[Guest post] Vale a pena trocar o investimento direto em imóveis por aplicações em Fundos de Investimentos Imobiliários?

Iniciamos os posts convidados de 2012 com um excelente artigo da Dra. Ana Carolina Almeida Ribeiro, acerca das possibilidades de investimentos em fundos imobiliários no lugar de imóveis. Nesse texto, a autora faz uma didática explicação sobre essa nova modalidade de investimentos, abordando seus principais pontos. Agradeço à Ana Carolina pelo envio do texto, e principalmente porque se trata do primeiro post feminino aqui no Valores Reais! 😀 Quem sabe isso não anima nossas estimadas leitoras, e não venhamos a ter mais posts escritos por mulheres aqui no blog!? (já que a audiência feminina do site tem bombado de uns tempos pra cá :D) Boa leitura!

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A possibilidade de tornar-se proprietário de um shopping, uma universidade ou um edifício comercial vem atraindo cada vez mais a atenção dos investidores de todos os portes. E, refletindo tal movimento, é crescente o número de operações envolvendo os Fundos de Investimentos Imobiliários (FII´s). Até o mês de dezembro de 2011, a quantidade de fundos imobiliários com negociação na BM&F Bovespa chegou a 66, superior aos 48 negociados ao final de 2010 e muito acima dos 25 registrados em 2008.

Muito embora não se trate de uma opção recente, é fato que, diante de um cenário econômico internacional de crise e da volatilidade do mercado de ações, a estabilidade do mercado imobiliário fez com que crescesse o número de investidores que aportam seus capitais em FII’s.

O FII é formado por grupos de investidores com o objetivo comum de aplicar seus recursos em negócios imobiliários. Tais Fundos são necessariamente geridos por um administrador, podendo ser uma instituição financeira ou uma corretora de valores, que por sua vez são fiscalizadas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). O Fundo pode estar atrelado a um empreendimento desde sua concepção ou então adquirir imóveis já disponíveis no mercado, e a locação de tais imóveis é a sua fonte de rendimentos.

A lei prevê distribuição semestral de resultados, mas é cada vez mais usual a distribuição mensal. Verifica-se ainda que os imóveis de propriedade dos Fundos são hoje utilizados nos mais diversos segmentos da economia, como de edifícios comerciais, hospitais, shoppings centers, centros de distribuição, universidades, hotéis e outros.

Entre as vantagens dos investimentos em FII’s destaca-se a isenção tributária sobre os rendimentos, a gestão especializada e a liquidez do investimento.

Para o investidor pessoa física, que detenha menos de 10% das cotas de um FII que possua no mínimo 50 investidores e que tenha suas cotas negociadas em bolsa de valores, há isenção do Imposto de Renda sobre os rendimentos distribuídos.

As cotas podem ser negociadas no mercado secundário, à semelhança do que acontece com as ações de empresas de capital aberto. A maioria dos Fundos possui negociação diária, tendo, portanto, liquidez superior a investimento direto em imóveis.

O investidor pode negociar parte de suas cotas, sem que haja necessidade de liquidação de todo o patrimônio investido, ou seja, é uma opção que não existiria caso o capital houvesse sido utilizado diretamente na aquisição de um imóvel.

Além disso, trata-se de um mercado muito mais acessível se comparado ao mercado de imóveis, pois a partir de R$ 1.000 é possível adquirir lote mínimo de cotas de Fundos em lançamento.

Nota pessoal: hoje, é possível encontrar cotas sendo negociadas na Bolsa por valores menores que R$ 1.000, como, por exemplo, as cotas dos fundos HCRI11B e NSLU11B, na faixa dos R$ 140 a R$ 180, e até cotas sendo negociadas na faixa de R$ 1 a R$ 2. Lembre-se, no entanto, que o rendimento dos aluguéis é sempre proporcional ao valor da cota – p.ex., uma cota negociada a R$ 1.000 que distribua um yield de 0,8% a.m. irá pagar R$ 8 mensais de aluguel por cota, ao passo que uma cota negociada a R$ 100 que distribua igualmente um yield de 0,8% a.m. irá pagar R$ 0,80 de aluguel por cota. Além disso, quanto menor for o valor investido, maior será o impacto das taxas de corretagem na composição final do investimento.

Ainda que a estrutura dos FII’s traga um cenário de vantagens se comparado com o investimento direto em imóveis, a variável mais importante a ser considerada é o negócio em que o FII concentra suas atividades, razão pela qual aqueles que se interessem por tal modalidade de investimento devem analisar atentamente os prospectos de divulgação bem como todas as informações que estiverem a seu alcance.

Nota pessoal: esse é um ponto muito bem observado. Estudar as características do investimento-alvo é essencial para ter êxito nesse ramo imobiliário, ao lado, é claro, da diversificação, ou seja, de fazer investimentos em diversos fundos imobiliários. Parafraseando meu amigo Henrique Carvalho, sugiro, como regra de bolso, ter pelo menos 5 ativos de FIIs na carteira. Os recentes exemplos do HCRI11B e NSLU11B, cujos respectivos inquilinos obtiveram liminares na Justiça para pagar um valor reduzido de aluguéis, e que detonaram uma derrocada nas cotações das respectivas cotas, bem demonstram a importância da diversificação, a fim de diluir os riscos do investimento.

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Ana Carolina Almeida Ribeiro é advogada do Marins Bertoldi Advogados Associados de Curitiba.

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16 Responses to [Guest post] Vale a pena trocar o investimento direto em imóveis por aplicações em Fundos de Investimentos Imobiliários?

  1. Wanderson Lima 25 de janeiro de 2012 at 8:15 #

    Bom dia Ana,

    Muito bom artigo, parabéns!! Só senti falta da comparação da rentabilidade entre a aquisição de um imóvel e a aquisição de um fundo imobiliário. O que você acha?

  2. http://investindo-todo-mes.blogspot.com/ 25 de janeiro de 2012 at 8:39 #

    Bom post!

    ITM

  3. Junior 25 de janeiro de 2012 at 11:41 #

    Muito bom o artigo da Ana, era algo que estava buscando.

  4. Viver de Renda 25 de janeiro de 2012 at 14:09 #

    Gente, eu li o mesmo artigo que vocês? Que texto horrível, parece tirado daqueles textos do infomoney criados em escala industrial.

    O texto não dá nenhuma dica pratica se realmente vale a pena trocar o investimento direto por FIIs, não faz uma análise/comparação dos custos de ambos, ROI, análise de risco, nada disso, só falou generalidades sobre FII que creio que a maioria já conheça.

    Como analista financeira a Ana é uma ótima advogada!

    • Marcos 25 de janeiro de 2012 at 20:14 #

      Viver de renda, só porque ela é mulher? rs… Vi no último post do seu blog que você tem uma imagem um tanto machista e negativa das mulheres… Que tal umas “sandálias da humildade” pra você??

    • Marcos 25 de janeiro de 2012 at 20:21 #

      Espero que você não polua este conceituado blog com o baixo nível de seus preconceitos.

    • Viver de Renda 25 de janeiro de 2012 at 23:57 #

      Tá louco, Marcos? Tanto faz se foi uma mulher ou o Guilherme ou até Deus quem escreveu isso, o texto é ruim pelos motivos expostos no meu outro comentário, agora se achar algo ruim é falta de humildade fica impossível se criticar qualquer coisa.

      Menos ad hominem, por favor.

  5. Leonardo 25 de janeiro de 2012 at 14:47 #

    É… realmente não era o que imaginava ser!

  6. Luciano 25 de janeiro de 2012 at 16:59 #

    Excelente post. Estava procurando informações exatamente sobre isso. Parabéns.

  7. Ed 25 de janeiro de 2012 at 17:59 #

    Gostei muito do artigo, a autora está de parabéns! Sou novato no mundo dos investimentos, e tenho interesse nesses tais Fundos Imobiliários, já que não tenho grana para investir em imóveis de tijolo (ainda + c/ esse boom todo ..rs).

    Gostei da parte de isenção de imposto de renda, já que tenho um amigo que recebe renda de aluguel, e esse dinheiro é somado ao salário para fins de cálculo do imposto a pagar na declaração de ajuste anual. Pelo que a autora disse, esse problema não existe nos FII´s (o que já permite uma boa economia de imposto de renda..rs).

    Outra coisa, o que é mercado secundário, mencionado no texto?

    Abç!

  8. Futuro Programado 25 de janeiro de 2012 at 21:37 #

    Olá Guilherme, achei o post bem didático. Ideal para quem está iniciando na busca de informações sobre FII.

  9. Uma Forma de Aprender 26 de janeiro de 2012 at 7:36 #

    Oi Ana, que bom esse compartilhamento de informação com nossos amigos leitores. Muito bom o texto, e parabéns pela iniciativa. Continue assim!

    Abraço

  10. Diogo Costa 26 de janeiro de 2012 at 19:35 #

    Gostei do texto, uma explicação sobre um tema bem complexo de uma maneira leve e agradável de ler, e que estimula a pesquisar e se aprofundar mais sobre o assunto. Abraços.

  11. Camilo 26 de janeiro de 2012 at 21:13 #

    ¨Vale a pena trocar o investimento direto em imóveis por aplicações em Fundos de Investimentos Imobiliários?¨ A redação do texto está adequada, porém poderia (ou deveria?) ter se preocupado menos com a explicação do ¨o que é um FII¨ (que já existe inúmeros textos por aí) e prosseguido com algo mais ¨palpável¨. Nota-se pouco desenvolvimento no assunto, poderia ter ido mais fundo, poderia inclusive ter apresentado alguns estudos com cálculos, mostrando custos e rentabilidades. Observa-se claramente que o texto está ¨incompleto¨, tanto que existe duas ¨notas pessoais¨ (complementos?) do Guilherme.
    Precisamos entender que com a quantidade de informação disponível, o público quer algo novo, que acrescente novas informações, e precisamos sair do vulgo ¨mais do mesmo¨.
    Fica aqui minha crítica construtiva, a Srta tem bastante potencial, espero que entenda minha crítica. E também espero ler mais textos da Ana Carolina no futuro.

  12. João 21 de junho de 2012 at 13:57 #

    A pegadinha da “rentabilidade garantida”

    Renda mínima dos fundos imobiliários serve como incentivo aos cotistas ansiosos para colher rendimentos, mas não pode garanti-los

    21 de Junho de 2012 às 11:50

    Luciane Macedo _247 (Brasil 247) – Quem aproveita a alta dos aluguéis comerciais para temperar a carteira aplicando em fundos de investimento imobiliário (FII) já deve ter se deparado com a chamada renda mínima garantida, receita mínima garantida por prazo determinado ou rendimento mínimo. Embora o nome, e suas variações, tenham tudo para sugerir aos mais incautos que se trata de uma “rentabilidade garantida” — o que é proibido pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), tanto que os prospectos dos fundos avisam que rentabilidade passada não garante ganhos futuros –, a renda mínima não é uma promessa de dinheiro certo. Trata-se, sim, de um mecanismo legal para incentivar a permanência do cotista no fundo imobiliário, para que ele não se precipite e saia do investimento no curto prazo ou ao primeiro mês de uma performance que deixe a desejar.

    Muitos FII lançam mão da renda mínima garantida. É o caso dos fundos Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11), do Floripa Shopping (FLRP11B) e do Campus Faria Lima (FCFL11B), entre outros. Ela funciona da seguinte forma: durante um certo período, seja um, dois ou três anos, ou qualquer outro período estipulado no prospecto da oferta pública de cotas, que são negociadas na BM&FBovespa, a administradora do fundo se compromete a pagar um certo valor ao cotista mensalmente, que pode ser fixo por cota ou expresso em percentual sobre o valor da cota inicial de subscrição.

    “A renda mínima garantida é o resultado de uma engenharia financeira legal para incentivar a permanência do cotista no fundo”, comenta Arthur Vieira de Moraes, agente autônomo de investimentos e membro orientador do Instituto Nacional de Investidores (INI). “O problema é quando uma administradora lança um fundo imobiliário, dá um foco muito grande na renda mínima como um apelo de vendas e o potencial cotista acaba deixando de lado uma avaliação mais criteriosa do fundo antes de investir”, assinala. “A renda mínima não deve ser um fator determinante na escolha, o que o investidor tem que se perguntar é se ele colocaria dinheiro naquele fundo imobiliário se ele não oferecesse renda mínima”.

    Os fundos que oferecem renda mínima, em geral, estão captando recursos para a construção ou reforma de imóveis, ou seja, o projeto envolve um terceiro, que pode ser uma construtora ou uma administradora de shopping. Quem promete (e paga) esses rendimentos é este terceiro. Nas demonstrações de resultado dos fundos com renda mínima, a “garantia de rentabilidade” constitui uma receita justamente porque o terceiro paga esse valor ao fundo, para que ele seja distribuído aos cotistas.

    Portanto, apesar do nome renda “garantida”, existe o risco de o terceiro não cumprir com sua obrigação. “O investidor deve procurar saber quem será essa empresa responsável pela renda e avaliar se é confiável”, recomenda Moraes. “Em caso de inadimplência, o administrador do fundo pouco pode fazer além de acionar esse terceiro judicialmente”.

    A recomendação se justifica ainda mais porque o dinheiro da renda mínima sai do bolso do próprio cotista. Moraes exemplifica a engenharia financeira da seguinte forma: “Digamos que um fundo pretenda captar recursos para viabilizar a reforma e expansão de um shopping center, obra que demandará R$ 100 milhões. O dinheiro captado será entregue a uma construtora que executará as obras. Uma vez que os administradores se decidam por oferecer a renda mínima, irão ao mercado para captar, digamos, R$ 110 milhões. Do dinheiro repassado para a construtora, os R$ 10 milhões excedentes ficarão em uma aplicação financeira. Mensalmente, a quantia referente à renda mínima será resgatada desta aplicação e repassada ao fundo para ser distribuída aos cotistas”.

    A renda mínima garantida é, portanto, dinheiro do próprio cotista, que paga à vista para receber a prazo. “Ela sai do bolso dos cotistas na oferta inicial e retorna mensalmente em forma de renda mínima garantida”, resume Moraes, que identifica aspectos positivos e negativos neste recurso usado pelos FIIs.

    “Por um lado é ruim, porque encarece as cotas”, observa o orientador do INI. “Todos pagam um valor adicional ao necessário pela obra para custear a distribuição da renda mínima”. Por outro lado, um dos aspectos positivos, avalia Moraes, é que a existência da renda mínima garantida pode ajudar a manter o preço das cotas do fundo em patamar estável no mercado secundário. “Além disso, é inegável que este pagamento mensal da renda mínima gera um certo conforto ao investidor, ele ganha mais disposição para esperar pela conclusão de uma obra ou pela maturação de um negócio até que o empreendimento se torne lucrativo, embora não haja garantias de que isso ocorra”.

    Daí a importância de o investidor avaliar o FII independentemente da renda mínima. “Não há problema em considerar a renda mínima como um atrativo, mas é importante que o cotista entenda que não há nada de garantida nela”, ressalta Moraes. “O que de fato deve ser analisado é o empreendimento que se propõe à construção ou reforma”, orienta. “Invista se acreditar no projeto, se entender que há boas chances de valorização do imóvel e/ou geração de renda de aluguéis após a conclusão das obras”.

    • Guilherme 7 de julho de 2012 at 12:31 #

      Excelente artigo, João!

      Interessante observar que todo cuidado é pouco na escolha de bons fundos imobiliários. Avaliar criteriosamente os dados e informações relativas ao empreendimento em questão são fundamentais para garantir um sucesso nas aplicações financeiras.

      É isso aí!
      Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

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