Investimento não consciente em imóveis

Hoje o Valores Reais tem a honra de trazer mais um artigo de primeiríssima linha do Everton Ricardo, já conhecido de nossos leitores pela frequente e generosa contribuição nas caixas de comentários. O EvertoRic mantém um excelente blog onde também trata de finanças pessoais, o Finanças Forever, e os leitores do blog, que já tiveram a oportunidade de degustar o artigo Aluguel vs Compra de Imóvel, agora podem saborear mais esse ótimo artigo, também no tema mais palpitante do momento: investimento em imóveis. Boa leitura! 😀

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Este é mais um capítulo da seção “imóveis”. Tenho aqui comigo uma história real, de um investidor sem orientação e conhecimento do mercado imobiliário, que efetuou a compra de um apartamento de 2 dormitórios por meio de um financiamento junto à Caixa Econômica Federal.

Créditos da imagem: Freedigitalphotos.net

Um parente próximo comprou no ano passado um apartamento localizado em uma cidade no litoral do estado de Santa Catarina. Um apartamento de 2 dormitórios, financiado. Este imóvel foi comprado com intuito de investimento, uma vez que ele possui uma casa própria onde mora hoje.

Vendo meus investimentos de anos no setor imobiliário, e acompanhando os rendimentos dos mesmos, este meu amigo também quis tirar proveito do boom imobiliário brasileiro, porém, sem orientação suficiente, e apenas com os bate papos entre amigos e rodas de cerveja, decidiu efetuar a tal compra.

O pagamento de 50% do valor total do imóvel foi feito através do FGTS, e os outros 50% financiado pela CEF, conforme comentado acima.

O referido imóvel foi entregue em dezembro passado, tudo novinho em folha, zerinho, nunca usado antes por uma família. Os olhos do proprietário chegaram a brilhar de felicidade.

No entanto, desde então o imóvel está desocupado. Sem o recebimento do tão sonhado aluguel, meu amigo/parente necessita tirar dinheiro de suas receitas mensais para efetuar o pagamento das parcelas do financiamento e do condomínio, mês a mês.

Bom, dito isso tudo aí em cima, eu particularmente considero o financiamento como o principal erro. Um tremendo erro, diga-se de passagem. Pois financiando um imóvel para investimento, podemos considerar que este investimento está sendo alavancado.

Alavancagem, na linguagem dos investidores, significa que um investidor pediu ou pegou dinheiro emprestado de um banco ou alguma instituição financeira para então investi-lo e apostar que os rendimentos deste mesmo investimento serão maiores do que o valor dos juros pagos pelo empréstimo. Exemplo: pagando 12% a.a. de juros do financiamento, apostando que a alta dos valores dos imóveis será acima deste mesmo 12% ao ano. Tal rentabilidade é muito difícil de ser alcançada, já que a média dos últimos 8 anos esta na casa dos 20% anuais. Não acredito que continue assim por mais 5 anos que seja. É literalmente uma aposta.

Ou seja, o cidadão está endividado (porque qualquer financiamento é considerado uma dívida), e ainda esta apostando em uma alta no mercado. Que loucura!! No entanto muitos investidores já ganharam e ainda ganham dinheiro assim, com a alavancagem, porém isso requer estudos e conhecimento. O que, evidentemente, não é o caso deste meu amigo em questão.

A localização do imóvel também merece comentários. O apartamento esta localizado em uma cidade litorânea. Os imóveis localizados em áreas que contém praia, mar e/ou água salgada, em sua maioria, são imóveis para aluguel temporário, ou seja, aluguel na alta temporada, no verão brasileiro. Como todos nós sabemos, os imóveis mais procurados nesta época devem estar próximos à praia, que é o desejo de consumo de grande parte da população, nos meses de dezembro, janeiro e fevereiro. Porém, o apartamento de meu amigo esta há mais ou menos 3 km. da praia mais próxima. E, para piorar a situação, a construção esta localizada ao lado de um pequeno rio, riozinho, ou ainda, um canal, como vocês preferirem.

Sabemos também que no ano de 2008 todo o Estado de Santa Catarina sofreu com uma enchente, devido às grandes chuvas do mês de novembro do referido ano. E por consequência, todos os rios e córregos transbordaram e alagaram várias cidades daquele estado, com perdas materiais e humanas. Algo muito triste que esta no passado.

O apartamento está a 3 km. da areia da praia, então o proprietário esta focando em um possível aluguel anual fixo, ou seja, para uma família que deseja morar no imóvel por pelo menos 12 meses. Porém quem quer hoje morar à beira de um rio que foi transbordado devido a fortes chuvas do passado? A não ser que seja por um valor de aluguel abaixo da media praticada no mercado.

E o ano de 2011 está passando, e o imóvel continua desocupado: hoje faz 4 meses. Logo, meu amigo terá um investimento empacado por 6 meses (apenas 60 dias mais) e sem previsão de um retorno. O problema da liquidez neste caso também pode ser citado. Os imóveis já não se vendem tão rápido como em 2009 e 2010.

A situação esta complicada, o amigo me procura pedindo conselhos e me diz que não sabe o que fazer.

Meus conselhos:

Vender o imóvel e fugir o quanto antes da dívida. Assuma o erro e considere como aprendizagem para o futuro. Muitos investidores erram e nem por isso deixam de investir. Apenas saiba diferenciar um bom investimento de um mau. Nem todo investimento ou negócio efetua-se com sucesso. E o que muitas vezes é o mais difícil é reconhecer o próprio erro.

Ou ainda: vender parte de outros investimentos (por exemplo: ações, renda fixa etc.) e quitar a dívida do financiamento deste apartamento. Sem a preocupação de uma dívida do tamanho da metade de um imóvel, será mais fácil colocar a cabeça no lugar e procurar outras alternativas, tais como mobiliar o apartamento se for o caso, melhorar o visual e a decoração interna, já que o exterior pouco depende do proprietário.

Os erros a serem evitados: entrar na “onda” do mercado achando que as rentabilidades passadas servem de garantia para o futuro, comprar imóveis financiados para investimento, e o principal de todos, não saber escolher a localização. Este último parece óbvio, porém por tão óbvio acaba sendo o erro mais comum. A localização de um imóvel para investimento eu considero o fator mais importante. Seja ele residencial, seja ele comercial. A localização talvez seja mais importante que o preço e a qualidade dos materiais utilizados na construção.

Em minha visão, como investidor em imóveis, vejo que a minha conclusão deste caso em específico poderiam ser meus conselhos citados acima: não comprar imóveis financiados para investimento e saber escolher a sua localização.

Assim como a localização do imóvel, na hora de escolher um bem como esse para compra, tanto para investimento como para morar nele, existem outros fatores tão importante quanto, e poderíamos citar três: o preço com desconto no pagamento à vista, a qualidade dos materiais de construção utilizados no conjunto da obra e a idade do imóvel. No entanto estes temas são assuntos para um futuro post no próximo mês.

Um forte abraço a todos e até a próxima.

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Esse texto foi originalmente publicado no blog Finanças Forever.

Everton Ricardo, Técnico Gestor da Qualidade, investidor, blogueiro, estudante, autor do blog Finanças Forever. Colaborador no blog Valores Reais. E no Twitter.com/everton_ric

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8 Responses to Investimento não consciente em imóveis

  1. Erico 18 de abril de 2011 at 14:52 #

    Everton,

    Pra mim o erro do seu amigo foi ter comprado esse apartamento pronto!
    Se ele tivesse comprado esse imovel a uns 3 anos atras eu chutaria no minimo 60% de lucro em cima do valor pago!
    Tanto pela valorizacao quanto pelo risco que assumiu!

    Hoje em dia comprar imovel pronto pensando em locacao nao sei se eh a melhor coisa!
    Mas comprar na planta nao me parece negocio tao ruim!

    De qlqer forma, tenho procurado imovel para comprar para meu uso e tenho visto precos absurdo, mas tambem tenho notado que nao esta tao facil vender imoveis! Ate mesmo corretores estao falando isso, depois de alguns dias e varios contatos… Estou a 6 meses procurando imoveis, e varios que vi la no primeiro mes continuam a venda e pelos mesmos precos (ou seja, estao desvalizando em relacao a inflacao ou outro invesgtimento qlqer!)!

    abss

  2. Fernando Lima Gama Junior 18 de abril de 2011 at 17:14 #

    Eu acho que a postagem do Blog – embora tenha boa intenção – não contribui para o esclarecimento do tema principal, que é se o investimento em imóveis é bom o ruim. Utilizou-se um exemplo que deu errado para justificar que financiar imóveis é um mau negócio. O que eu discordo. Sem saber dados adicionais sobre o imóvel, tais como, localização, mercado, se está mobiliado ou não, construtora, tipo de acabamento é impossível dizer ser o investimento foi errado, apenas com quatro meses de entrega do bem. Não estou defendendo financiamento, mas acho que o problema não é esse. O problema em questão pode ter sido a má seleção do imóvel, a má localização do empreendimento ou a falta de infraestrutura básica. Além disso, o seu amigo sacou metade do valor do imóvel com FGTS, o que parece ser uma boa alternativa financeira. Imagino que não é possível fazer uma análise sobre a qualidade ou não do investimento olhando apenas pelo ângulo de caixa (financeiro) e num espaço de tempo tão exíguo. É preciso investigar o motivo de o imóvel não estar sendo alugado. Às vezes é algo simples de resolver. Quem sabe colocar uma mobília, anunciar em jornal, mudar de corretora, enfim, há um sem número de opções para resolver esse problema. Acho que ele não deveria desistir tão cedo. Acho que há como melhorar a rentabilidade do imóvel com pequenas e simples mudanças.

  3. MJC 18 de abril de 2011 at 22:24 #

    Não acho que seu amigo fez uma burrice não. Normalmente temos na cabeça que dívida é ruim, mas em alguns casos existem dívidas boas. Enfim, como bem lembrado pelo Fernando Lima, os dados que foram dados não foram suficientes para uma avaliação mais precisa.

    De qualquer forma, só o fato dele ter usado o FGTS para fazer metade do pagamento, já cheira a bom negócio. FGTS rende 3% + TR a.a., e ele trocou isso por metade de um apartamento. Como disse, não dá pra saber se foi um bom negócio, mas pra mim tem cheiro de um…

  4. TBB 19 de abril de 2011 at 0:13 #

    Apesar da boa intenção do autor o artigo não nos permite chegar a conclusão sobre se foi ou não um bom negócio.
    Abaixo minhas justificativas:
    1 – Nem sempre financiamento pode ser apontado como algo negativo, a partir de um financiamento podemos nos alavancar e desta forma conseguir a aquisição de bens que não teríamos condições de adquirir.
    2 – Conforme já falaram acima o rendimento do FGTS é péssimo, há anos perde para a inflação, perde para a caderneta de poupança, ou seja, para um investidor a utilização do FGTS para fins imobiliários(financiamento ou consórcio) ou para a compra de ações da Vale ou da Petrobras(acredito que não seja mais possível)se torna uma alternativa muito melhor do que deixar na conta da CEF.
    3 – Podemos encontrar na própria CEF financiamentos com taxas de 4,5% a.a. + TR, desta forma teríamos no máximo uma taxa de 5,5% a.a. inferior ao rendimento líquido do CDI anual(já descontando a inflação oficial prevista).
    4 – Não precisaríamos de uma taxa de valorização alta como de 20% a.a. e sim de uma taxa possível de se alcançar próximas do 6% a.a. e já estaríamos no lucro na hipótese por mim citada acima.

  5. EvertonRic 19 de abril de 2011 at 15:28 #

    Erico, nós sabemos desta valorização somente agora, se todos soubessem antes, as próprias construtoras não venderiam os imóveis naquele período, esperariam para vende-los hoje com 60% de acréscimo no valor, como você mesmo disse.
    Fernando L.G.Junior, acredito que alguns dados do proprietário, localização exata, para acrecentar dados reais no texto foge um pouco da ética.:-(
    Também sou a favor do uso do FGTS para investir em qualquer investimento. Como também comentaram MJC e TBB, o Fundo de Garantia na mão do Governo realmente não rende nada. Eu mesmo já utilizei o meu Fundo para comprar ações, porém o que considero um erro é o financiamento sim, pois financiando você está muito mais exposto ao risco, já que qualquer investimento possui sua porcentagem de risco.
    A intenção do texto é mostrar que para o investidor decidir investir seu dinheiro, antes necessita conhecimento.
    Acredito que os quatro amigos que comentaram o texto logo ai acima possuem um bom conhecimento em imóveis, porém este meu amigo em questão não conhecia nada e agora está sentindo na pele.
    Existe uma pequena histórinha que se diz muito no mercado acionário, que é mais ou menos assim: Se até a tua sogra está dizendo que investir na bolsa de valores é o melhor investimento do momento, sai fora.
    Pois é, acredito que no mercado imobiliário brasileiro está acontecendo o mesmo, nos dias de hoje todos já sabem que se deve comprar imóveis para “tentar” vender no futuro com uma valorização “ótima”. No entanto, os valores praticados hoje e as porcentagens de rendimentos de anos anteriores um dia acabará.
    E eu, vou esperar os preços cairem e comprar casas e apartamentos pela metade do preço, assim como aconteceu na Espanha, Irlanda, Portugual, Grecia, EUA.
    Um forte abraço a todos.

  6. Domeneque 22 de abril de 2011 at 21:38 #

    P/ mim, observo q, de uma forma geral,comprar imóveis na mão do incorporador c/ o preço q está sendo ofertado o metro quadrado no mercado ñ é um bom investimento . Mesmo entrando em grupo p/ formar um condomínio p/ construir um empreendimento a “preço de custo”, no fim das contas podemos ver q o negócio ñ é bom ( isto sem contar c/ o risco na condução do empreendimento). Ir buscar um financiamento p/ a compra sem dúvida consegue piorar mais ainda .
    Abraço a todos

  7. Gouvea 19 de abril de 2013 at 16:46 #

    Guilherme, Vamos tirar financiamento para a compra de uma casa para construção de um centro comercial.

    Onde seria mais vantajoso tirar o financiamento? Em bancos ou cooperativas de créditos?

    Liguei ainda a pouco para a Unicred Manaus e a atendente – acho que desinformada por sinal – falou que a taxa de juros era de 1,5% a.m. . Esse valor tá mais caro que a cobrada por muitos bancos de varejo.

    É possível tirar financiamento em outros bancos ou cooperativas que não possuem agência/sede em sua cidade?

    Abraços.

    • Guilherme 19 de abril de 2013 at 20:57 #

      Gouvea, essa taxa da Unicred está muito alta. Ela deve ter cometido algum equívoco, confundindo taxa do financiamento imobiliário com taxa do CDC ou do empréstimo pessoal… sugiro verificar com outra gerente essa informação.

      Bom, para financiamentos imobiliários, os bancos públicos continuam praticamente imbatíveis. A CEF está com as melhores taxas do mercado – cerca de 8,5% a.a. + TR, para quem tem conta-salário no banco, tem limite de cheque especial (não precisa utilizá-lo) e tem cartão de crédito da CEF. Em seguida, vem o BB, com taxas um pouco maiores – na casa dos 9 a 10% a.a. + TR, nas mesmas condições: recebimento de salário no BB + produtos contratados desse banco.

      Sobre tirar financiamento em instituições que não possuem agência em sua cidade, acredito, via de regra, não ser possível, em virtude das maiores dificuldades no acompanhamento do pagamento das prestações. Eu particularmente acho isso um pouco restritivo demais, haja vista que hoje boa parte dos pagamentos podem ser feitos online.

      Então, penso que, conversando e explicando a situação, é possível tirar financiamento em bancos que não possuem agência/sede em sua cidade.

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