Algumas observações preliminares sobre o fundo imobiliário BB Renda Corporativa

Quem é cliente do BB Estilo deve ter se deparado com a seguinte imagem, que aparece na página do banco na Internet:

É público e notório que o mercado de fundos imobiliários vive uma onda, sem precedentes, de lançamentos. A cada semana, praticamente, o noticiário é invadido por material publicitário de novos empreendimentos. O boom do mercado imobiliário chegou, de fato, ao mercado de fundos imobiliários, e o temor é que nesse mercado de FIIs também esteja ocorrendo o processo de formação de uma bolha.

Num mercado dominado pela Banco Ourinvest, é saudável que novos “players” ingressem no mercado, favorecendo a diversificação e ampliando o leque de alternativas à disposição do investidor. O Bradesco lançou alguns fundos, como o Shopping Mais Largo Treze (que aparentemente vem decepcionando seus cotistas, pelo baixo rendimento dos aluguéis, o que está se refletindo na desvalorização das cotas, atualmente negociadas a preço menor do que o seu lançamento), e o Presidente Vargas (um dos mais líquidos no mercado). O Itaú aproveitou a onda e lançou também o seu FII, o Kinea Renda Imobiliária, para o segmento Personnalité, que, apesar do baixo rendimento mensal (0,70% para quem adquiriu no lançamento as cotas, de R$ 1.000), apresentava, até segunda, uma valorização de impressionantes mais de 20% em pouco mais de seis meses (o que, evidentemente, se traduz num yield atual baixíssimo, comparável com o da poupança, só que bem mais arriscado do que essa última, óbvio).

O leitor Luiz fez uma pergunta em outro post, sobre o Renda Corporativa do BB:

“Boa tarde,
Gostaria que fosse realizada uma análise do Fundo de Investimento Imobiliário BB Renda Corporativa, o qual foi lançado no início desta semana (http://www.bb.com.br/portalbb/page251,102,8322,1,0,1,6.bb?codigoNoticia=19568). Este fundo promete uma rentabilidade de 9,1% ao ano, acrescida das correções dos aluguéis vinculados ao IPCA. Minha dúvida é a seguinte: aplicando nos títulos do Tesouro Direto vinculados ao IPCA (NTN-B e NTN-B principal), eu tenho uma rentabilidade aproximada de 6,5% ao ano, mais IPCA, que é aplicada sobre o montante do meu capital. Vale dizer, no final de um ano eu terei aquilo que investi, acrescido de 6,5% e do IPCA acumulado, sobre os quais terei que pagar o Imposto de Renda de acordo com o prazo da aplicação. Já num fundo de investimento imobiliário como este, ao final de um ano eu terei uma rentabilidade de 9,1% ao ano, mas este valor não será incorporado ao montante do capital, pois este consiste nos imóveis que o fundo comprar e está sujeito à variação de mercado, depreciação, etc. Será que o investimento num fundo destes em longo prazo vale mais a pena do que Investir nos Títulos do Tesouro? Agradeço se alguém conseguir me dar uma luz e fazer uma análise mais aprofundada. Obrigado e um abraço!”

A minha resposta foi a seguinte:

Luiz, fiz uma leitura do material publicitário disponibilizado na página do site referido, e algumas observações devem ser feitas:

“- A rentabilidade é a *esperada*. Não se trata de promessa de rentabilidade, mas sim de uma estimativa, que pode ou não se confirmar;

– Embora a rentabilidade projetada seja razoavelmente boa, ela poderia ser melhor, uma vez que os preços dos aluguéis geralmente são revisados pelo IGP-M;

– Existe uma carência de 7 meses para o fundo *começar* a pagar rendimentos mensais. Essa demora excessiva pode incomodar pessoas mais impacientes, que tenderão a querer vender rapidamente as cotas nos primeiros dias de negociação do fundo na Bolsa. Foi o que aconteceu com o KNRI11, cuja cota chegou a ser negociada abaixo dos R$ 950 nos primeiros dias de negociação na Bolsa.

Não deixa de ser interessante termos um novo “player” no mercado de FIIs, mas existem alguns pontos que devem ser bem estudados antes de se fazer um investimento desses, como a falta de carência nos primeiros sete meses e a ausência de imóveis já prontos para comprar e locar – o banco irá captar o dinheiro do fundo e somente depois irá no mercado comprá-los”.

Outro detalhe importante mencionado no material publicitário: investimento mínimo de R$ 10k:

O investimento mínimo pode ser um empecilho, haja vista que, no mercado secundário, ou seja, quando as cotas forem negociadas no mercado, você não fica restrito a um investimento mínimo, podendo comprar quantas cotas quiser, desde que haja compradores para tal. Por outro lado, existe o risco de o preço subir logo nos primeiros dias de negociação, forçando o investidor que quiser ter o investimento a pagar um ágio. Enfim, são muitas as premissas a serem avaliadas antes de tomar a decisão de investimento, o que realmente nos leva à conclusão de que os FIIs se enquadram, de fato, na categoria de mercado de renda variável.

Em suma, é preciso avaliar bem todos os fatores de risco contidos no prospecto antes de aceitar a oferta. Eu, particularmente, não vou participar da oferta, não só pela carência inicial de 7 meses para receber os aluguéis (no mercado posso comprar cotas num mês e receber rendimentos já no mês seguinte, ou no próprio mês da compra, dependendo do caso), mas também pela ausência de imóveis que já estejam na carteira do fundo antes da negociação de suas cotas no mercado (ou ausência de informações sobre possíveis imóveis, coisa que, por exemplo, não ocorreu com o Kinea e o Presidente Vargas). Nessa minha fase de investidor, prefiro examinar fundos imobiliários que já estejam em negociação no mercado, compartilhando, assim, do ponto-de-vista do meu amigo Henrique Carvalho.

Bons investimentos!

É isso aí!

Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

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99 Responses to Algumas observações preliminares sobre o fundo imobiliário BB Renda Corporativa

  1. Henrique Carvalho 18 de maio de 2011 at 10:23 #

    Ótima análise Guilherme!!!

    Você foi mais rápido do que eu na abordagem deste tema! 🙂

    E, como sempre, com uma escrita clara e objetiva, conseguiu detalhar bem as nuances do investimento neste fundo.

    É difícil analisar estes novos fundos…Costumo dizer que são como uma caixinha de surpresa. Aqueles presentes embrulhados que, ao abrir, podem sair qualquer coisa…rsrs

    Por este motivo não dou tanta atenção aos novos FII, embora o caso de sucesso deles sejam maioria.

    Na dúvida, sempre diversifique entre diversos fundos.

    Grande Abraço amigo!

  2. Viver de Renda 18 de maio de 2011 at 14:32 #

    A taxa de adm. está razoável, ao menos bem melhor que alguns FIIs caríssimos que possuo atualmente (2% tx. adm.). Quando começar a distribuir é bem provável de eu fazer a troca.

  3. Flávio 18 de maio de 2011 at 23:23 #

    O Fundo será o comprador dos imóveis para o Banco, portanto, temos o risco da compra do imóvel ou do terreno ocorrer em um momento ruim, ou seja, num período de ebulição do mercado. Temos ainda o risco de construção e/ou adaptação do imóvel, em relação a atrasos e falta de mão-de-obra. Por fim, o risco do aluguel ficar muito baixo em relação ao custo dos imóveis (menor do que a poupança). De vantagens, temos o nome do BB, o contrato longo de aluguel e a experiência positiva do FII do Ed.Sede do Banco em Brasília, que foi um sucesso.

  4. Viver de Renda 19 de maio de 2011 at 9:48 #

    Flavio,

    Por isso que acho melhor comprar apenas após o início da distribuição, e ver no balanço se o fundo não está queimando PL para inflar yield.

    Abraços,

    VR.

  5. Ricardo Borges 19 de maio de 2011 at 12:39 #

    Guilherme,
    Parabéns pelo artigo e, principalmente o trabalho social que vc faz: educar as pessoas financeiramente pela internet, compartilhando informações em vez de escondê-las como muitos egoístas fazem. No meu entender, a evolução espiritual do ser humano ocorre quando ele aprende que, às vezes quando se compartilha algo, não se esta dividindo e, sim, multiplicando.
    Eu, particularmente, gosto de comprar os FI’s no lançamento, dentre os motivos, é que não se paga a taxa de corretagem. No entanto, tem que conhecer bem o produto que se deseja adquirir. Fui abençoado ao comprar o Parque Dom Pedro no lançamento, e não o vendo por nada.
    Este Fundo do Banco do Brasil “estava” na minha mira. Porém, devido aos comentários realizados por você, vou aguardar alguns anos para descobrir se é viável ou não, haja vista que os motivos elencados são suficientes para se afastar de investimentos que só pensam em tirar dinheiro do pequeno poupador. Já sofri com IPO’s, portanto, quem é mordido de cobra tem medo até de minhoca, rsssss.

  6. Ricardo Borges 19 de maio de 2011 at 14:50 #

    A quem interessar leiam a reportagem no link abaixo sobre FI e a BOVESPA:

    http://clippingmp.planejamento.gov.br/cadastros/noticias/2011/5/19/carteiras-imobiliarias-devem-girar-r-1-bi-na-bolsa-em-2011/?searchterm=imobiliário

    Abraços

  7. Rosa 19 de maio de 2011 at 16:08 #

    Eu tinha certeza que aqui encontraria informações seguras, claras e objetivas sobre esse assunto. A chamada na página do BB é bem atraente. Obrigada Hotmar!

  8. Luiz 19 de maio de 2011 at 19:56 #

    Obrigado pela atenção, Guilherme! A verdade é que mesmo procurando no Google, até hoje não consegui encontrar ninguém falando sobre esse fundo, o que é estranho, pois os bons negócios costumam se espalhar. Outro ponto relevante é no prospecto preliminar constava a data de 16/05 para divulgação do prospecto definitivo, o que ainda não foi feito. Minha dúvida continua: segundo o prospecto preliminar, o que é corrigido pelo IPCA não é o dinheiro aplicado (ao contrário das NTN-B do Tesouro direto), mas apenas os 9,1% do aluguel. Por exemplo, as NTN-B com vencimento em 2015 estão pagando hoje 6,5% de juros mais IPCA. Se depois de 12 meses tivermos um IPCA de 6,0% o rendimento será de 6,5% + 6% = 12,5%. Já neste fundo do BB, teremos um rendimento de 9,1% x 1,06 = 9,646%. Esta é uma diferença grande de rendimento em comparação aos títulos do tesouro corrigidos pelo IPCA, mesmo levando em conta o imposto de renda e as taxas de custódia. Está correto o raciocínio?

  9. Guilherme 27 de maio de 2011 at 19:41 #

    Henrique, obrigado! Você lembrou bem: diversificar é o melhor caminho, e essa máxima vale também para os fundos imobiliários!

    Viver de Renda, você tem razão, a taxa de administração está bastante competitiva.

    Flávio, ótimas observações!

    Ricardo, obrigado pelas palavras! Quanto a esse fundo, vamos realmente aguardar as novidades que virão depois que os imóveis forem adquiridos. Se pelo menos o BB anunciasse o imóvel que tem em mira, ou se tivesse pelo menos assinado um compromisso de compra e venda, seria interessante, para pelo menos averiguar a segurança do futuro locatário. Mas nem isso. Vamos aguardar, porque o Kinea tentou comprar um imóvel em SP e não deu certo (mas ele já tinha 2 imóveis em vista, o que facilitava em algum grau a análise da viabilidade do empreendimento). E valeu pelo link!

    Rosa, obrigado! E concordo que a chamada é bem atraente mesmo. Eles seguiram o modelo do Itaú Personnalité, no caso do Kinea.

    Luiz, eu acredito que seu raciocínio esteja correto. Fundado nessas premissas, a NTN-B parece mais rentável (além de, evidentemente, mais segura).

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  10. Andre 31 de maio de 2011 at 17:38 #

    Senhores! Algumas perguntas: a) o fato do Banco do Brasil ser o próprio locatário dos imóveis a serem adquiridos não torna este Fundo um bom investimento? A alegação é a de que o Banco do Brasil nunca atrasa seus pagamentos e a de que assinará contratos de alugueis pelo prazo mínimo de 10 anos.
    Nunca invisti em FII, e agora estou em dúvida sobre investir ou não neste fundo do Banco do Brasil.

  11. Guilherme 2 de junho de 2011 at 19:00 #

    Andre, é justamente o contrário: o Banco do Brasil será o locador dos imóveis. Ou seja, o fundo, que é administrado pelo BB, arrecadará o dinheiro junto aos clientes Estilo, e, com esse dinheiro, comprará os imóveis, e os alugará a particulares. Logo, o dinheiro da locação, e, consequentemente, dos aluguéis, será pago por particulares, e não pelo BB.

    Minha posição pessoal em relação a esse tema é o seguinte: vou esperar as cotas serem negociadas na Bolsa, para analisar a viabilidade de compra ou não. Isso porque, em outros lançamentos de FIIs por bancos de varejo, o valor da cota na Bolsa chegou a ser negociado por menos que seu valor de aquisição no lançamento. Vide o caso do Kinea, do Itaú, que chegou a bater nos R$ 920, e do Presidente Vargas e Shopping Largo Treze, ambos do Bradesco. O risco de fazer isso é o valor da cota disparar quando for negociado na Bolsa, como ocorreu com o Parque Shopping Dom Pedro. Mas eu particularmente prefiro não esperar os 7 meses de carência para poder receber os aluguéis. Contrabalançando e pesando os riscos, prefiro ficar de fora dessa oferta, ao menos por enquanto.

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

    • Ronaldo 5 de junho de 2011 at 18:42 #

      Guilherme – desculpe mas você está equivocado. O objetivo do fundo é adquirir cerca de 25 imóveis para serem adaptados a agências bancárias do segmento Estilo. O “Banco” será de fato o locatario/inquilino, enquanto que o “Fundo” (outra entidade, outro CNPJ, apesar de administrado pela Votorantim que é parceira do BB) é o locador/proprietário dos imóveis (através dos recursos dos investidores.
      Veja, não estou defendendo ou criticando o fundo, acho que os esclarecimentos acima são muito bons. Apenas esclarecendo este ponto.
      Abraços

  12. Guilherme 6 de junho de 2011 at 0:15 #

    Obrigado pelos esclarecimentos, Ronaldo!

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  13. Andre 6 de junho de 2011 at 15:53 #

    Olá Guilherme! Obrigado pelo retorno! Mas atenção: o BB comprará os imóveis e ele mesmo os alugará para instalar suas agências no estado de SP! Pelo prospecto, o BB será locatário (através do FII) e locador ao mesmo tempo!

  14. Guilherme 8 de junho de 2011 at 21:25 #

    Legal, André! Isso acredito que confira mais “segurança” ao investimento, trazendo mais previsibilidade e certeza no recebimento dos aluguéis.

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  15. Flavio Observador 11 de junho de 2011 at 14:45 #

    Fiquei muito bem impressionado com o primeiro contato com o site. Parabéns a todos que contribuem.
    Bem, ano passado participei de um evento onde o diretor do KINEA (Itau) apresentou as principais características do produto, e fiquei com uma boa impressão, principalmente porque a estrutura do fundo tem uma preocupação com a manutenção dos imóveis que vão compor o PL do fundo. Deixo então a dica para que seja observada nas características do fundo para quem fica a obrigação de manter os imóveis, pois em 10 anos, como é o caso do BB, um imóvel pode ficar bem deteriorado e sua manutenção pode inviabilizar o investimento. O KINEA forma um fundo, retendo parte da receita de aluguéis, para esta finalidade (normalmente o desgaste com o sistema de ar condicionado, tubulações de água e esgoto, fachada, sistema de automação, proteção de incêndio e elevadores, bem muitos destes itens, podem exigir algum investimento, e esta surpresa pode comprometer os lucros já realizados). Por conta destas especificidades, recomendo a quem é cotista deste tipo de investimento, não permanecer por mais de 3 anos, e sempre ficar migrando para novos FIIs, com foco principalmente para as características do contrato de locação dos imóveis. É isto, espero ter apresentado alguma informação útil. Deus nos abençoe !

  16. Guilherme 11 de junho de 2011 at 21:04 #

    Flavio, muito boas as suas observações!

    Eu também já tinha ouvido falar sobre a preocupação do Kinea com o sistema de ar condicionado de um dos imóveis do fundo, não sei se era o Lavradio ou aquele outro que foi comprado inicialmente, mas ambos localizados no Rio de Janeiro. É também salutar que a administração do Kinea esteja sendo transparente com os cotistas e investidores, afinal, tem muito cliente do Personnalité que resolveu entrar pesado no KNRI11 (alguns até com quantias iniciais acima de R$ 100k).

    Na verdade, pelo que eu apurei, o Itaú resolveu lançar esse investimento como uma tentativa de evitar a “fuga em massa” de recursos dos clientes Personnalité, que estavam migrando seus investimentos para o setor de imóveis. Ou seja, eles estavam tirando dinheiro dos fundos de investimento do banco, e indo para o mercado imobiliário. O lançamento do Kinea Renda Imobiliária teve, então, esse objetivo de evitar a “sangria” de recursos, e, ao mesmo tempo, aproveitar a boa onda dos FIIs no mercado brasileiro.

    Também se deve a isso provavelmente a entrada dos valores custodiados na corretora Itautrade para o desconto/isenção no pacote de serviços do banco (não se restringindo apenas à posse de cotas do KNRI11, mas a qualquer outro tipo de ativo custodiado na Itautrade, inclusive cotas de outros FIIs e também ações/ETFs etc.).

    Talvez o BB possa fazer o mesmo em relação aos clientes Estilo. Talvez não. Vamos acompanhar.

    Monitorar os FIIs que se tem em carteira é fundamental para evitar surpresas (potencialmente) desagradáveis. Vide o fato relevante recentemente publicado, em relação ao Fundo Memorial Office: http://www.bmfbovespa.com.br/renda-variavel/download/cfmo_230511.pdf Mais 5 andares serão desocupados até agosto. Isso significa menos aluguéis entrando na cota. E, consequentemente, desvalorização ainda maior das cotas. Esse fundo já tinha apanhado do mercado bastante ano passado, conforme artigo escrito pelo amigo Henrique Carvalho no HC Investimentos. E acho que vai continuar ladeira abaixo durante os próximos meses, a não ser que haja reocupação rápida das unidades vazias.

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  17. Izabel Soraia 20 de junho de 2011 at 19:52 #

    Tenho pensado seriamente em investir em fundos imobiliários, e seu texto foi realmente muito bom, pois é importante pensar racionalmente quando se fala em investir, para não se permitir encantar.

    Obrigada

  18. Guilherme 22 de junho de 2011 at 6:44 #

    Obrigado, Izabel!

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  19. sh11 22 de julho de 2011 at 9:21 #

    Existem algum bom livro sobre investimento em imóveis (que foque,
    especialmente, nos vários tipos de “fundos imobiliários”)?

  20. Guilherme 22 de julho de 2011 at 9:25 #

    Infelizmente, não. Taí uma lacuna do mercado editorial….:wink:

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  21. Augusto Rodrigues 5 de agosto de 2011 at 10:25 #

    Salve Guilherme e demais frequentadores do blog!

    Por ser cliente do BB e ter interesse em FII, entrei no FII Renda Corporativa do BB.

    Entretanto, lendo o artigo e os comentários, fiquei com alguns receios.

    1. A rentabilidade descrita no prospecto realmente esta como “esperada”. Isso significa que, embora seja obrigado a distribuir 95% do patrimônio líquido, posso ter uma rentabilidade menor do que a esperada ou ainda uma “rentabilidade negativa” (não sei se esse termo realmente existe)?

    2. Esse é o primeiro FII que eu participo. E estão cobrando uma taxa de custodia de 9,00. Esse procedimento é normal em todos os FII, visto que as cotas são vistas como ações pela corretora ?

    3. É possível transferir cotas de um FII adquiridos atraves de uma corretora para uma outra corretora (isso seria interessante para corretoras que oferecem taxa de custodia atraentes).

    Obrigado e parabéns pelo Blog!!!!

  22. Guilherme 5 de agosto de 2011 at 10:47 #

    Salve Augusto!

    Vamos responder às suas dúvidas:

    1. Sobre a rentabilidade, o que pode ocorrer é haver um rendimento que não atinja de fato o patamar. O fundo é obrigado a distribuir 95% dos resultados, isso é fato, ocorre que essa distribuição pode não atingir o patamar esperado.

    2. Sim, é normal. Trata-se da chamada tarifa de custódia, cobrada de qualquer correntista BB que tenha posições em Bolsa, tais como ações, ETFs e fundos imobiliários, e não apenas de quem tem apenas fundos imobiliários.

    3. Sim, é. Normalmente, o procedimento consiste em preencher um formulário de ordem de transferência de ativos, encaminhá-lo à agência BB em que você tem conta, com reconhecimento de firma, e aguardar. O prazo é normalmente rápido, leva menos do que uma semana. Se você não pretende ficar operando na Bolsa, quer apenas manter esse investimento, uma alternativa interessante é a MyCAP, que não cobra tarifa de custódia. Entretanto, para você transferir dinheiro dos aluguéis do BB Renda Corporativa para sua conta no Banco do Brasil, poderá ter que pagar uma tarifa de saque, dependendo do plano.

    Para mais informações sobre o assunto, leia esse artigo: http://valoresreais.com/2011/05/27/comparativo-atualizado-das-tarifas-de-custodia-entre-link-trade-mirae-asset-e-mycap/

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  23. Augusto Rodrigues 5 de agosto de 2011 at 12:58 #

    Sobrou essa outra dúvida, bem leiga, mas

    4. Quais os custos com a compra de cotas de um FII no mercado secundário ? Seriam taxa de custodia (mensal) e corretagem ?

    5. As cotas adquiridas no mercado secundário tem os mesmos direito das cotas adquiridas na oferta pública ?

    Obrigado

  24. Augusto Rodrigues 5 de agosto de 2011 at 13:01 #

    Valeu Guilherme!

    Vou ler esse artigo agora mesmo.

    Um grande abraço e muito obrigado!

  25. Guilherme 5 de agosto de 2011 at 14:02 #

    Olá Augusto!

    4. Sim, há o custo pela compra/venda de cotas de FIIs, representado pela tarifa de corretagem. E há também o custo de manutenção dessas cotas na sua conta na corretora, chamada de tarifa de custódia. Algumas corretoras não cobram tarifa de custódia, e outras não cobram se o cliente fizer pelo menos uma compra/venda no mês. Aqui no blog tem bastante material a respeito, que poderá te ajudar a tomar as melhores escolhas.

    5. Sim, os mesmos, e com a vantagem – eventual – de poder adquiri-las a preço menor do que o de lançamento. Eventual porque isso pode ou não ocorrer.

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  26. Luiz 8 de setembro de 2011 at 21:40 #

    Cotação de hoje deste fundo: R$ 125,00. Isso porque o fundo não está sequer distribuindo rendimentos. Raios, isso que dá não ter bola de cristal!

  27. Augusto Rodrigues 8 de setembro de 2011 at 23:18 #

    Luiz ou Guilherme,

    Afinal quanto mesmo é o rendimento por cota desse fundo ?

    Lembro de algo de 4% a 9% do valor da cota. É isso mesmo ? Quer dizer que, quem comprou 10 cotas de 100 na oferta publica vai ser ter um lucro, por cota, de 4 a 9 reais por cota, totalizando um valor de 40 a 90 reais mensais ?

    É isso mesmo ou estou viajando na maionese ?

    Obrigado

  28. Guilherme 9 de setembro de 2011 at 9:52 #

    Houve uma demanda muito forte. O fundo captou em torno de R$ 100 milhões, mas os pedidos foram da ordem de R$ 400 milhões. Pressão de demanda está influindo nas cotações. Isso, para mim, tem cheiro de bolha. O dia em que a Bolsa sair desse marasmo, e esse fundo não entregar resultados à altura, prevejo uma forte queda das cotações…

    Augusto, não é bem assim. Essa é a rentabilidade anual projetada, e não mensal. Ou seja, seria algo em torno de 40 a 90 reais anuais.

  29. Augusto Rodrigues 9 de setembro de 2011 at 10:45 #

    Guilherme,

    Deixa eu ver se entendi. O rendimento mensal de 1 (uma) cota, assumindo uma rentabilidade anual entre 4% a 9% (projetada), vai gerar algo entre 4 a 9 reais ?

    É esse o raciocínio correto ?

    Att

  30. Guilherme 9 de setembro de 2011 at 11:38 #

    Augusto, 40 a 90 reais pelas 10 cotas. Individualmente, seria algo entre 4 e 9 reais por cota, por ano. Dividido por 12 meses, teríamos algo em torno de R$ 0,33 a R$ 0,75 mensal por cota.

  31. Augusto Rodrigues 9 de setembro de 2011 at 16:32 #

    Guilherme,

    Entendi o raciocínio. Estava refazendo os cálculos aqui e cheguei aos valores mensais de cota que você mencionou na sua resposta.

    Mas ficou outra dúvida: O rendimento anual da cota incide sobre o valor da cota descrita no prospecto da oferta pública ? (que no caso do FII Renda Corporativa seria 100,00)

    Ou incide sobre o valor de aquisição da cota que, no caso da compra no mercado secundário, difere do valor da cota anunciada na oferta pública.

    Att.

    Att.

    Obrigado.

  32. Guilherme 9 de setembro de 2011 at 18:21 #

    O rendimento incidiria sobre o valor da cota descrita no prospecto (R$ 100).

    Ou seja, projetando uma rentabilidade anual de 9%, isso daria R$ 9 por cota, com base no valor da cota do prospecto.

    Agora, minha opinião: apesar de ser um valor superior ao da poupança, esses 9% são relativamente baixos, perto das rentabilidades de alguns FIIs que estão sendo negociados no mercado. Há FIIs com yields mensais que superam os 0,8% a.m., o que dá mais de 10% a.a. O negócio é estudar, porque é possível garimpar boas oportunidades nos FIIs.

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  33. Augusto Rodrigues 12 de setembro de 2011 at 12:32 #

    Guilherme,

    Valeu pelos esclarecimentos. Irei procurar saber mais desses FIIs.

    Mas, agora que eu conversei com você, fiquei meio receoso ao acreditar que o FII Renda Corporativa é melhor que a poupança.

    Vou fazer alguns calculos e depois eu explico o meu ponto de vista.

    Obrigado pelos esclarecimentos.

  34. Guilherme 12 de setembro de 2011 at 12:49 #

    Ok, Augusto, aguardo seus cálculos e suas explicações!

  35. Augusto Rodrigues 15 de setembro de 2011 at 23:23 #

    Guilherme,

    Quem é cotista do fundo FII e possui conta na corretora do BB, é cobrado custodia de 10 reais mensais.

    Para ter um rendimento mensal superior ao da Poupança, o investidor em FII precisa ter um rendimento mensal maior do que aquele rendimento mensal da Poupança mais o custo mensal da custódia, ou, no caso, R$ 7,50 (rendimento máximo obtido das taxas de rentabilidade do fundo FII) + R$10,00 (custodia) = R$ 17,50.

    Logo para manter o investimento inicial de R$ 1000,00 em FII a taxa mensal de rendimento tem de ser no mínimo R$ 17,50 / R$1000,00, ou 0,01750 a.m., ou 1,750% a.m

    E esse rendimento não é possivel obter apenas com 10 cotas,pois ao mes a rentabilidade máxima projetada é de 0,075% a.m. Por isso não tem muita vantagem manter apenas 10 cotas desse fundo.

    Para minimizar o custo da custódia, seria necessário um numero maior de cotas adquiridas na oferta pública, o suficiente para dar um valor de rendimento mensal maior do que os R$ 10,00.

    Na taxa já conhecida de R$ 0,33 por quota de 100,00 esse rendimento mínimo de R$ 10,00 ao mês deve ser obtido por um investimento inicial fornecido pela fórmula seguinte: Inv.Inicial * 0,33/100 > 10,00 ou Investimento Inicial > ((100,00 *10,00)/ 0,33) = R$ 30.300,00 ou R$ 30.400,00, pois 30400,00 * 0,33 /100 = R$ 10,32

    Como nao existe cota fracionada, teriamos que ter um investimento de 31.000,00 ou 310 cotas.

    Ou seja, terei que mudar de corretora.

    Att

  36. Guilherme 16 de setembro de 2011 at 19:15 #

    De fato, Augusto, o custo da tarifa de custódia acaba pesando para manter as cotas na corretora do BB.

    Minha sugestão é operar por uma corretora que não cobre tarifa de custódia. Alguns exemplos: ICAP, Banif e Spinelli.

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  37. Gustavo 27 de setembro de 2011 at 23:22 #

    E o fundo não pára de subir, a cota já bateu em R$ 150,00! Quem comprou deve estar feliz!!

  38. Augusto Rodrigues 29 de setembro de 2011 at 14:44 #

    Guilherme!

    Li no jornal “Valor Economico” que o BB vai lançar o Renda Corporativa II.

    E ai apareceu uma dúvida: Cotista tem direito de subscrição nesse fundo ?

    Att.

  39. Gustavo 29 de setembro de 2011 at 15:36 #

    Augusto,
    Cotista do RC “original” não tem direito de subscrição no RC II pq este é um fundo novo. É tudo bem parecido, mas é outro fundo, outro CNPJ… Não foi feita uma nova emissão de quotas do fundo original.
    Abs.

  40. Augusto Rodrigues 29 de setembro de 2011 at 16:40 #

    Gustavo,

    Valeu!

    Att.

  41. Luiz 1 de outubro de 2011 at 0:56 #

    Esse pessoal que está comprando a quota do BB Renda Corporativa a R$ 150,00, além de não receber nada nos primeiros 7 meses, vai ter um rendimento de 6% ao ano (6% de R$ 150,00 = R$ 9,00 = 9% de R$ 100,00). É menor do que o da poupança, pois esta ainda tem acrescido o rendimento da TR. Não consigo entender!

  42. Diogo Costa 1 de outubro de 2011 at 15:46 #

    Luiz, esse caso é muito parecido com o do Fundo Kinea Renda Imobiliaria, do qual eu tenho cotas. É pura e simples especulação, existe um otimismo exagerado em relação aos Fundos Imobiliários que agora vivem direto nos Jornais e Revistas sempre aquelas lindas reportagens falando dos ganhos com aluguéis que são isentos de IMPOSTO e com RISCO baixo, e além disso com a situação ruim da Bolsa, só fez aumentar a demanda por cotas de fundos imobiliários e nada mais normal do que entrar justamente em um Fundo Popular como esse do Banco do Brasil que tem uma tese de investimentos até interessante tendo em vista que é um Banco Público e sólido e os contratos são de longo prazo. Eu fico preocupado com as possíveis correções que podem acontecer mais na frente, até porque essa alta não acompanha os fundamentos do investimento. Abraços.
    PS – O Kinea parece que vai fazer mais uma emissão de cotas a liquidez vai disparar eu vou aguardar mais um pouco pra vender, se depender do retorno com os dividendos pelo visto vai demorar e muito. Uma coisa que eu não entendo é o fato de termos adquirido dois imóveis comerciais (Athenas e Joaquim Floriano) e o rendimento dos aluguéis não sofreu mudanças, alguém poderia me tirar essa dúvida?

  43. Augusto Rodrigues 2 de outubro de 2011 at 10:56 #

    Luiz,

    Eu recebi o rendimento das cotas e no site da bovespa, seção FII, tem um PDF relatando sobre a distribuição do rendimento do FII BB Renda Corporativa.

    Diogo,

    Realmente é uma dúvida interessante. Sera que seria possivel verificar no site do administrador o motivo disso ? Ou na bovespa mesmo ?

    Att

  44. Diogo Costa 2 de outubro de 2011 at 15:10 #

    Augusto já enviei um email pedindo alguns esclarecimentos sobre isso, até agora estou no aguardo. Mandei na sexta-feira (30/09), justamente questionando o motivo de mais uma emissão de cotas (a terceira) e o fato das aquisições do Edf Athenas e do Joaquim Floriano não terem proporcionado aumento nos dividendos, estamos com mais duas intenções de compra( um edifício comercial e um centro logístico) pelo que eu li no relatório desse mês. Acho desnecessário mais uma EMISSÃO tendo em vista que estamos com o boa parte dos RECURSOS captados ainda em caixa! Fico preocupado porque vai diluir mais ainda minha participação no Fundo.
    Eu entrei no Kinea Renda na sua primeira emissão, mas estou nele pensando no longo prazo e com foco nos dividendos por isso não penso em me desfazer da posição. Eu vejo que toda aquisição ou melhoria em algum imóvel traz ganhos em dividendos e no nosso caso isso não aconteceu, fico preocupado. De qualquer modo, vou aguardar a resposta do email e depois eu mostro por aqui.

  45. Guilherme 2 de outubro de 2011 at 17:12 #

    Diogo, excelentes seus comentários, com os quais eu concordo integralmente. O que está ocorrendo com os preços das cotas de alguns FIIs, como os do Kinea e do BB Renda Corporativa, tem um nome e se chama especulação. Estão especulando com o fundo, e ainda tem gente que consegue ter a coragem de comprar um BBRC a R$ 150, ou um KNRI a R$ 1.280. Tais fundos estão sobrevalorizados.

    Eu já vi esse filme antes – com as ações entre 2007/2008 – e sei como vai terminar. Uma hora a bolha estoura.

    É interessante ocorrer os motivos que estão por trás dessa especulação toda. E isso atende por duas palavras: pressão de demanda. No caso específico do BBRC, houve pedidos de reservas acima de R$ 400 milhões. Era muita grana. Era muita gente querendo entrar. O Banco “só” precisava de R$ 100 milhões. Então, o que eles resolveram fazer? Uma nova emissão de fundo imobiliário. Para o BB, é uma estratégia que também visa desafogar os custos com abertura de agências. Lembremo-nos que os grandes bancos estão numa fase de expansão, e uma das melhores maneiras de cortar custos é captando dinheiro do público para financiar a construção de novas agências bancárias. O modelo de negócios proporcionado pelos fundos imobiliários vem a calhar nesse sentido, uma vez que o dinheiro para a construção dessas novas agências não sai dos cofres do banco, mas do bolso das pessoas físicas que fazem os pedidos de reserva.

    E é aí que entra a jogada de marketing: como o BB tem um segmento de alta renda (Estilo e Private) com uma base enorme de cliente (talvez a maior do Brasil), faz sentido eles construírem uma bem bolada e agressiva campanha de marketing visando arrecadar recursos para construir as novas agências, com direito a chamadas de capa na própria página oficial do BB na Internet, com fotos bonitas e descrições caprichadas falando das vantagens de investimentos em FIIs.

    Esse fundo poderia dar errado? Poderia. Poderia dar certo? Poderia também. Há um risco. Vide o caso do FII do Shopping Largo 13, do Bradesco. Cota de lançamento a R$ 1 mil. Cota negociada hoje em torno de R$ 700. Rendimentos mensais de pífios R$ 3 por cota. Um péssimo yield. Um péssimo histórico de desvalorização.

    O caso do KNRI chama também a atenção pelos mesmos motivos que o Diogo afirmou. A valorização das cotas está excelente, o fundo vem apresentando uma forte pressão de demanda no mercado secundário, ele conseguiu captar centenas de milhões de reais em suas duas captações (hoje o patrimônio líquido do fundo gira em torno de meio bilhão de reais), mas por quê raios o yield continua sendo de apenas sete reais por cota? Ainda mais considerando a compra de novos imóveis para compor a carteira do fundo? Sinceramente, não dá para entender. O Kinea teve uma baita ajuda do Itaú, que divulgou maciçamente o investimento na Internet e fizeram sessões de treinamento com gerentes Personnalité nas agências do Brasil inteiro para venderem o produto. Tiveram até que considerar o volume investido em ações, FIIs e ETFs como critério para concessão de isenção do pacote de serviços, isentando também a cobrança da tarifa de custódia (deve ter havido alguma pressão de clientes para que isso também ocorresse).

    Mas e aí, para aqueles que visam, com esse investimento, obter renda de aluguel, como acertadamente pensa o leitor Diogo, e tendo em vista que o fundo apresenta, aparentemente, um histórico consistente de bom fluxo de caixa, por quê não elevar o dividend yield? Será que eles estão “segurando” o aumento do aluguel esperando uma eventual queda nas cotações, para novamente atraírem mais investidores com elevação dos aluguéis e oferecimento de novas emissões? Difícil responder…

    De qualquer forma, os preços em Bolsa desses fundos estão sobrevalorizados. Quando a euforia passar e a Bolsa começar a subir, vai ter gente logo logo se desfazendo das cotas para comprar Bolsa, o que ocasionará, quem sabe talvez, um ponto de entrada nesses ativos, caso haja pessoas interessadas. Lembremo-nos que nem tudo aponta para cima. Quem aí se lembra do BCFF, aquele fundo que investe em outros fundos? Ele já chegou a ser negociado a mais de R$ 120/cota e, passada a euforia, houve momentos em que foi possível comprá-lo na Bolsa com valor inferior ao que estava sendo negociado na Bolsa, ou seja, por R$ 98, R$ 99…

    E aqueles fundos que investem em vários ativos imobiliários, como os fundos CSBC e Excellence? Depois de um pico, eles caíram.

    É sempre assim. Tudo o que se valoriza demais acaba sendo corrigido pelo mercado. Paciência é fundamental também para investimentos em FIIs. Não há dúvidas de que fundos como o KNRI e o BBRC são fundos imobiliários fortes, por terem bancos de peso por trás. Mas isso não significa que, para eles, o “céu seja o limite”. Uma hora o mercado corrige, a euforia passa, e o preço justo aparece.

    Enquanto isso, a dica que dou é: sempre diversifique. Como regra de bolso, tenha pelo menos 5 fundos imobiliários em carteira. E, se der, tenha de 10 a 12 para garantir uma boa diversificaçãoo.

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  46. Gustavo 2 de outubro de 2011 at 17:33 #

    Guilherme, Otimo comentário seu!! Apenas uma duvida: cliente Itau que comprou o Kinea não paga os 6,90 de taxa de custodia?

  47. Guilherme 2 de outubro de 2011 at 19:06 #

    Gustavo, pelo que outro leitor comentou no tópico sobre investimentos no Itaú para isenção da tarifa de manutenção de conta-corrente, na verdade qualquer cliente que mantenha posições em Bolsa na Itautrade não pagaria a tarifa de custódia. Agora, eu não sei se seriam necessários R$ 100k em ativos em Bolsa, ou um valor abaixo disso daria também direito.

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  48. Diogo Costa 2 de outubro de 2011 at 19:48 #

    É verdade Guilherme, já enviei um email e estou no aguardo das respostas se acontecerem eu as coloco por aqui, vale salientar que já foi convocada mais uma Assembléia para uma nova emissão de cotas (250.000 cotas novas), ou seja, mais volatilidade e diluição na participação dos investidores do Kinea. Outro ponto a observar é o retorno com a taxa de administração dos Gestores, pegando no site da CVM houve um ganho bem relevante depois da 2ª emissão, e com essa provável 3ª emissão eles vão fazer a farra! Fico preocupado porque o cotista está sendo penalizado no sentido do retorno com os dividendos, na minha opinião o rendimento deveria ficar perto do Presidente Vargas tendo em vista que estamos com mais imóveis na carteira e com uma gestão ativa, como mencionei antes pelo que eu li no relatório temos assinado duas intenções de compra (outro edifício comercial em SP e um centro logístico em Campinas), mas nem estou empolgado pois com as outras aquisições não houve modificações nos dividendos. A bronca foi um gerente que falou que a cota tinha aumentado porque saiu de R$6,75 para R$7,00, sabendo que estabilizou mesmo o mercado estando todo a nosso favor com IGP-M acumulando altas e a taxa de vacância ser a menor nos últimos anos! Abraços e obrigado pela longa explicação.

  49. Gustavo 2 de outubro de 2011 at 21:41 #

    Guilherme,

    Vi os comentários e o comentário ao qual vc se referiu foi do Diego Costa. Já que ele tb está participando neste tópico, aproveito para perguntar para ele: Diogo, vc ainda está tendo a isenção da taxa de custódia de R$ 10,80? Porque eu tenho acima de 100k no Itau (em outros FIIs, mas nada de Kinea) e eles me cobram a custódia normalmente.

    Obrigado! Abs!

    PS: No post acima, corrigindo, o Itau cobra R$ 10,80 de custódia. Os R$ 6,90 que falei é do HSBC.

  50. Diogo Costa 2 de outubro de 2011 at 22:01 #

    Gustavo, até agora não tive cobranças da taxa de custódia de R$10,80 porém só tenho 100k no KNRI11 na Itaú Corretora! Não sei os critérios que eles adotam lá para a cobrança da taxa, mas eles cobraram o mês de maio. Porém, eu pedi para devolverem o valor tendo em vista que nos outros meses até agora não tinha sido cobrado a taxa!
    E o questionamento do gerente foi em perguntar se eu não tinha ações também em custódia eu disse que não, só essa posição no KNRI11. Acho que o que pesou foi eu ter cotas do Kinea e você no caso não tem, só pode ser por isso. Abraço.

  51. Augusto Rodrigues 2 de outubro de 2011 at 23:04 #

    Diogo e Gustavo,

    Com valores significativos aplicados nesses FII, vocês com certeza podem exigir o não pagamento da custodia.

    Caso queiram um bom argumento para convencer os gerentes a retirar a taxa de custódia, basta informar que existem bancos que não cobram taxas de custódia e nem de manutenção para FII.

    Um deles é o BANIF. Mandei e-mails perguntando se cobrariam a taxa de custódia e de manutenção para cotas de FII e eles informaram que não.

    E, pelo que eu entendi e ao menos para a corretora do BB, não existe cobrança na transferência de cotas de uma corretora para outra corretora.

    E não existe cobrança de TED para transferência dos recursos aplicados no BANIF para outros bancos.

    Pelo menos foi o que eu entendi conversando com a corretora BB e o BANIF, através de e-mails.

    Vale a pena conferir essas possibilidades e usa-la como argumento para suspender a cobrança de custódia da corretora do Itau.

    Att.

  52. Guilherme 2 de outubro de 2011 at 23:05 #

    Diogo, como investidor consciente, você está tomando todas as medidas ao seu alcance para esclarecer todos os fatos relacionados ao investimento nesse FII. Realmente, tem gente ganhando muita grana com essa festa de novas emissões de cotas, e não são os cotistas. Daí a relevância de você buscar se cercar de todos os cuidados possíveis. Pessoalmente, não entendo a razão de o KNRI já não ter aumentado os dividendos, afinal, os imóveis estão locados, o dinheiro está entrando no caixa do fundo, e novas emissões estão sendo realizadas (o que significa mais dinheiro no caixa).

    Até fundos imobiliários mais antigos estão apresentando um consistente crescimento na distribuição dos aluguéis, como o FPAB, NSLU e o citado Presidente Vargas.

    Gustavo, acho que existe uma possibilidade de o cliente ter direito à isenção de custódia com volume de ações acima de R$ 100k e sem ter KNRI em custódia. Nesse link: http://www.itaupersonnalite.com.br/conta_corrente/pacotes/pdf/vantagens.pdf verificamos, no item (3), que “Os clientes com volume de negócios superior a R$ 100.000,00 possuem isenção nas transações excedentes, para qualquer opção de pacote Multiconta Maxi ou Plus”.

    Ora, há como validar uma interpretação no sentido de que tarifa de custódia também é uma transação excedente do pacote de serviços (Multiconta Maxi ou Multiconta Plus) e que, portanto, também daria direito à isenção caso o investidor tenha volume de investimentos superior a R$ 100k. O segredo consiste em argumentar que a tarifa de custódia se enquadre na categoria jurídica-contratual de “transação excedente”, pois é um custo que o investidor não deveria arcar se possui investimentos em volume tal que lhe permita obter isenção até do total do pacote de serviços. Ora, se ele consegue isenção para o conjunto maior (pacote de tarifas, incluindo TEDs/DOCs), também deveria, por questão de coerência sistemática, obter isenção também para o “conjunto menor” (representado pela tarifa de custódia).

    Eu acho que cabe uma reclamação junto ao gerente, pois não há coerência na coexistência de sistemas contraditórios: não se paga a tarifa mais cara pelo volume de investimentos, mas se paga a tarifa menor pelo fato de haver investimentos em custódia, o que não se justifica porque esse mesmo volume custodiado permite ao cliente obter isenção para a tarifa mais cara.

    Resumindo: considero desarrazoada a cobrança de custódia nessas condições. E, se um cliente (Diogo), conseguiu o estorno da tarifa de custódia, isso significa que esse tipo de tarifa se encontra dentro da alçada dos poderes do gerente de relacionamento como uma das tarifas que podem ser eliminadas por meio de contato com o gerente de conta – pois há algumas outras que precisam passar pela análise do gerente-geral do banco, como é o caso da tarifa de manutenção de conta-corrente (aquela do pacote de serviços) – isso pelo menos para o Itaú e BB, pelo que eu já consegui apurar. E ainda há outras tarifas que precisam passar pelo aval do superintendente ou da matriz para poderem ser estornadas.

    Outro tipo de tarifa que está dentro da alçada dos gerentes de conta é a tarifa de anuidade: os gerentes podem, mediante um comando acionado no sistema eletrônico do banco, cadastrar o cartão de crédito para o benefício da isenção de anuidade. Isso vale para Itaú e BB, não sei se vale para outros bancos também (acredito que também possa valer para Santander, HSBC e CEF).

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  53. Guilherme 2 de outubro de 2011 at 23:10 #

    Ôpa, o argumento do Augusto também é persuasivo e faz total sentido. Hoje, se até os bancos estão considerando o volume de investimentos em ações para concessão de redução de tarifas no pacote de serviços, nada mais justo que lhes cobrar, em contrapartida, isenção da tarifa de custódia para altos volumes mantidos nessas corretoras.

    Afinal, vale lembrar que ações e fundos imobiliários custodiados em corretoras de bancos significa, para os bancos, possibilidade de recebimento de aluguéis e dividendos na conta-corrente dos clientes, e dinheiro nessas contas significa mais dinheiro na instituição financeira (ainda que pertença esse dinheiro ao cliente, e não ao banco).

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  54. Diogo Costa 2 de outubro de 2011 at 23:22 #

    É Guilherme vou aguardar essa resposta e vou tentar enviar esse questionamento pra Assembléia que vai ser realizada no dia 10 de outubro, não é possível que só tenha eu como cotista com essas dúvidas, o bom seria que no fundo houvesse investidores que fossem mais ativos e cobrassem mais dos gestores, como acontecem nas empresas no mercado de ações. Lendo o livro de Warren me lembro dele indo em uma reunião do Conselho e os executivos todos fumando charutos com o dinheiro dele aplicado na empresa, ele raciocina e pensa que eles também deveriam pagar pelos chicletes dele kkkkkkkk. É isso aí amigo uma ótima semana para você e todos do site, e vou ver se consigo achar uma resposta pra manter tanto dinheiro no caixa (remunerando os gestores e o banco Itaú). Abraços.

  55. Diogo Costa 4 de outubro de 2011 at 11:37 #

    Recebi a resposta por email: Prezado Diogo Costa, obrigado pelo seu contato.

    Em relação ao seu questionamento, gostaríamos de esclarecer que, com o intuito de apresentar uma estabilidade na distribuição de resultados do 1º semestre de 2011, o gestor optou por distribuir dividendos já considerando o aluguel que seria obtido com a entrada dos edifícios Athenas e Joaquim Floriano conforme informado em seus relatórios de gestão (nota 1 dos últimos relatórios).

    Por esse motivo, não houve aumento das distribuições após a entrada desses ativos. Para o futuro, a medida que novos ativos forem adquiridos pelo fundo ou houver ajuste do aluguel dos imóveis atuais, as distribuições serão ajustadas.

    Atenciosamente,

    Bom pelo menos responderam, agora é esperar essas novas aquisições e os reajustes dos aluguéis e que ocorra impacto nos dividendos. Eu acredito que existem outros cotistas também reinvindicando esses aumentos, cabe na Assembléia que foi convocada fazer indagações e cobrar dos gestores. Abraços.

  56. Augusto Rodrigues 4 de outubro de 2011 at 13:31 #

    Parabens Diogo!

    E valeu por compartilhar essas informações!

    Att

  57. Guilherme 8 de outubro de 2011 at 12:45 #

    Diogo, grato por compartilhas as informações aqui!

    Vamos realmente aguardar para ver se há melhorias futuras nos aluguéis. E muito legal sua lembrança da reunião do Conselho da qual Buffett participou…..rsrsr

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  58. Diogo Costa 25 de outubro de 2011 at 14:56 #

    Matéria interessante que saiu hoje no Jornal Valor Econômico, levantamento feito pela Uqbar com 40 carteiras que tiveram negociação em bolsa entre dezembro do ano passado e setembro deste ano.
    Interessante porque eles comentam sobre 4 fundos, o Hotel Maxinvest, o Brazilian Capital Real Estate Fund I, o Rio Bravo Renda Corporativa e o Kinea Renda Imobiliária.
    Segue o link da matéria: https://conteudoclippingmp.planejamento.gov.br/cadastros/noticias/2011/10/25/ganho-imobiliario

    Atenção para o fato de o Kinea Renda Imobiliária ter conseguido reajustes no valor do aluguel acima da inflação, e também para uma nova aquisição de um centro logístico localizado em Sumaré (SP). Espero que isso traga algum retorno nos próximos dividendos pagos para que a nossa taxa interna melhore também! Abraços.

    • AMARILDO 2 de novembro de 2011 at 13:10 #

      Diogo, por favor, me fale, essas informações sobre reajustes dos alugueis, aquisições entre outras, não são divulgadas pelo próprio gestor do fundo para os cotistas?
      Estou interessado em adquirir cotas e acompanho as suas informações e dos demais para me situar melhor nesse terreno.
      Um abraço e sucesso!

      • Diogo Costa 2 de novembro de 2011 at 18:19 #

        Eu vou ser bem sincero, não estou satisfeito com o desempenho dos dividendos, mas vou continuar a enviar emails questionando essa atual remuneração para que haja algum efeito positivo. Porém, a política de aquisições tem sido interessante e cria esperanças que a remuneração vai melhorar e pode até ficar melhor que outros fundos mais pra frente. Começamos com dois imóveis Lavradio (Banco do Brasil/TRT) e Gomes Freire (Caixa Econômica/TRT) localizados no Rio de Janeiro, depois houve mais duas aquisições de dois prédios comerciais: o Edf. Joaquim Floriano e o Edf. Athenas no estado de São Paulo, nesses edifícios o percentual de participação é bem relevante com vários inquilinos. Atualmente, de acordo com o relatório de outubro, houve uma aquisição de um centro de distribuição da empresa Bravo Serviços Logísticos localizado em Sumaré-SP e está em andamento mais uma aquisição de um edifício comercial em São Paulo.
        Bom essa análise é bem vaga, mais já dá pra ter uma pequena noção sobre o perfil do Fundo Kinea Renda (KNRI111), em relação às informações divulgadas pelo gestor, sim existe essas informações no site do responsável pela gestão do fundo, mas acho que poderiam ser mais bem exploradas. Vou deixar aqui o endereço do último relatório pra você ler e fazer suas análises e depois tomar a melhor decisão. Segue o link: http://www.kinea.com.br/pdf/montaPdf.htm?Relatorio_Kinea_Out11
        É bom ficar atento que esse fundo segue uma gestão ativa, o que permite mais agilidade nas aquisições e também na hora de se desfazer de alguns ativos, o que pode melhorar o retorno. Apesar de sempre comparar com o Presidente Vargas, principalmente na questão dos dividendos que tem sido bem melhor, a gestão dos fundos é bem distinta e isso pode fazer a diferença no longo prazo que é o meu perfil, não invisto em fundos imobiliários com o intuito de especulação. Eu entrei na primeira emissão do Fundo em setembro de 2010, e já estamos na terceira emissão. O importante é você também enviar emails para tirar suas dúvidas e questionar sobre a política de investimentos e também de dividendos ou procurar mais informações nas agências do Itaú. Abraços e tomara que você consiga tomar a melhor decisão para o seu investimento.

  59. Guilherme 26 de outubro de 2011 at 12:15 #

    Ôpa, ótimo link, Diogo!

    Vamos torcer para que o Kinea melhore os yields distribuídos, após essas notícias!

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  60. Dias 16 de novembro de 2011 at 0:25 #

    Saudações a todos participantes.
    O que vocês acham do BB progressivo (BBFI11B) que está cotado a R$3900/cota e vem distribuindo R$ 32 por cota?
    É um bom yeld (0,82% mensal) , mas a valorização da cota nos ultimos meses assusta um pouco (passou de R$ 2.900 em junho/11 aos atuais R$ 3.900)

    Abraços

  61. Guilherme 18 de novembro de 2011 at 6:58 #

    Dias, infelizmente, não tenho como dar mais informações, pois não conheço esse fundo.

    De qualquer forma, o yield parece interessante, mas tem que ver o tipo e prazo de duração do contrato, e se esse rendimento faz parte de alguma política de “renda mínima garantida”. Alguns FIIs que têm a tal RMG estão sendo penalizados pelo mercado, como são os casos do FLRP11B e FCFL11B, cujos valores das cotas têm ou despencado ladeira abaixo ou se mantido estáveis, sem valorizações significativas.

    Em resumo, depois do que aconteceu com o NSLU11B, mais importante do que nunca se tornou a diversificação. Até esse BB Renda Corporativa, que bateu nos R$ 140, agora já foi devidamente corrigido pelo mercado, e a cota vem despencando ladeira abaixo – agora já está na faixa dos R$ 120, e caindo.

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  62. Dias 20 de novembro de 2011 at 20:31 #

    Acredito que antes do NSLU11B (Nossa Senhora de Lourdes) havia uma bolha nos fundos imobiliarios que, gracas a ele, estourou. Agora os fundos estão mais realistas. Alguns ainda tem precificações aparentemente irreais, como o Kinea.

  63. Diogo Costa 21 de novembro de 2011 at 19:05 #

    Eu acho que olhar só para os yields é um erro, é óbvio que um fundo com gestão ativa como o Kinea não vai pagar dividendos altos no começo, mas o que o investidor tem que observar são as decisões de compra e venda de imóveis e também as negociações dos reajustes de aluguéis, e com certeza, isso tudo vai ter impacto mais na frente, quem compra com visão de curto e médio prazo não pode escolher mesmo esses tipos de Fundos imobiliários com gestão ativa (é só observar o Fundo Brazilian Capital Real Estate que promete uma rentabilidade cheia em 2015 de 15% ao ano algo como 1,2% ao mês), pois pra mim são fundos com visão de longo prazo e que vão entregar uma rentabilidade maior que outros fundos! Eu mesmo tenho enviado vários emails sobre a política de remuneração do Kinea, e porque ainda não houve aumento nos yields, mas depois de ler uma matéria que saiu na Exame, achei que de fato é preciso ter paciência, é óbvio que os efeitos das aquisições novas e dos reajustes vão ter reflexo nos próximos semestres que é quando é feito a distribuição de 95%, e aí pode ser tarde adquirir as cotas pensando que vai haver correção.
    PS – Agora pra mim mesmo especulação e bolha são esses fundos do Banco do Brasil (BBRC11), que só vão entregar os rendimentos com aluguéis depois de 7 a 12 meses, ou seja, é ficar na torcida que até lá tudo transcorra bem com as obras e que o país ainda continue em pleno crescimento e o mercado de imóveis comerciais em alta. Abraços.

  64. Dias 21 de novembro de 2011 at 22:19 #

    Diogo, o que é essa distribuicao de 95% que o Kinea vai fazer? Pareceu interessante.

    Outra coisa, NSLU11B está interessante a R$ 150 a cota. Mesmo se o inquilino conseguir o que pretende e reduzir em 30% o valor do aluguel ( o que é improvável ) o yield mensal vai ficar em 0,81%. Se reduzir 15% (imagino que haja um acordo de ambas partes cederem) teremos um yield de 0,98%. Se o administrador conseguir segurar o aluguel como está, é um yield de 1,16% ao mês. Estou perdendo algum detalhe ou parece uma oportunidade fantástica ?
    Abraços

  65. Diogo Costa 22 de novembro de 2011 at 9:31 #

    Dias, você não entendeu o que eu coloquei, eu apenas disse que 95% do lucro é distribuído aos cotistas a cada semestre. No email que eu recebi, foi informado que para manter a estabilidade nos yields foi considerado os aluguéis de dois prédios adquiridos recentemente. É por isso que eu acredito que os nossos yields vão melhorar mais pra frente em 2012. Em relação ao Nossa Senhora de Lourdes prefiro não comentar nada, vamos aguardar as novas decisões, mas que a situação do fundo é preocupante isso é, e pode como você falou atingir outros fundos imobiliários também. Abraços.

  66. Diogo Costa 22 de novembro de 2011 at 10:30 #

    Eu fiz uma sugestão para nos próximos relatórios do Kinea Renda Imobiliária, fosse comentado mais sobre os yields e a política de dividendos do fundo, para que tire um pouco essas dúvidas dos cotistas, espero que o gestor explore mais a questão dos dividendos mensais, porém acho difícil.

  67. Guilherme 22 de novembro de 2011 at 17:10 #

    Dias, houve uma empolgação exagerada em relação aos FIIs, que o mercado pouco a pouco vai tratando de corrigir. Esse fundo citado pelo Diogo, o BBRC11, é um exemplo paradigmático dessa situação. O fundo despecou da faixa dos R$ 140 para R$ 110. Ou seja = bolha.

    O “freio de mão” está puxado também para vários outros fundos. E não basta somente olhar para o yield, é preciso fazer uma avaliação fundamentalista dos negócios, como bem frisou o Diogo. Há fundos que estão dando um yield excelente, na faixa de 0,85% a 1%+, coisa que dificilmente se veria meses atrás. Sinal de bom negócio? Nem sempre. É preciso analisar os motivos que estão por trás na queda das cotações – e aumento inversamente proporcional dos yields.

    O HCRI11B tomou uma pancada do mercado por conta do medo dos investidores de que esse fundo sofra o mesmo baque que acometeu o NSLU11B. As cotas do HCRI, que estavam sendo negociadas na faixa de R$ 290, caíram para R$ 260.

    Outro setor preocupante é o dos fundos que têm rentabilidade mínima garantida. Isso porque há um temor do mercado de que, quando o prazo da RMG acabar, esses fundos não tenham condições de arcar com os elevados rendimentos que vêm sendo pagos. Exemplo paradigmático desse caso é o FLRP11B, que fechou hoje exatamente no valor da cota de lançamento, sendo que, durante o pregão, foi possível adquiri-lo por preço inferior ao da cota de lançamento. Isso reflete o temor de que, quando o prazo da RMG acabar, o fundo não tenha condições de continuar pagando os elevados rendimentos que têm pago até agora. E basta olhar para o demonstrativo financeiro do fundo para perceber que, se não fosse a RMG, o yield pago seria bem menor.

    Enfim, todo cuidado é pouco quando se trata de FIIs. Estudar é preciso – como o Diogo vem fazendo – e muito.

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  68. Diogo Costa 25 de novembro de 2011 at 13:05 #

    Matéria interessante que saiu hoje no site da Exame, sobre as 7 vantagens dos fundos imobiliários, vou disponibilizar o link:

    http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/fundos/noticias/7-vantagens-dos-fundos-imobiliarios

    Seria interessante, que tivesse também uma matéria comentando as 7 desvatagens dos fundos imobiliários comparando com outras alternativas de investimentos. É sempre bom conhecer os pontos positivos e negativos dos investimentos. Abraços e um bom final de semana para todos.

  69. Guilherme 25 de novembro de 2011 at 17:23 #

    Diogo, obrigado pelo link!

    E concordo que também poderíamos ter uma matéria mostrando também as desvantagens!

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  70. Diogo Costa 2 de dezembro de 2011 at 12:18 #

    Boa tarde para todos, saiu mais uma matéria interessante hoje no site da Exame, comentando sobre a venda de um ativo da GWI para a empresa Kinea. Segue o link: http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/fundos/noticias/gwi-vende-fabrica-de-iphone-em-jundiai-e-sai-do-buraco

    Abraços.

  71. Guilherme 7 de dezembro de 2011 at 15:14 #

    Interessante notícia, Diogo! A Kinea está rezando na cartilha da diversificação, o que é uma notícia positiva para os cotistas, haja vista a diluição de riscos que isso proporciona.

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  72. Guilherme 7 de dezembro de 2011 at 15:45 #

    Interessante programa do Halfeld comentando os riscos dos fundos imobiliários, fazendo menção expressa ao NSLU11B e ao Caixa Cedae, os quais foram objeto de posts aqui no blog: http://cbn.globoradio.globo.com/comentaristas/mauro-halfeld/2011/12/06/O-APELO-E-OS-RISCOS-DO-FUNDO-IMOBILIARIO.htm (será que ele anda lendo o blog!!?? rsrsr)

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  73. Diogo Costa 10 de dezembro de 2011 at 13:44 #

    Essa matéria saiu na Istoé Dinheiro desse fim de semana, é interessante, pois mostra os riscos dos fundos imobiliários, inclusive trazendo alguns casos.
    É bom ver que a revista está buscando mostrar o outro lado também, pois até agora a gente só tem observado matérias relacionando os fundos imobiliários com os altos retornos e a baixa volatilidade, como se não fosse possível acontecer nenhum problema.
    Segue o link: http://www.istoedinheiro.com.br/noticias/75245_CADE+O+MEU+INQUILINO

    Abraços.

  74. Guilherme 11 de dezembro de 2011 at 18:41 #

    Legal esse link, Diogo! Mostra o outro lado da questão. Agora fica a questão: por quê a BM não deu entrevista, acerca do NSLU11B?

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  75. Diogo Costa 15 de dezembro de 2011 at 18:31 #

    Enviei mais um email esses dias ao kinea questionando o baixo rendimento dos dividendos, e enviaram essa resposta pra mim:

    Diogo,

    Primeiramente gostaríamos de agradecer o seu contato.

    A intenção do Kinea Renda Imobiliária é subir gradativamente o rendimento mensal que está atualmente em R$7,00/cota até atingir o equivalente a R$8,56/cota que estamos prevendo atingir após a aquisição de todos os imóveis com o dinheiro da 3ª Emissão do Kinea Renda Imobiliária.

    Ficamos a disposição para esclarecer outras dúvidas.

    Atenciosamente.

    Alessandro Estevam

    Kinea Investimentos

    Tel: 55 11 3073-8753 / 8747 Fax 55 11 3073 8796

    Av. Pres.Juscelino Kubitschek,1700 – 4o andar – 04543-000

    http://www.kinea.com.br
    Acho que vai ser um aumento muito bom pra quem está pensando em entrar no Fundo atualmente, sem falar que é um fundo com gestão ativa e tem feito muito boas aquisições de centros logísticos e estamos muito bem capitalizados para novas oportunidades. Abraços.

  76. Guilherme 17 de dezembro de 2011 at 18:08 #

    Legal, Diogo! Finalmente uma informação mais concreta dos rendimentos mensais do Kinea. Obrigado por compartilhar essa novidade conosco!

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  77. Diogo Costa 18 de dezembro de 2011 at 16:22 #

    Oi Guilherme, achei esse link http://www.uqbar.com.br/institucional/oque/guia_FII_2011.jsp#%22 vendo um site que fala sobre securitização e mercado imobiliário, não cheguei a ler ainda o material, mas acho que deve ser interessante e proveitoso por isso decidi compartilhar com todos do fórum. Acredito que essa empresa Uqbar é séria, pois sempre está fornecendo informações para vários jornais e revistas. Depois vamos tentar discutir o material abordado pela Uqbar. Abraços

  78. Diogo Costa 22 de dezembro de 2011 at 11:25 #

    Mais uma matéria que saiu hoje na Valor Econômico, mostrando um pouco dos riscos de investir em fundos imobiliários que concetram em um único inquilino, achei interessante por isso estou compartilhando.
    Segue o link da matéria: http://www.bcfadm.com.br/blog/?p=2055
    Abraços.

  79. Guilherme 22 de dezembro de 2011 at 17:41 #

    Diogo, grato pelos links!

    Sobre a reportagem do Valor, de fato, acredito até que no futuro haja uma maior quantidade de lançamentos que priorizem vários inquilinos, ao invés de somente um. O caso NSLU11B deixou lições indeléveis para todos os investidores de fundos imobiliários nesse ano de 2011…

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  80. Diogo Costa 17 de janeiro de 2012 at 14:26 #

    Mais uma matéria que saiu hoje na Valor Econômico sobre os aluguéis atrasados dos Hospitais da Criança e Nossa Senhora de Lourdes. O link: http://www.contec.org.br/contec-online/164-janeiro-2012/5683-inf12086-hospitais-obtem-na-justica-liminar-para-reduzir-aluguel-pago-a-fundos
    Abraços.

  81. Guilherme 17 de janeiro de 2012 at 20:21 #

    Grato pelo link, Diogo. Daí a importância de diversificar sempre!

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  82. Diogo Costa 18 de janeiro de 2012 at 17:10 #

    Matéria interessante que saiu hoje no site da Exame falando justamente, dos inquilinos mais arriscados, o interessante é que é preciso acontecer algum problema (no caso do atraso dos aluguéis de alguns fundos) pra eles comentarem mais sobre os riscos de investir em um fundo imobiliário. Link: http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/os-inquilinos-mais-arriscados-dos-fundos-imobiliarios

    Abraços.

  83. Guilherme 22 de janeiro de 2012 at 15:05 #

    Ótimo link, Thiago. E realmente, só se discutem riscos depois que eles se concretizam…

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  84. Diogo Costa 30 de janeiro de 2012 at 8:50 #

    Mais uma matéria interessante sobre Fundos Imobiliários que saiu no site da Exame! Abraços.

    Link da matéria: http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/os-fundos-imobiliarios-que-distribuem-mais-alugueis

  85. Diogo Costa 6 de fevereiro de 2012 at 11:29 #

    Matéria que saiu hoje na Valor Econômico sobre a 3ª emissão de cotas do Kinea Renda Imobiliária.
    Link: http://pmkaadvogados.blogspot.com/2012/02/carteira-imobiliaria-fecha-captacao-de.html

    Abraços.

  86. Diogo Costa 24 de março de 2012 at 11:48 #

    Matéria sobre a existência de uma Bolha imobiliária no Brasil, acho interessante essa matéria, pois mostra alguns fundamentos que precisam ser bem observados por todos nós para identificar se é ou não uma boa opção de investimento.

    http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/brasil-vive-bolha-imobiliaria-dizem-professores-da-fgv

    Abraços.

  87. Guilherme 27 de março de 2012 at 9:53 #

    Excelentes links, Diogo! Sempre abastecendo o blog com conteúdo relevante que complementa e enriquece os temas em discussão!

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  88. Investidor de Risco 3 de junho de 2012 at 11:39 #

    Tenho comprado este fundo há 3 meses e atingi este mês a quantidade que queria em minha carteira… a previsão atual é de ter as 25 agências gerando renda em julho ou agosto deste ano… é provável que a rentabilidade do fundo dê um belo salto… agora é aguardar…

    • Guilherme 3 de junho de 2012 at 18:32 #

      Ótimas compras, IR, parabéns!

      É isso aí!
      Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  89. Investidor de Risco 30 de junho de 2012 at 19:44 #

    Apesar dos rendimentos ridículos pagos atualmente, este fundo está na minha mira e pode ser um excelente negócio no longo prazo! O objetivo é formar um patrimônio de 21 agências alugadas ao BB…

  90. Augusto Rodrigues 1 de julho de 2012 at 15:13 #

    Investidor de Risco,

    Faz tempo que possuo esse mico nas mãos e posso te afirmar que os rendimentos de fato são ridiculos.

    Espero que cumpra-se o objetivo e que venham os rendimentos.

    Att

  91. Paulo Eymael 25 de julho de 2012 at 8:53 #

    Oi Guilherme, tenho 400k para investir, o gerente de investimentos do Itaú me sugeriu aplicar no FII KNR11.

    A cota está por volta de R$ 1.647. Será que este é ainda um bom negócio? Ansioso.

  92. Diogo Costa 25 de julho de 2012 at 13:19 #

    Oi Paulo, tudo bem? Sou cotista do Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) desde a sua primeira emissão, embora não tenha participado das outras captações. O que você tem que observar é se o rendimento (dividendos) que estão sendo pagos atualmente em R$7,00 é interessante para aplicar nesse Fundo, a cota atualmente está por volta de R$1820,00 já tendo alcançado o pico de R$1.900,00. Faça uma conta simples, divida o dividendo atual (7,00 reais) pelo preço da cota (R$1.820,00). E aí você vai chegar a um número bem inferior ao que é pago pela poupança, só que com um risco bem maior, devido às oscilações da cota na Bolsa.

    Esse é um lado da moeda. O outro é que o Fundo apesar de pagar pouco dividendo, tem diversificado bastante em vários ativos (temos atualmente 5 edifícios comerciais (Lavradio, Gomes Freire, Botafogo Trade Center, Floriano Peixoto e o Athenas) e dois ativos logísticos (o Sumaré e o de Jundiaí alugado para a Foxconn). Além do mais, segundo o último relatório há mais três opções de compras em análise, dois ativos logísticos localizados em São Paulo e um edifício comercial localizado no Rio de Janeiro.

    O que você tem que fazer, é o que eu já venho fazendo há um bom tempo questionar o atual retorno com os dividendos que está bem abaixo da média do mercado, embora o KNRI11 ainda esteja em um processo de aquisição de ativos, e depois dessas aquisições com certeza temos tudo pra ter um bom reajuste nesses dividendos atuais. Abraço, e boa sorte na sua decisão de investimento.

  93. Guilherme 26 de julho de 2012 at 21:05 #

    Oi Paulo, o Diogo respondeu de modo excelente (as always) as suas dúvidas.

    O fundo em si me parece muito bom e bem estruturado, e bem diversificado. O problema é que você pagaria o preço num valor alto demais. Aliás, no mercado de FIIs as coisas estão um pouco caras de maneira geral. Eu sugiro ter um pouco de paciência e estudar outras oportunidades no mercado. O seu gerente lhe disse para investir nesse fundo porque ele ganha pontos no sistema de avaliação do banco pelo volume de recursos que consegue captar dos clientes. O que ele fala não é necessariamente o melhor para você, mas é necessariamente o melhor para ele. Infelizmente as coisas funcionam assim no sistema bancário, e temos que saber lidar com isso.

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  94. joaquim 21 de outubro de 2012 at 12:12 #

    Boa tarde Guilherme,

    Td bem?

    Gostaria se possível que você fizesse comentários/análises sobre esse BB Progressivo II – Fundo de Investimento Imobiliário (http://www.bb.com.br/portalbb/page251,102,8322,1,0,1,6.bb?codigoNoticia=19569).

    Seria uma alternativa interessante de diversificação a renda fixa?

    Grato,

    Joaquim

    • Guilherme 28 de outubro de 2012 at 10:01 #

      Oi Joaquim, sim, seria uma alternativa interessante de diversificação. O problema reside nos riscos envolvidos nos fundos imobiliários, e a imprevisibilidade de pagamento futuro dos aluguéis desses fundos novos, que não contam com um histórico de pagamentos.

      É isso aí!
      Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

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