Aluguel vs Compra de Imóvel

A partir de hoje o blog Valores Reais passa a contar com mais um colaborador de altíssimo nível para nossa equipe de colunistas. Trata-se de Everton Ricardo, já conhecido de nossos leitores pela frequente e generosa contribuição nas caixas de comentários. O EvertoRic mantém um excelente blog onde também trata de finanças pessoais, o Finanças Forever, e os leitores do blog Valores Reais passam a contar a partir de hoje com textos da mais alta qualidade produzidos pelo Everton. Seja bem-vindo EvertonRic! E a todos, uma ótima leitura! 😀

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Hoje vou falar um pouco sobre outro tema: Imóveis.

Créditos da imagem: http://www.freedigitalphotos.net

E de um ponto de vista mais de interesse geral. Não só investidores e/ou blogueiros de finanças pessoais, mas também para todos aqueles que pretendem comprar um imóvel.

Vale a pena, você, consumidor, comprar um imóvel ou alugá-lo? Será que o valor do aluguel está caro? Como posso saber? Existe um cálculo para isso? Sim, existe, e eu o encontrei em um site norte americano.

Bom, vamos ao que realmente interessa, que são os números.

Tenho aqui uma conta, ou melhor, um cálculo, que os americanos fazem para saber se os preços dos imóveis estão caros ou baratos e se vale a pena viver pagando aluguel ou comprar uma casa própria. Este é apenas um dos caminhos que pode te dizer qual é a melhor escolha.

Segue a fórmula:

R=P/R ratio, ou seja, ratio = price / rent [1]

Este número vai auxiliar e dar uma idéia se o preço dos imóveis em determinada área esta com preço justo. O nome da formula é “price/rent = ratio”, ou, P/R ratio em inglês, porém, em português, seria algo como (tradução livre) : Razão = VV / AA (razão = valor venda dividido pelo aluguel anual).

No final do artigo temos o link de onde o cálculo foi encontrado na Internet.

Quando faz sentido alugar? Quando o R. for superior a 20.

Para calcular siga os seguintes passos:

    • 1o. passo = Encontre quatro (4) similares casas ou apartamentos, dois (2) para alugar e outros dois (2) que estejam a venda.
    • 2o. passo = Faça o calculo simples de média dos valores. [soma os dois valores de venda (ou aluguel) e divida por dois (2)].
    • 3o. passo = E então divida a média encontrada do preço de venda pela média do aluguel anualizada. Ou seja, o valor do aluguel anual. O resultado é o P/R ratio.

Exemplo prático: duas casas à venda no valor de R$ 100.000,00, e o aluguel sendo um com valor de R$ 500,00 e outra a R$ 450,00 (média de R$ 475,00). X 12 = R$ 5.700,00 por ano.

Você pagaria de aluguel anual o total de R$ 5.700,00 por um imóvel que esta na faixa de preço de venda de R$100.000,00 no mercado imobiliário no momento.

Portanto R = 100.000 / 5700 = 17,54 . Esta é a razão encontrada entre o valor de compra e venda, dividido pelo aluguel anual.

O que este número significa? David Leonhardt [2] escreveu no The New York Times,

“ Uma relação (ou razão) de valor/aluguel acima de 20 significa que os custos mensais de propriedade excederá o custo do aluguel.”

 

É um pouco confuso, mas o que Leonhardt quer dizer é que quanto mais alto é o valor da razão (R), mais faz sentido alugar.

Durante a crise de subprime de 2008 nos EUA a Razão (R) estava acima de 20 em muitas cidades americanas. O que aconteceu depois disso todos nós já sabemos. Hoje os preços dos imóveis em qualquer cidade naquele país estão sendo praticados pela metade dos valores de 2007, antes do crash de 2008.

O normal seria um valor R = 10. Este sim pode ser considerado um grande negócio para quem quer comprar um imóvel. Embora o ideal é a razão estar entre 10 e 14, que significa que você estaria comprando um imóvel no valor de R$ 200.000,00 ao invés de estar pagando um aluguel mensal entre R$ 1.200,00 e R$ 1.600,00.

No Brasil, mais especificamente em Curitiba, capital do estado do Paraná, que é onde tenho meus investimentos em imóveis, posso dizer um pouco mais sobre os valores de apartamentos, com 1 e 2 dormitórios.

Primeiramente vamos citar um apto. de 1 dorm. na região do bairro Boa Vista na cidade de Curitiba, o valor deste imóvel esta em torno de R$ 100.000,00 para venda, e com aluguel na faixa de R$ 500,00 mensais.

Fazendo uma conta rápida: 500 x 12 = 6000

Portanto a razão é (R = 100000 / 6000) = 16.66

Eu particularmente considero alta. Assim sendo, já esta valendo a pena alugar ao invés de comprá-lo.

Segundo exemplo: Um apto. com 2 dorms., na mesma área da mesma cidade de Curitiba.

Atualmente estão sendo praticados preços em torno de R$ 125.000,00 a R$ 135.000,00, com uma média  simples de R$ 130.000,00, com alugueis no valor de R$ 520,00, segundo o site imoveiscuritiba.com.br [3].

Como todos podem ver, neste caso a razão é maior ainda (R = 130000 / 6240) = 20.83

Inquestionavelmente os atuais valores praticados pelo mercado imobiliário no Brasil estão altos.

Quiçá estes valores se estabilizem o mais rápido possível para que possamos evitar o pior.

Fica claro que existe uma bolha imobiliária no Brasil. O que nos resta é saber, ou tentarmos adivinhar, quando ela poderá estourar. Hoje, amanhã ou depois? Em 2014? Logo após a Copa Mundial de Futebol? Ou após os Jogos Olímpicos de 2016?

Fica a dúvida.

Este assunto é tão importante nos EUA, que exitem dados de pesquisas com estatísticas ano a ano, incluso a média dos últimos quinze (15) anos. Segue abaixo apenas uma das pesquisas que encontrei na Internet. O link é do site da revista Fortune.

http://money.cnn.com/magazines/fortune/price_rent_ratios/

Após clicar no link acima, logo clique em “The P/R ratios”, e você vai encontrar uma lista com 54 cidades americanas, as pesquisas normalmente são feitas no verão.

Um forte abraço a todos bons negócios e até a próxima.

[1]http://www.getrichslowly.org/blog/2010/11/12/ask-the-readers-how-can-we-afford-to-buy-a-house/

[2] http://www.nytimes.com/2008/05/28/business/28leonhardt.html?_r=1

[3]http://www.imoveiscuritiba.com.br/resultados-busca/Venda/Residencial/Apartamento/Capital/Curitiba/Boa-Vista/dois-quartos/uma-vaga/75000-a-250000/0/comFoto/6956379

Todos os links acima foram visitados no dia 23/02/2011 as 12:00 (GMT_00:00)

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Everton Ricardo, Técnico Gestor da Qualidade, investidor, blogueiro, estudante, autor do blog Finanças Forever. Colaborador no blog Valores Reais. E no Twitter.com/everton_ric

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37 Responses to Aluguel vs Compra de Imóvel

  1. Gisely Chessed 20 de março de 2011 at 23:16 #

    Esse assunto é igual política! O povo brasileiro, culturalmente, prefere a casa própria, perdendo ou não dinheiro.

  2. Major 21 de março de 2011 at 0:28 #

    Há uma decada escuto por ai que o um valor do aluguel mensal residencial justo varia entre 0,5% a 0,8% do valor do imóvel.

    Por esta equação P/R Ratio = 20 equivaleria a um aluguel mensal de 0,4% do valor de venda. Ou seja acima disto melhor comprar, abaixo melhor alugar.

    Aqui em sp o valor dos imóveis tem subido muito, mas os aluguéis também. Não é facil encontrar aluguel abaixo dos 0,4%.

    Não há consenso de que estamos em uma bolha imobiliária entre os analistas. Mesmos os exemplos que vc citou estão na fronteira do que seria caro. O mais correto talvez seja afirmar que mantidas as atuais taxas de crescimento do mercado imobiliário nos certamente entraremos em uma.

  3. Felipe de Campos Lopes 21 de março de 2011 at 0:41 #

    Não sei para quem ficou claro a sua conclusão, para mim parece mais que os aluguéis estão defasados do que o valor dos moveis muito altos.

  4. Guimarães 21 de março de 2011 at 2:14 #

    Ólá amigos, escrevi um artigo sobre a bolha imobiliária no Brasil e em Brasília no meu blog. Fica a dica para vocês.
    http://crisedodolar.blogspot.com/2011/02/1st-post.html
    Só para acrescentar, não é verdade que todos os imóveis nos EUA hoje estevem bons para compra. Veja na ferramenta que citei no meu blog, tem tudo haver com o método publicado nesse artigo.
    []s

  5. André Savi 21 de março de 2011 at 8:08 #

    Olá EvertoRic, parabéns pelo primeiro post, bem interessante essa idéia de ratio = 20, mas temos que adaptá-lo ao mercado brasileiro, que é bem diferente do mercado americano (com juros baíxissimos)
    Mas como o Major comentou, na minha cidade também (São José dos Campos) eu nunca vi, aluguéis abaixo de 0,6% a.m.
    Quando quero comparar o que vale mais à pena entre comprar/alugar, eu faço simulações utilizando taxas de juros dos investimentos, em questão de simulação é o melhor, o problema é que é muito difícil calcular a valorização do imóvel.

    Abração fica com Deus,

  6. Jeferson da Luz 21 de março de 2011 at 8:54 #

    Ótimo post

    Concordo plenamente com a idéia da Bolha. Aqui em CTBA, percebo que muitas pessoas próximas, que nunca leram uma linha de um livro de investimentos, querendo comprar imóveis, achando que a farra vai continuar. Lembro me de um livro que fala sobre açoes, mas que pode ser utilizado para o mercado de imóveis. “Quando um engraxate falar que vai investir na bolsa, pule fora, pq o mercado está no topo”.

  7. Arthur 21 de março de 2011 at 14:14 #

    Prezados, vcs têm que ver aqui no Rio, onde qualquer cafofo não está saindo por menos que 500 mil (e aluguel 2 mil, ou seja, relação de 20,8 pela fórmula do post).
    Como o limite de uso do FGTS para compra de imóveis é de 500 mil, vê-se nitidamente a gigantesca bolha de sabão carioca. CLARO que 500 mil é um valor alto em qualquer lugar, e isso mostra como estamos fora da realidade no RJ. Pode ser que em outras cidades do Brasil seja um tema de debate se há uma bolha ou não.
    Agora, e depois da Copa, Olimpíadas, etc? Vai cair? Vai estabilizar? Sei lá…

  8. Breno 21 de março de 2011 at 14:21 #

    Discordo de vários aspectos…

    Essa fórmula pode até servir para americanos, não vale para Brasileiros. Não leva em conta o custo de oportunidade da compra de imóveis.

  9. Finanças Inteligentes 21 de março de 2011 at 15:11 #

    Eu já acho que depende de outros fatores mais importantes, do tipo: é o imóvel dos sonhos pra morar ou só pra ir levando até você achar “o seu lugar”. Se você vai ficar no imóvel por menos de 5 anos, por mais que esteja barato talvez não compense comprar, muitas taxas e tributos a pagar.

    Se estamos em bolha ou não só vamos ter certeza depois que ela estourar, mas os preços até o final do ano passado estavam totalmente fora de órbita, uma leve correção já se iniciou e este movimento tende a permanecer na minha opinião. Só vai haver estouro se o calote aumentar.

    Abcs,

  10. EvertonRic 21 de março de 2011 at 15:47 #

    Olá pessoal.
    Primeiramente gostaria de agradecer em especial ao Guilherme pela oportunidade. Valeu Guilherme !!
    E depois a todos os comentários acima. Grato pessoal !!
    Bom, esta fórmula descrita no post acima é apenas um caminho para se avaliar os preço dos imóveis residenciais, porém existem vários outros fatores que merecem sim serem analisados com carinho. Exemplo: Localidade, qualidade, se é apenas para investimento ou para morar, a questão das taxas de juros do Brasil como comentou nosso amigo André Savi e entre outros fatores de igual importância. Mas isso tudo é assunto para um futuro post.
    Um forte Abraço a todos.

  11. Rogério S. 21 de março de 2011 at 17:30 #

    Guilherme, já que é meu primeiro comentário no seu blog, gostaria de agradecê-lo pela variedade e qualidade dos posts.

    Everton, parabéns a você também pelo artigo. Estou no grupo dos que acreditam existir sim uma bolha imobiliária já formada e o seu texto somente reforça minha conviccção.

    Se compreendi direito a lógica do p/r, ele nada mais é do que uma aplicação da fórmula para o valor presente de um fluxo de caixa em perpetuidade (VP=A/i, onde VP representa o valor do imóvel, A, um ano de aluguel e i a taxa mínima de retorno). É isso mesmo?
    Em caso afirmativo, dada a taxa básica de juros de 11,25% a.a.o mais adequado não seria considerar que, para a realidade brasileira, o valor de partida para a análise seja um P/R de 8,8?
    Abraços

  12. Jônatas 21 de março de 2011 at 21:52 #

    Fala EvertoRic, parabéns!
    Fala Guilherme, legal agregar mais um colaborador.

    Os preços estão nas alturas em grande parte do Brasil. Mas o lado emocional fala muito na compra de um bem durável. Na minha opinião vale pagar o preço, mesmo caro, por uma residência dos sonhos.

    Abraço!

  13. Evertonric 22 de março de 2011 at 8:08 #

    Caro Rogério S.,
    Não conheço muito bem esta fórmula de Valor Presente. Mas se a utilizarmos e o resultado é uma razão igual a 8,8. Sendo um valor menor e “melhor” de que R=10, neste caso podemos dizer então que o negócio é “ótimo” e não somente “bom”, como escrevi no texto acima.
    Mas acredito ser muito difícil encontrar qualquer imóvel residencial para compra no Brasil abaixo de R=10. Na atual situação economica brasileira, com o mercado super aquecido e vagas de empregos em alta, perspectiva de aumentos de salário e etc…
    A população esta cada vez mais consumista e os preços subindo, gerando inflação e valores de imóveis nas alturas, como disse nosso amigo Jônatas logo ai acima.
    .
    Jônatas, também é verdade que se o consumidor aceita pagar o preço que for por um “sonho”. E sonhos não tem preço!
    Os valores continuaram a subir.
    Um forte Abraços a todos.

  14. Guilherme 22 de março de 2011 at 13:16 #

    Os debates estão ótimos, agradeço a todos pelos comentários!

    Bom, utilizando a fórmula do artigo, cheguei à conclusão de que o o apto em que estou morando – de aluguel – tem um R = 41,6!!!!

    É…. vou preferir continuar morando de aluguel ainda um bom tempo…..rsrsr

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  15. Eduardo 22 de março de 2011 at 23:20 #

    Interessante!! Lendo o post fiquei com a sensação de que existe uma relação entre a idéia por trás do P/R ratio dos imóveis e a análise de valor de Graham para ações através do P/L.

  16. Viver de Renda 23 de março de 2011 at 11:43 #

    Everton e Guilherme,

    De onde foi que se tirou o R=20? O que o David Leonhardt falou na verdade é que lá os custos de propriedade beiram os 5% anuais, e não são repassados aos inquilinos. No entanto, quem compra pode deduzir imposto da hipoteca paga, etc. Ou seja, o cálculo de lá pouco tem a ver com a realidade brasileira.

    Um Yield bruto de 5% a.a. é baixíssimo para a realidade brasileira, que opera normalmente com 6% a.a. para residenciais e 8-12% a.a. para comerciais, até porque há custos de vacância, reparos, etc. Uma rápida olhada nos FIIs já demonstra que o yield aqui no Brasil é bem maior que os 5% estipulados pelo Everton.

    Pegar dois imóveis e a partir daí se induzir que o mesmo acontece em todo o Brasil é um erro. Tenho conhecidos que possuem imóveis residenciais que estão rendendo entre 0,6% e 1% ao mês. E aí, existe bolha ou não?

    Abraços,

    VR.

  17. Evertonric 23 de março de 2011 at 12:14 #

    Me desculpe Viver de Renda,
    Mas você não deve ter lido o artigo completo. Aqui abaixo esta a parte final do texto.

    “…Over the last several years, I’ve come to like a simple, back-of-the-envelope way to compare the costs of renting and owning. You find two similar houses, one for sale and the other for rent, and divide the sale price by the annual rent. You can call the result the rent ratio.

    The concept will probably sound familiar to stock market investors. It’s the real estate market’s version of a price-earnings ratio — a measure of how expensive an asset is, relative to the underlying economic fundamentals. Like a P/E ratio, the rent ratio provides something of a reality check.

    Throughout the 1970s, ’80s and ’90s, the average rent ratio nationwide hovered between 10 and 14. In the last few years, though, it broke through that historical range and hit almost 19 by the time the housing market peaked, in 2006.

    And while home prices — and rent ratios — have always been higher on the coasts, they reached whole new levels recently. In the Washington area, the ratio went above 20. In Boston, New York, Los Angeles and south Florida, it topped 25. In Northern California, it approached 35, higher than it had been in any city, at any point on record.

    In concrete terms, a rent ratio above 20 means that the monthly costs of ownership well exceed the cost of renting. At current mortgage rates, for example, a $500,000 house would typically bring monthly expenses of about $3,000 (taking into account taxes, repairs, a typical down payment and, yes, the mortgage deduction). When the rent ratio is 20, that same house could be rented for only about $2,000 a month.”
    .
    Como você pode observar na primeira linha do último parágrafo, ele disse o que eu destaquei no artigo acima que envolve minha pesquisa: “In concrete terms, a rent ratio above 20 means that the monthly costs of ownership well exceed the cost of renting.”
    .
    Compreende agora o que quero dizer?
    .
    Ademas, ele frisa em outra parte de seu texto originar que este patamar de ratio = 20 só foi alcançado nos últimos anos, justo um pouco antes do subprime 2008.
    Destaco:
    “Throughout the 1970s, ’80s and ’90s, the average rent ratio nationwide hovered between 10 and 14. In the last few years, though, it broke through that historical range and hit almost 19 by the time the housing market peaked, in 2006.

    And while home prices — and rent ratios — have always been higher on the coasts, they reached whole new levels recently. In the Washington area, the ratio went above 20. In Boston, New York, Los Angeles and south Florida, it topped 25. In Northern California, it approached 35, higher than it had been in any city, at any point on record.”
    .
    Compreende?
    .
    Não necessáriamente podemos concluir que este mesmo fenómeno possa e deve acontecer no BRASIL, porém se compararmos o nosso país com os EUA, sempre estamos atrasadinhos, ou seja, suponhamos que ainda estamos nos anos 70´s. dos americanos.
    O que você acha? Que estes preçós de nosso imóveis residenciais aqui no país do futebol continuará a subir para sempre?
    Eu acredito que não e deixo minha pesquisa para que todos possam examinar e tirarem suas próprias conclusões.
    Eu creio neste fenómeno, não quero que você ou outros creiam em mim de olhos vedados, mas peço a inteligência de observar e se precaver o quanto antes, porque depois será tarde.
    E como diz o ditado popular: “Quem avisa amigo é”.
    Considero todos aqui neste espaço democrático e aberto ao publico, como amigos e a “elite” do assunto Finanças.
    Bom, respondendo sua pergunta, EU, somente EU particularmente acredito na Bolha Imobiliária Brasileira!! SIM.
    Um forte abraço!!

  18. Viver de Renda 23 de março de 2011 at 15:00 #

    Everton,

    O cálculo que você colocou do PR=20 é exclusivo para a realidade americana e inaplicável ao Brasil, por possuir legislação, tributação e riscos diferentes.

    Além disso, o PR imobiliário atual dos EUA não é 10 e sim 15, com algumas áreas perto de 10 e outras com mais de 30.

    Apenas pra clarificar, não adianta nada aqui no Brasil você encontrar um imóvel alugando a R$833,00 e vendendo a R$100.000,00 (PR=10) se a menor taxa de juros que você conseguir for de 12%+IPCA, coisa totalmente inimaginável nos EUA em que é normal se hipotecar a 5.5% nominais, sem correção.

    Portanto, o que quero dizer é que achei meio sem sentido você pegar um cálculo apropriado apenas para a realidade americana, jogar uma crise no meio (e dividir o PR) e, perdoe-me, de forma simplista aplicar à realidade brasileira.

    Minha outra crítica foi o método que você utilizou para se dizer que há uma crise imobiliária brasileira, comparando o PR de 4 imóveis em Curitiba.

    Abraços,

    VR.

  19. Evertonric 24 de março de 2011 at 16:21 #

    Bom, como disse nossa amiga no 1º. comentário, Gisely Chessed, este assunto esta se tornando como comentar sobre política.
    Alguns descordam outros concordam. Embora todos estão cientes de que os valores do imóveis no Brasil nos últimos anos tem subido muito rápido e é isso o que realmente me assusta.
    Com uma taxa de 12% a.a. a população brasileira segue comprando a tão sonhada casa própria. Sabemos que a maioria destes imóveis são financiados.
    A diferença entre os juros praticados aqui no Brasil com os praticados nos EUA é um problema maior ainda. Talvez, veja bem, estou dizendo talvez, seja por isso que os preço dos imóveis aqui no Brasil ainda estão com uma Razão igual a 20.
    Esta Razão sendo 10, 20 ou 50 na verdade não importa pra vc, Viver de Renda, mas para mim em especial importa e muito pois prova que estamos no mesmo caminho deles.(EUA).
    Agora vc não pode ficar de olhos vedados perante a situação e ficar perguntando onde encontrei R=20, pois esta ai todas as fontes e links.
    E repito como no comentário anterior, este é apenas um dos caminhos para se avaliar o valor da compra, mas com tbem disse Jônatas “…o lado emocional conta muito”.
    Ah e o exemplo da cidade de Curitiba foi dito no artigo que é a cidade onde tenho meus investimentos e negócios e com uma pequena comparação nacional.
    Invisto em imóveis desde 2001, quando comprei à vista um apto. por R$19.000,00, nos dias de hoje ele esta sendo negociado por R$100.000,00. Uma rentabilidade média anual de 52,6 %. Ou seja, 526 % de rentabilidade em 10 anos apenas com o valore do bem em si, sem contar os alugueis, que ai seria assunto para um outro post.
    Compreendo que a maioria da população compra este tipo de bem financiado, com taxas altíssimas, porém vale a pena saber que esta calculo/fórmula existe e os americanos a utilizam. Isso vc não pode negar.
    Você esta fazendo uma crítica de um tema que eu nem citei no texto, a pesquisa foi elaborada para que os leigos e desenformados saibam que esta fórmula existe.
    Fica a seu critério usá-la ou não, porém a partir de agora em meus próximos investimentos em imóveis eu pessoalmente levarei esta fator em conta.
    Abraços.

    • André Savi 25 de março de 2011 at 8:05 #

      Fala Everton, blza?

      Tentei procurar seu e-mail pra enviar o que vou falar aqui mas nao encontrei e por isso não quero que pense que estou sendo arrogante!

      Seguinte, eu fiz as contas aqui e o seu imóvel valorizou em 10 anos na verdade, 426,32% (considerei R$ 19.000,00 o valor de compra e R$ 100.000,00 o valor atual), a fórmula utilizada foi:

      Valorização(%) = Preço de venda (R$100.000,00) / Preço de compra (R$ 19.000,00) – 1
      Valorização(%) = 426,32%

      =R$ 19.000,00 * 426,32% = R$ 100.000,00

      Para saber a valorização anual nós não podemos dividir esse valor por 10, pois os juros são compostos, para saber a valorização mensal, precisamos da seguinte fórmula:

      Valorização mensal(%) = (1 + Valorização anual(%)) ^ (1 / 10) – 1
      Valorização mensal(%) = 18,07%

      =R$ 19.000,00 * (1 + 18,07%) ^ 10 = R$ 100.000,00

      Qualquer dúvida é só falar! Espero ter ajudado e não tenha passado má impressão!

      Forte abraço fica com Deus!!!

  20. André Savi 25 de março de 2011 at 9:41 #

    Desculpa, ficou um pouco confusa a fórmula de rentabilidade anual, segue:

    Rentabilidade anual(%) = (1 + Rentabilidade acumulada(%)) ^ (1 / período) – 1
    Rentabilidade anual(%) = (1 + 426,32%) ^ (1 / 10)
    Rentabilidade anual(%) = 18,07%

    Só de curiosidade, pra saber a rentabilidade mensal:

    Rentabilidade mensal(%) = (1 + 18,07%) ^ (1/12)
    Rentabilidade mensal(%) = 1,39%

    Uma ótima rentabilidade!

    Esqueci de dizer no comentário anteior, mas temos que tomar cuidado com a matemática, ela pode distorcer a realidade!

    Abraço.

  21. Evertonric 25 de março de 2011 at 13:37 #

    Obrigado André Savi,
    Imagina parceiro, fica a vontade, vc esta me ensinando/lembrando algo que aprendi e esqueci, apesar que não sou nenhum matemático…rs rs rs.
    Mas para não esquecer novamente, montei uma planilha no excel com os dados e as fórmulas, assim posso rever todos meus investimentos, again 🙂
    Abraços

  22. Evertonric 29 de março de 2011 at 19:12 #

    Gostei da foto (imagem) que vc colocou no texto.
    Abraços

  23. Guilherme 4 de abril de 2011 at 13:05 #

    Valeu, Everton!

  24. André 30 de agosto de 2011 at 10:39 #

    Olá. Alto nível de discussões. Estou coletando vários tipos de materiais referentes a investimento, realização do sonho da casa própria, aluguel, entre outros. Hoje moro de aluguel e pago R$1.000, o mesmo imóvel gira em torno de R$240.000, isto significa que irei continuar alugando, porém existe o pensamento de que, se os valores estão subindo, o aluguel será reajustado e de qualquer maneira se um dia eu quiser comprar um imóvel, iria estar gastando o mesmo que gastaria hoje (Se hoje custa X e pago Y, amanhã irei pagar X+1 também pagando Y+1. Independente do ponto de vista, as perspectivas positivas são falsas. Muito confuso, sinceramente não sei.
    Obrigado e perdoa-me esse simples desabafo.

  25. Guilherme 31 de agosto de 2011 at 10:42 #

    André, de fato o assunto é complexo e exige reflexões. Investir em imóveis requer uma análise cuidadosa da viabilidade financeira do empreendimento.

  26. Fabricio 25 de setembro de 2011 at 13:38 #

    Venho lendo muitas matérias do site mas é o primeiro post aqui.

    Parabéns pela matéria e aos outros usuários pelo conteúdo mostrado.

    Minha realidade é meio diferente: vivo de aluguel, R$ 400/mês em um imóvel de valor vendável R$ 140.000. Pela fórmula, 29.6 ou 0,034% do valor do imóvel.

    Tenho alguns investimentos pequenos (R$ 100.000) em diversas áreas que me rendem 4.5% ao mês livre.

    Ao meu ver, não compensa nunca comprar um imóvel para investimento ou para morar, visto a diferença de valores e ainda, essa história de bolha.

    Aqui na minha cidade, Londrina-PR, tem uma região chamada Gleba Palhano, que seria o “sonho” de localização e onde está sendo erguido 9 em cada 10 novos empreendimentos.

    Apartamento lá é na faixa de R$ 180.000 na planta (2 anos para entrega) e perspectiva de aluguel de R$ 1100. O que tornaria a realidade de compra mais vantajosa, visto a valorização que ainda continua. O problema é desembolsar o valor, corrigido todo mês pela construtora (INCC), impostos, taxas, etc. E ainda esperar dois anos.

    Vejo que a melhor forma é comprar na planta sim, mas à vista, e vender antes do habite-se, isto torcendo pela bolha que creio eu, demoraria mais uns 8 anos para explodir.

  27. Guilherme 25 de setembro de 2011 at 14:25 #

    Legal seu depoimento, Fabricio! Mais legal ainda termos vários leitores de Londrina/PR por aqui!

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  28. EvertonRic 25 de setembro de 2011 at 14:59 #

    Fabricio, infelizmente eu não posso lhe dizer se vale a pena ou não.
    Mas, posso lhe dizer o que eu penso sobre isso, sendo um investidor em imóveis há mais de 10 anos. Posso lhe alertar de algumas coisas que aprendi com o tempo e obtive experiências sobre o assunto.
    Só os números não bastam. Ao comprar um imóvel para investimento, a localização deve ser o primeiro fator a ser observado.
    Evite imóveis que não tenham boa localização.
    Por exemplo: próximo a favelas, vizinhos barulhentos, boates, danceterias, bares, viadutos, linha de trem, aeroportos e estádios de futebol, são vistos como má localização por causa do barulho.
    A segurança do local (bairro) conta muito, positivamente.
    Os imóveis localizados próximos a escolas e pontos de serviços diversos, como: bancos, supermercados, posto de saúde e hospitais, são mais fáceis de alugar e vender.
    Isso significa que os imóveis localizados em regiões residenciais com serviços são os mais fáceis e alugar.
    Deixo a dica.
    Desejo boa sorte em sua escolha, e bons investimentos.
    Abraços!!

  29. Fabricio 25 de setembro de 2011 at 15:15 #

    Obrigado Everton e Guilherme.

    Realmente, deve-se levar muito em consideração os recursos do bairro que se planeja investir. Na Gleba Palhano, tem tudo isto…

    Mas igual disse, não tem nada que alimente minha visão de que tirando os 100.000 que tenho investido em uma taxa de retorno livre de 4.5% ao mês e parta para imóveis. Ou ainda, a possibilidade de financiar um.

    Aliado à isto, ainda tem o fato de ficar 2 anos sem o rendimento mensal. Prefiro, no meu caso, continuar investindo e, quando somar um valor mais considerável, por volta de R$ 300.000, daí sim, partir para imóvel como diversificação.

    O problema é a taxa de valorização do mesmo, bem como a bolha. Adivinhar o mercado ninguém vai mas, ainda acho que vale a pena investir em imóveis na planta para venda no habite-se.

  30. Guilherme 27 de setembro de 2011 at 15:01 #

    Fabrício, de fato esse investimento em imóveis exige a análise de uma série de variáveis, sendo algumas mais importantes que outras, como bem explicado pelo Everton.

    Ao mesmo tempo em que devemos colocar nosso dinheiro para “trabalhar”, investindo-o em ativos financeiros que nos proporcionem maior retorno a longo prazo, devemos, por outro lado, ter reservas financeiras para aproveitar eventuais e pontuais declínios de preços.

    Boa sorte!

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  31. Guilherme 6 de março de 2012 at 11:10 #

    Fiz a prova real dessa constatação aqui em Brasília.
    Simulei a compra de um imóvel de 500mil e o aluguel de um imóvel semelhante.
    A compra seria por meio de financiamento então e diferença foi muito grande.
    http://www.guilhermeazevedo.com.br/2011/11/21/e-melhor-comprar-ou-alugar-um-imovel/

  32. Guilherme 10 de março de 2012 at 16:35 #

    Excelente artigo, Guilherme!

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  33. paulo giacomini 3 de abril de 2012 at 10:33 #

    A relação P/R pode ser uma referência, mas precisa-se tomar cuidado com as diferenças entre os mercados americano e brasileiro. Um bom exemplo, que muda muito o cãlculo, é que lá os os juros do financiemento de imóveis (mortgage) são 100% dedutíveis da base do IR, e nos primeiros 3 anos (tempo mínimo considerado de permanência em um imõvel comprado para compará-lo a aluguel, porque abaixo deste prazo em geral é melhor alugar) a prestação é composta quase que exclusivamente de juros. No Brasil não temos este benefício. Outra diferença são os custos com o imóvel : nos EUA o property tax (IPTU) tende a ser muito maior que aqui, além de haver um School tax sobre a propriedade, independente se seus filhos usam ou não a escola pública do bairro. Estes custos, na sua maior parte, tendem a ser embutidos nos aluguéis lá e aqui, mas influenciam o seu custo mensal. Além disso, os valores das propriedades usados como base para esses impostos são muito mais próximos da realidade de mercado que no Brazil, onde os valores venais são ainda abaixo do mercado.
    Seria bom se algum pesquisador desenvolvesse (se já não existe) um P/R relacionado à realidade brasileira.

  34. HH 7 de junho de 2012 at 18:26 #

    Concordo com os que disse que nao pode comparar a situação de Brazil com EUA. Tem sites bons para calcular no NYT – http://www.nytimes.com/interactive/business/buy-rent-calculator.html – . Mas, eu sou uso isso como refernecia, pois Brasil é bem diferente. Consigo dinheiro emprestado la (mortgage) a 3.5 % e aqui é 10 %. Alem disso, aplicando dinheiro aqui no banco consigo uns 8 a 9 %. Se o imoveil perder valor nos proximos anos, estou pagando juros altos sobre um investimento que perde valor e deixando de ganhar com a entrada. Tem que comparar a diferencia de gastos, a valorização(desvalorização) e “opportunity cost”. Ate agora nao consigo fazer a conta fechar aqui no Brasil, se acho que o imovel pode perder valor inicialmente.

  35. Barbosa, Manoel Neto 15 de dezembro de 2012 at 10:10 #

    Excelente artigo, parabéns.

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