Imóveis como investimento

Esse artigo é de autoria de EvertonRIC. O EvertoRic mantém um excelente blog onde também trata de finanças pessoais, o Finanças Forever. Nesse artigo, o autor trata das vantagens e cuidados que se deve ter ao escolher imóveis como opção de investimento. Boa leitura!

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Será que adquirir um imóvel é uma boa alternativa de investimento? Depende.

Créditos da imagem: Freedigitalphotos.net

Deveríamos considerar alguns fatores, tais como: localização, preço e destinação do imóvel, conforme já escrevi em outro artigo no blog – O que escolher na compra de um imóvel: preço, qualidade ou localização. O fato é que o imóvel é uma opção para quem quer diversificar seu portfólio, o que pode ser feito via fundos imobiliários, além de imóveis em cimento e tijolo mesmo.

Existem inúmeras vantagens para a compra de bens de investimento. Não se limita a fornecer a renda mensalmente, podemos somar a valorização do bem em si, além de também se tornar a única fonte de fluxo de caixa se as medidas adequadas sejam tomadas, tais como controle de risco, diversificação, e a administração da carteira.

Existe também o “timing” do investimento em imóveis, ou seja, que é saber quando e como comprar o bem. Antes de começar, você deve primeiro ter um objetivo em mente. Saiba o que você pretende ter como capital principal, tanto a curto prazo como a longo prazo, com essa propriedade; e mais, ainda, exatamente “quanto” você deseja investir neste bem. Se você está comprando uma propriedade para investimento com a finalidade de fazer uma renda mensal, para fluxo de caixa, procure a melhor localidade entre aqueles que você poderá encontrar entre tantas opções. A chave é começar pequeno e crescer à medida que o seu capital destinado para esta classe de investimento cresça. Portanto, no início, procure imóveis pequenos e usados, e vá crescendo seus investimentos imobiliários com o passar do tempo.

Uma das vantagens de comprar bens de investimento é o grande número de oportunidades que eles oferecem. Você não pode se considerar que está amarrado a uma área específica e pode, portanto, adquirir imóveis em diversas localidades, seja em Belo Horizonte, seja em Curitiba, seja em Brasília, mesmo fora do Estado que você mora atualmente. Além de tudo, não somos limitados ao setor imobiliário: você pode escolher comprar, além de imóveis físicos, também cotas de fundos imobiliários negociados na Bolsa de Valores.

Além disso, se o setor imobiliário ou a localidade em que você possui a propriedade não está indo bem em um determinado momento, a propriedade em um outro mercado correlacionado a imóveis, como FII, pode lhe proporcionar grandes resultados (veja mais sobre Fundos Imobiliários no blog do amigo Henrique, o HC Investimentos). Vale lembra sobre a isenção do imposto de renda no investimento nos fundos imobiliários através da Bolsa de Valores, como já mencionado em outra oportunidade: 3 estratégias com investimentos em fundos imobiliários – FIIs.

Ou ainda, você pode mudar de imóveis residenciais para imóveis comerciais. Você também pode aproveitar algumas oportunidades do mercado imobiliário através da compra de bens de investimento adicionais, ou alugando vários apartamentos pequenos, tais como: kitnetes ou outras unidades em prédios de apartamentos que você possui.

Deixo uma dica, que requer atenção especial. Quando o mercado imobiliário estiver em baixa, você pode aproveitar esse tempo para fazer alguns reparos nos imóveis. Você não pode ter pressa para concluir as melhorias, tampouco sentir uma pressão sobre as mesmas. Devemos obter uma atenção especial para com os móveis internos, onde sempre teremos novos preparos modernos e de última geração. Um dos imóveis que possuo em minha carteira de investimento foi alugado com mobília, e essa é uma opção para se pensar.

Investimentos imobiliários também podem ser, no longo prazo, um “segundo salário” através dos aluguéis mensais. Mesmo que, hoje em dia, estejamos vivendo a grande bolha imobiliária brasileira, este ainda pode ser um investimento que vai continuar a pagar algo (em aluguéis) por muitos anos vindouros. E observe que não estou contando com a valorização dos preços dos imóveis.

Comprar um imóvel como investimento pode lhe dar algo para desenvolver uma verdadeira diversificação em seu portfólio. Dependendo de seus objetivos e os tipos de propriedades que você escolher para investir, terá várias oportunidades distintas para o desenvolvimento de suas idéias financeiras e de investimentos. Eu poderia citar um exemplo disso tudo, que seria a aquisição de um terreno grande, e em seguida, convertê-lo em um prédio de apartamentos e/ou kitnetes, além de convertê-lo em salas comerciais. Este pode ser considerado somente um dos exemplos.

Comprar um imóvel físico para sua carteira de investimento também permite você adquirir várias casas ou apartamentos diferentes, que você pode escolher fazer as melhorias que achar melhor. Por exemplo, se você possui uma casa em um Estado e mora em outro, você terá a vantagem de ser capaz de viver em mais de um Estado. Se você está alugando os imóveis mencionados acima, precisando mudar-se para esse local, você pode simplesmente alugar um outro imóvel até que você possa desocupar o mesmo. Porém, ele é propriedade sua, e está disponível para seu uso e para toda sua família.

Comprar um imóvel com o intuito de investimento para longo prazo, leia-se, por mais de 10 anos, com exceção da crise americana de 2008, quase sempre te permitirá vendê-lo a um preço superior ao que você pagou, e, tomando as decisões corretas, você será capaz de aumentar o fluxo de caixa e assim, obter lucros ainda maiores que se aumentarão a rentabilidade de sua carteira de ativos.

Lembra-se de que o investimento, qualquer que seja, requer um estudo aprofundado, com sabedoria, exercendo uma alma investidora naquilo que você realmente saiba que está fazendo. Seja comprando, seja alugando, seja ainda vendendo, procure comprar as melhores opções, com desconto, e vender antes dos grandes acontecimentos esportivos futuros. Não que isso seja uma sugestão, mas pode ser considerado como um bate-papo entre amigos.

Desejo um forte abraço a todos e que escolham as melhores propriedades.

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Everton Ricardo, Técnico Gestor da Qualidade, investidor, blogueiro, estudante, autor do blog Finanças Forever. Colaborador no blog Valores Reais. Siga-o no Twitter: http://twitter.com/everton_ric

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9 Responses to Imóveis como investimento

  1. Rosana 8 de outubro de 2011 at 13:23 #

    Oi, Guilherme

    Como vai?
    No site Clube do Pai Rico me deparei com o seguinte mensagem:

    “A imobiliária Coelho da Fonseca vendeu, em parceria com uma imobiliária francesa, um castelo no vale do Loire, na França.
    Com vinhedos, dez mil metros quadrados, bosques luxuriantes, o castelo custou um milhão e oitocentos mil euros (R$ 4,32 milhões), preço de um apartamento de quatro quartos precisando de reforma, no Leblon.

    Mas os preços aqui estão normais, ok ? Nada de estranho, nada de anormal, apenas “oferta VS demanda” …

    Agora, R$ 4,32 milhões por um apartamento de 4 quartos no Leblon ?

    Caraca …”

    Gostaria de sugerir um artigo sobre o assunto pois também acho que os preços estão fora da realidade por aqui.
    O que está por trás disso tudo?
    Será que a classe média realmente está comprando tudo isso?
    Fiz uma simulação de financiamento na CEF e o valor que pedem de entrada é muito alto em relação ao valor do empréstimo.
    Levando em conta que a maioria da população brasileira ganha salários mais baixos, onde são feitos esses financiamentos?
    Essa bolha está durando muito tempo, já não era para ter acabado? Ou os preços estão artificialmente elevados?

    Muito obrigada mais uma vez pela atenção!

    Abraços,
    Rosana

  2. Guilherme 8 de outubro de 2011 at 20:12 #

    Rosana, grato pela dica do link e da matéria!

    Concordo que no Brasil as coisas estão de fato um pouco fora de controle, com os imóveis subindo a pelo vapor, sendo que o crescimento salarial não acompanhado esse aumento do preço dos imóveis. O governo tem parte nessa história, uma vez que parcela dos imóveis está sendo subsidiada a baixos juros, com o programa Minha Casa, Minha (Dí)Vida, o que favorece a especulação em detrimento da real valorização.

    Acredito que boa parte dos preços esteja elevado de forma artificial, pela atuação de especuladores. Acredito que a partir do ano que vem a tendência seja uma estabilização nos preços dos imóveis – assim espero!

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  3. Li 27 de outubro de 2011 at 0:25 #

    Olá Guilherme,

    Conheci o site e estou gostando bastante. Parabéns!

    Lendo esse post, me veio uma dúvida que se você pudesse me dar uma luz, agradeceria.

    Comprei no final do ano passado, 3 apartamentos pequenos (37m2) para investir, sendo que dois são vizinhos (tendo assim uma possibilidade de juntar dois em um, caso seja necessário). A entrega é no início de 2014 e a localização é bem em frente a uma das melhores universidades particulares do DF. A idéia inicial seria vender os 3 perto da entrega para lucrar só com o ágio. Mas temo demorar muito para vender, já que a tendência é estabilização dos preços e muitos imóveis à venda. Qual seria a hora certa para colocar à venda, para que eu não corra o risco de chegar a entrega e eu não ter vendido e ter que entrar em um financiamento (o que quero evitar)? Por outro lado, você acha uma boa idéia ficar com algum dos três para alugar (já que tudo indica que terá uma boa procura devido à localização)? Estou com essas dúvidas e como não tenho muita experiência, gostaria de uma opinião sua. Muito obrigada pela atenção!

  4. Guilherme 30 de outubro de 2011 at 17:38 #

    Olá, Li, obrigado!

    1) A hora certa para vender depende de vários fatores, como suas necessidades de liquidez, preço de imóveis similares à venda etc. Você pode vendê-los quando a obra já estiver no fim, perto de ser concluída, mas procure fazer uma “sondagem”, verificando o preço de imóveis semelhantes à venda na região, ou no mesmo prédio, para ter uma noção mais aproximada de quanto poderia estar ganhando.

    2) Acho uma boa idéia sim ficar com algum dos três para alugar, uma vez que você ganharia com um fluxo mensal de renda + a provável valorização do imóvel, uma vez que se situa numa localização privilegiada. Normalmente, a demanda por esses apartamentos é bastante alta e impulsionada, claro, por universitários, que tendem a ficar durante todo o período de duração do curso no imóvel, o que garante também uma estabilidade quanto ao recebimento do aluguel.

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  5. Li 17 de abril de 2012 at 23:26 #

    Oi Guilherme.

    Estou sempre acompanhando seu site, e vc já me tirou uma grande dúvida sobre compras de imóveis. Não sei se poderá me ajudar, mas estou um pouco preocupada em ter comprado alguns imóveis, e por ser novata no ramo, não entendi direito a declaração do imposto de renda.
    Em outubro de 2007, comprei uma kitnet na planta. Era pra morar, 2 anos depois, em outubro de 2009, ela ficou pronta, mas apareceu uma proposta de um apartamento maior na planta, que comprei em maio de 2009. Como esse seria definitivo para moradia, coloquei a kitnet à venda e só consegui vender em fevereiro de 2011, e usei o dinheiro todo para abater o saldo do apartamento maior. Aconteceu que o apartamento ficou pronto mês passado, e vou passar pro meu nome só mês que vem. Até então como não tinha nada em meu nome, achei que não precisava declarar. Contratei um contador que diz que preciso pagar multa e juros que pode chegar a 500% sobre o valor do lucro da kitnet vendida. Mas todo lugar que leio fala que quando se vende um apartamento para comprar outro para morar se é isento. Saberia por favor me esclarecer sobre isso? Pq assim acabo pensando que investir em imóvel não é tão bom assim com tanta coisa pra pagar. Muito obrigada e agradeço se puder me dar uma luz sobre o assunto.

    • Guilherme 19 de abril de 2012 at 6:45 #

      Olá, LI, obrigado!

      Bem, sobre a questão, de fato existe uma regra que diz que você não paga IR se vender um e comprar outro para morar, mas isso está sujeito a condições: precisa, salvo engano, decorrer no máximo 6 meses entre a venda de um e a compra de outro, e o valor também está limitado a um certo montante (R$ 300 mil, R$ 500 mil, algo assim).

      Pra tirar essas dúvidas, sugiro dois caminhos: confrontar o que disse esse contador, ouvindo outro contador; ou ir até a agencia da Receita Federal mais próxima, formulando um pedido de consulta.

      É isso aí!
      Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  6. Guilherme 19 de abril de 2012 at 6:47 #

    Li, achei um link:

    “Isenção total de IR na venda de imóveis:

    – Isenção total para vendas de imóveis residenciais até R$ 440 mil reais, caso seja o único imóvel do proprietário e não tenha realizado compra ou venda imobiliária nos últimos 5 anos;

    – Isenção total caso o dinheiro recebido pela venda do imóvel seja utilizado na compra de outro mais caro em até 180 dias. Esta é uma forma inteligente de comprar imóveis cada vez maiores, economizando IR.”

    Fonte: http://www.investidorjovem.com.br/como-economizar-imposto-de-renda-investimentos

    O texto é de 09/2009, pode ser que de lá pra cá tenham mudado as regras.

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  7. Li 19 de abril de 2012 at 10:26 #

    Oi Guilherme, foi isso que pensei, vou seguir suas orientações e procurar mais informações sobre o caso. Olha, muito obrigada pela atenção. Seu site está de parabéns! Mais ainda pelo fato de ser tão atencioso com os seus leitores. Grata pelo seu tempo e gentileza. Amém e Deus abençoe você também!

  8. Guilherme 22 de abril de 2012 at 10:01 #

    Obrigado pelas palavras, Li!

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

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