obrigado pelo comentário!

      Quando citei que não foi falado eu me referia que não é explicito o valor da CET. Sim, consta em contrato, porém os bancos normalmente não utilizam dela para divulgar as variações de taxas.

      Quando, nos noticiários, falam sobre “Banco X baixou a taxa de juros para X%”, Na realidade o consumidor não vai conseguir esta taxa, pois existem os custos implícitos que citei no texto e que não são contabilizados na hora da divulgação.

  8. Guilherme 30 de julho de 2018 at 16:52 #

    O texto trata de muitas verdades não ditas no caso do financiamento imobiliário. No final das contas um financiamento tão longo e com uma incidência de juros tão absurda acaba com a liberdade de um ser humano, seja financeira, seja habitacional.

    • Nélio Ferreira de Oliveira 30 de julho de 2018 at 16:58 #

      Sim, mas a informação que o autor expressamente afirma “não ser falada” é falada (escrita) SEMPRE.

    • Guilherme 1 de agosto de 2018 at 14:56 #

      Verdade, xará!

  9. SrIF365 31 de julho de 2018 at 6:18 #

    Coloco a construção do imóvel próprio como um dos maiores erros financeiros da minha vida financeira, até hoje sofro as consequências da burrice por realizar o sonho da casa própria, acho que já estaria “aposentado” se não tivesse me envolvido nessa furada. Imóvel próprio bom é só aquele que vc ganhou no pião do Silvio Santos…rs

    Sr. IF365

    Blog do Sr.IF365 | Acompanhe meus últimos 365 dias antes da IF e Aposentadoria Antecipada
    http://www.srif365.com

    • Rafa 31 de julho de 2018 at 8:56 #

      Olá amigo. Conte mais sobre isso. Sua experiência. Passou muitos anos pra quitar foi? Pq aposentado?

      • Papafarinha 3 de agosto de 2018 at 8:31 #

        Acho que ele quis dizer que já teria atingido a independência financeira.

    • Guilherme 1 de agosto de 2018 at 14:57 #

      Muito interessante, Sir, o seu depoimento!

      Mais uma prova de que todo o cuidado é pouco, em se tratando de compra de imóvel próprio!

  10. Nazinha das Finanças 31 de julho de 2018 at 8:16 #

    Olá amigos,

    já havia lido o texto no blog original e deixo aqui minha contribuição. Já comprei casa a vista e a prestação na CEF.
    A casa a prestação tinha por principal mote a mudança para uma cidade maior, morar próximo do trabalho e como estava grávida desenvolver uma família numa cultura mais urbana.
    Dei uma entrada de 45% do valor da compra e peguei uma prestação que “cabia no bolso”. Todo dinheiro que entrava eu guardava e no primeiro ano amortizei um quarto do valor do saldo devedor, e em mais um ano e meio quitei o valor total. Em quase três anos o valor estava quitado.

    É óbvio que sob o ponto de vista de investimento não é válido, porém a aquisição foi necessária para os meus objetivos.

    abs!

    • Guilherme 1 de agosto de 2018 at 14:59 #

      Olá Nazinha, bem legal seu depoimento!

      Você fez a coisa certa: concentração de esforços para pagar o quanto antes o financiamento.

      Com isso, certamente teve um alívio financeiro dos grandes assim que quitou tudo.

      Abraços

  11. Frugal 31 de julho de 2018 at 20:13 #

    Opa Guilhere, eu estou na sua lista de emails e achei legal o assunto pois é o que estou vivendo. Olha espero que isso me dê retorno um dia, com a venda ou com o aluguel, pois a casa que comprei e transformei em comercial foi financiada, e apesar de ter dado entrada de 2/3 do valor, esse terço final, mesmo na prestação e com os juros absrudos do Brasil (quem me dera pegar 9,6%aa), na real foi 11,25% na CEF, um horror, isso dá 0,97% ao mês e apesar de eu ter dado 2/3 do valor ainda pago praticamente um aluguel de juros por mês apenas com os juros e a parte do principal que é abatida é ridícula.

    Nunca mais caio nessa furada, mas pelo menos no meu caso foi visando um comércio e não uma residência. Se fosse pra morar eu nunca faria isso.

    Muito cuidado com o canto da sereia da casa própria pessoal.
    Abraços,
    Frugal.

    • Guilherme 1 de agosto de 2018 at 15:01 #

      Ótimo depoimento, Frugal, que reforça a necessidade das pessoas de evitarem esse tipo de compra.

      No seu caso, a compra para fins comerciais até se justificaria pela questão do fluxo de caixa que advém das receitas do comércio, mas concordo com vc que fazer o mesmo com o residencial, que não gera juros, é altamente prejudicial para a saúde financeira de qualquer família.

      Abraços!

  12. Economista Visual 31 de julho de 2018 at 22:46 #

    Mais uma bolha causada por inúmeras intervenções estatais, até o próprio Minha Casa Minha Vida inflacionou tudo e causou déficit habitacional. E concordo com o autor, financiar imóvel é pagar dívida pro resto da vida!

    Guilherme, adicione o Valores Reais na lista do meu blog, se puder adicionar o meu aqui, agradeço. Um Abraço!

    https://economistavisual.com/

  13. Guilherme 1 de agosto de 2018 at 15:03 #

    Pois é, EV, o MCMV foi um dos grandes responsáveis por inflar a bolha de preços no Brasil.

    Seu blog é excelente! Acabei de adicioná-lo ao meu blogroll.

    Abraços!

  14. Guilherme 1 de agosto de 2018 at 19:59 #

    Pessoal,

    gostei do post mas achei ele muito extremista…
    decidir hoje quitar as parcelas é fácil, com selic a 6,5%
    mas se olharmos nos últimos 10 anos, tivemos financiamentos com CET inferior a 10%a.a e selic acima disso, há 2/3 anos atrás era mamão com açucar conseguir 15% de rendimento ao ano…
    então pq nessa situação alguém anteciparia as parcelas?
    depende do momento q cada um se encontra…

    no exemplo do tópico , ainda hoje é possível achar CDB e LC acima de 12% ao ano…

    a compra do imóvel tem o custo financeiro, mas tem a “rentabilidade emocional”…. não so pra dizer q tem a casa própria, mas por poder deixar o lugar onde vc mora do jeito que vc quer… vc n sai quebrando parede e mudando layout de imóvel alugado pra deixar do seu jeito…
    claro q uns n ligam pra isso e se satisfazem com qualquer imóvel alugado q atenda as suas exigências minimas de conforto, mas ai já é uma questão de prioridades na vida, onde cada um tem a sua… uns gastam com imovel proprio, outros com carros, viagens, vinhos , etc.
    abs

    • Marlon 2 de agosto de 2018 at 10:19 #

      Olá Guilherme, gostei da sua observação.

      Tudo é uma questão de momento e oportunidade.

      Quando pensei no texto foi para dar um alerta contextual que pode passar em branco.

      O financiamento, assim como consórcio, são realidades que viabilizam o brasileiro a ter a casa própria. Em momento nenhum a intenção foi distorcer algo, até porque trabalho com isto, mas sim informar e conforme o blog do Guilherme é feito, de educação ao leitor, espero ter contribuído um pouco com isto.

      Grande abraço.

  15. MJC 2 de agosto de 2018 at 14:36 #

    Algumas coisas que são senso comum na “finansfera” são meio que furadas.

    Na finansfera há certo asco por imóvel próprio e por PGBL. E se você sentar pra fazer as contas, vai ver que o negócio não é tão ruim assim….

    Vamos considerar a seguinte situação:
    Fulano mora com os pais e consegue juntar uma certa quantia por mês. Vale a pena financiar um imóvel e colocar para alugar?

    Vamos ser conservadores na simulação: Um imóvel de R$ 300.000 financiado por 20 anos sem nenhum adiantamento. Supondo entrada de R$ 30.000 e financiamento de R$ 270.000. O cara junta R$ 3.000 e consegue alugar o imóvel por R$ 1.000 (0,33% apenas).

    Vamos supor ainda uma inflação no período de 4% ao ano. Sendo assim, vamos valorizar o imóvel a 4% ao ano (só para corrigir pela inflação). E vamos comparar com um investimento que paga 0,53% a.m. (ou 6,5% a.a.).

    Se o cara fizer isso, no final ele terá gastado no imóvel cerca de R$ 550.000. Nessa situação, o valor do imóvel será de ~R$ 655.000. Além disso, tinha disponível (3.000 + 1.000 – VALOR PARCELA) para investir. Considerando o investimento de 6.5% ao ano, isso deu mais ~R$ 836.000. Logo, terá um patrimônio de quase R$ 1.500.000. Se o cara investir diretamente os R$ 3.000 nessa mesma taxa de juros, ele terá pouco mais de R$ 1.500.000.

    Em princípio, os valores são muito próximos para essa situação. Mas veja que fui muito conservador. Por exemplo, considerei uma atualização apenas pela inflação do valor do imóvel. Na prática, a valorização histórica no Brasil é de coisa de 3% + inflação ao ano [FONTE]. Além disso, considerei que o que o cara consegue de aluguel (1.000/mês) nunca foi alterado nesses 20 anos (o que é absurdo). Uma atualização do valor da parcela por 2% ao ano (metade da inflação suposta no período) já dá um ganho pro caso do cara que financiou. Se considerarmos 4% (que é a correção da inflação), o caso do financiamento já ganha com folga.

    Cada caso é um caso. Análises subjetivas não ajudam muito. Tem que sentar e fazer a conta pra ver o que é melhor. Nesse exemplo que fiz agora, coloquei a suposição de um cara que mora de favor com os pais por 20 anos. Se ele não puder fazer isso e tiver que pagar aluguel (como normalmente é o caso), financiar ainda fica mais vantajoso.

    Essa análise toda foi apenas financeira. Existem vários outras vantagens e desvantagens na compra de um imóvel. E isso vai depender de família para família. Vai se fixar na cidade? Vai se fixar naquela região da cidade (no caso de uma cidade grande)? É importante ter um imóvel com a sua cara ou não?

    [FONTE]: http://cbn.globoradio.globo.com/media/audio/200159/no-longo-prazo-imoveis-na-media-ganham-com-folga-d.htm

  16. Guilherme 2 de agosto de 2018 at 16:49 #

    Olá, MJC, bem interessante seu raciocínio.

    Sobre a questão do imóvel usado no exemplo, é preciso atentar para algumas coisas:

    – Como se trata de um investimento de longo prazo, para 20 anos, é razoável supor que a taxa de juros obtida em investimento próprio seja maior que os 6,5% a.a., uma vez que a escolha deve se dar, preferencialmente, em ativos de maior risco, como ações, ou mesmo um mix de ações com renda fixa;

    – Não foi descontado do cálculo o valor do imposto de renda que o sujeito terá que recolher pelo recebimento do aluguel. Como ele pagou um imóvel de R$ 270k com uma prestação fixa mensal de (?), e essa prestação corresponda a 30% da renda dele, é bem provável que tenha que pagar IR de 27,5% na Declaração de Ajuste Anual, o que joga os números um pouco pra baixo;

    – Os custos de propriedade do imóvel não foram considerados: no mínimo terá que arcar com o IPTU, fora as taxas extras, de reforma do imóvel, chamada de capital, ou mesmo condomínio em caso de vacância do imóvel em determinados períodos.

    Sei que os cálculos foram simplificados para facilitar o exemplo, mas, do ângulo estritamente financeiro, há muitos outros custos que tornam a compra do imóvel, mesmo para investimento, um negócio bem arriscado.

    E, dentro do contexto atual de crise imobiliária, esse negócio é ainda mais arriscado. Em muitas cidades do Brasil os preços dos imóveis, além de não terem sido corrigidos pela inflação, ainda diminuíram nominalmente de preço, o que representa um baita prejuízo, retornando a níveis de preço de 2013-2014.

    Em muitas cidades, imóveis hoje custando R$ 600 mil, por exemplo, custavam, em 2013, R$ 700 mil.

    Acho que muito do que a finansfera fala sobre imóvel próprio se deve ao contexto atual de severa crise no setor imobiliário, e à explosão de preços que começou a partir de 2009/2010.

    Do ponto de vista estritamente financeiro, não vejo muitas vantagens objetivas do financiamento em relação ao aluguel, considerando o momento econômico que estamos vivendo no setor da construção civil, mas reconheço que, em situações bem pontuais e específicas, ele possa fazer sentido, onde haja alguma margem para ganhos financeiros.

    • MJC 3 de agosto de 2018 at 9:15 #

      Oi Guilherme,

      permita-me discordar de alguns pontos:

      Eu simplifiquei um pouco as contas por motivos óbvios: simplesmente não dá pra descrever tudo em um reply de um blog. Mas, em suma:

      – Sobre o primeiro ponto, acho que comparar imóvel com ações é um pouco injusto. A gente tem que comparar classes semelhantes (ou pelo menos próximas). De qualquer forma, se a gente pensasse em usar rendimento de renda variável como comparação, então o investimento da sobra (no caso de compra do imóvel) também deveria ser em ações.

      – Sobre o segundo ponto levantado, eu concordo. Mas também concordo que qualquer outro investimento também joga um pouco os números pra baixo. Da mesma forma que qualquer outro investimento também joga os números um pouco pra baixo (mas não tanto quanto o do aluguel – embora o aluguel tenha sido uma porcentagem do que foi investido, e não todo).

      Em relação ao comentário final, acho injusto a comparação com preço de imóveis no período 2013-2018. Quando a gente fala de longo prazo, não dá comparar com 5 específicos anos. Se for assim, poderíamos ter comparado com o preço no período de 2005-2013. Ou mesmo de 2005-2018. Enfim, por isso tentei passar o link do Mauro Halfeld falando que, HISTORICAMENTE, o rendimento é de inflação + 3% a.a., ou de inflação + 6% a.a. considerando rendimentos. Infelizmente passei o link errado. O link correto é esse daqui [FONTE].

      Para exemplificar o caso do cherry picking: toda a finansfera concorda que ações são um bom investimento. Mas em 2008 a bolsa estava em 60mil pontos. Hoje, em cerca de 80mil pontos. No mesmo período, o CDI rendeu quase 200%. E ninguém acha que renda fixa é melhor que renda variável pois, no longo prazo, o rendimento esperada de renda variável chega a ser o dobro da esperada pela renda fixa (8% contra 4% a.a., acima da inflação, segundo Mauro Halfeld).

      Como disse no meu post original, continuo achando que análises subjetivas não ajudam: CADA CASO É UM CASO, e tem que fazer a conta do caso concreto pra ver o que é melhor.

      [FONTE] http://cbn.globoradio.globo.com/media/audio/199863/vale-mais-pena-alugar-ou-financiar-um-imovel.htm

      • Guilherme 3 de agosto de 2018 at 16:28 #

        Olá MJC!

        Acho muito interessante você ter feito suas observações, porque é justamente a partir de diferentes perspectivas sobre o mesmo assunto que podemos tomar decisões de forma mais bem fundamentada e embasada.

        Vamos lá, dando sequência aos debates, vou pontuar aqui algumas reflexões, em resposta aos seus últimos comentários.

        Comparar ações com imóvel seria realmente injusto, porque as ações apresentam melhor desempenho historicamente, mas mesmo assim eu acho válida a comparação uma vez que estamos falando de longo prazo.

        Para formação patrimonial a longo prazo, as chances de sucesso são muito maiores com renda variável do que com imóvel próprio. Se o objetivo de se guardar dinheiro para o futuro é ter um patrimônio que gere uma renda passiva constante (fluxo de caixa), investir numa carteira bem diversificada de ações tende a produzir resultados melhores.

        Esse é o ponto: custo de oportunidade, que é maximizado se a compra do imóvel for feita de forma financiada, se endividando.

        Sobre a comparação dos preços dos imóveis de 2013-2018 ser, em tese, injusta, acho que não podemos travar a discussão nos dissociando do atual contexto histórico, simplesmente porque não há outro momento de se investir em imóveis a não ser hoje ou daqui pra frente (em algum ponto do futuro).

        Você coloca corretamente o argumento de que investiu em ações em maio de 2008 só ter em tese recuperado o investimento em setembro de 2017, mas as ações têm uma vantagem inigualável sobre imóvel: a liquidez. Se o sujeito comprou um imóvel como investimento no pico de preços, já era: ou vai vender pagando o preço que o mercado aceita (ou seja, arcando com prejuízo), ou fica com o imóvel por anos a fio esperando uma valorização, tendo que arcar com todos os custos de propriedade aí embutidos: IPTU, condomínio (que só aumenta em qualquer canto do Brasil), reformas etc. Ou seja, um verdadeiro passivo.

        Com ações, mesmo comprando no pico em maio de 2008, era possível diversificar temporalmente, através do preço médio, ou dentro dessa classe, comprando diferentes empresas, e adotando técnicas de rebalanceamento para manter o percentual de ações dentro de um limite aceitável na carteira do investidor. Ou seja, é possível construir a independência financeira de uma forma muito mais equilibrada com uma carteira de ações bem líquidas, do que com um único imóvel próprio.

        No ponto, vale registrar aqui um gráfico https://www.flickr.com/photos/grsblog/28772395287/in/dateposted-public/ que mostra diferença de retorno, nos EUA, entre “investir” na casa própria, e investir em ações. No Brasil, na média, as ações também apresentam um desempenho superior ao investimento na casa própria.

        Finalmente, concordo que cada caso deve realmente ser analisado de forma a se atentar para as particularidades da pessoa, mas, como regra geral, o investimento em imóvel próprio tende a apresentar retornos menores, e com mais riscos embutidos.

        Abraços!

  17. Adriana 3 de agosto de 2018 at 10:11 #

    Suicídio financeiro. Esse é o termo que penso para definir a compra de imóvel quando não se tem o suficiente para pagar a vista ou quase isso. No mínimo. Especialmente quando a compra é realizada por pessoas jovens. Fico desesperada quando ouço alguém (as vezes alguém que não tem nem 30 anos) falando em comprar casa própria alegando aqueles motivos do senso comum para justificar a compra: segurança, invisto no que conheço, imóvel valoriza, pagar aluguel é jogar dinheiro fora, o imóvel x hoje está valendo “n” vezes o valor que foi pago na compra, etc… Poxa, eu não sei como estará minha vida daqui a 5 anos, onde vou trabalhar, quanto vou ganhar, como vou fazer planos comprometendo uma parcela enorme da renda (renda que eu nem sei se será a mesma no futuro) para TRINTA ANOS?!
    Eu sempre respondo que nunca vou me descapitalizar para adquirir um imóvel.

    Essa semana ainda vi no noticiário matinal da minha região falando na queda nos valores dos aluguéis, no número de imóveis disponíveis para aluguel e nas facilidades apresentadas pelas imobiliárias. Parece que algumas agora não pedem nem fiador, apenas limite no cartão de crédito. Com tudo isso, fico em choque com a mentalidade bitolada do brasileiro de que é preciso morar em casa própria.

    • Guilherme 3 de agosto de 2018 at 16:31 #

      Faço minhas suas palavras, Adriana.

      O mercado imobiliário está um horror, com preços caros, juros de financiamento muito altos, e falta de perspectiva de valorização.

      A mentalidade bitolada do brasileiro médio acho que ainda vai perdurar umas boas décadas.

  18. Isabela 6 de agosto de 2018 at 12:08 #

    Muito bom o artigo. Esse assunto não morre nunca! E os debates que li por aqui são de grande valia para os leitores e os ávidos por educação financeira.
    Já tive experiência com financiamento imobiliário pela Caixa Econômica e realmente não desejo para ninguém! Financiei pouco (dei a maior parte à vista), mas mesmo assim era um absurdo o que se pagava de juros. Lembro que a parcela girava em torno de 1.000,00. Deste valor, 700 reais era de juros e 300,00 era de abatimento da dívida. Fiquei muito desesperada com a burrice que havia feito e fiz de tudo para obter o saldo devedor e quitar a dívida com a Caixa. Vendi até meu carro. Em um ano quitei o financiamento, que inicialmente estava previsto para 360 meses.
    Olha, não desejo isso para o meu maior inimigo! É desesperador… A vida se transforma muito, hoje podemos não ter filhos, podemos estar casando etc. Daqui a 10 anos nossa vida poderá estar totalmente transformada, com maiores despesas (inclusive com filhos que virão durante esses 360 meses), com uma possível separação etc. Não aconselho para ninguém! O melhor a fazer é morar mesmo na casa dos pais o máximo de tempo possível, alugar um imóvel simples e que atenda as necessidades da família e nesse caminho e fazendo sua reserva financeira e estudando sobre finanças. Depois você decidirá se o melhor para a família será comprar à vista um imóvel ou continuar de aluguel, com dinheiro investido e liquidez em caso de uma necessidade ou oportunidade. Um abraço a todos.

    • Guilherme 14 de agosto de 2018 at 15:01 #

      Muito bom!

      Alguns pontos para reflexão:

      – Imóvel ganha da renda fixa no longo prazo: ganha, porque tem lastro forte, baseado em um ativo físico que tende a ficar escasso, ao contrário da renda fixa, que é basicamente um contrato de empréstimo. Da mesma forma, considero que o imóvel perde das ações, porque essas se baseiam num ativo ainda mais forte, que é constituído por empresas e lucros que movem a economia de um país;

      – Na atualidade os imóveis estão ainda caros: gostei bastante dessa assertiva do Halfeld, e ela é real, pois houve demanda artificial provocada por concessão de crédito sem critérios.

      – Nos últimos 4 anos, os imóveis perderam da inflação: verdade, pois de fato as taxas de inflação estavam absurdamente grandes nos últimos anos, devido à crise.

      Eu diria que o mercado imobiliário de uma maneira geral só irá voltar a recuperar seu ritmo normal de valorização após 2025 ou 2030, depois que o ciclo econômico de expansão atingir a economia real. Foi assim entre 2003 e 2007, com os imóveis só ganhando força depois de 2007. A conferir.

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