Promessa #1 p/ 2011: diversificar meus investimentos em fundos imobiliários. A não ser que…

Agora que o ano está terminando, começamos a fazer uma reflexão mais acurada sobre tudo o que ocorreu nesse ano de 2010. Com os investimentos, não poderia ser diferente. Quem tem o cuidado de fazer um registro de suas operações ao longo do ano, e, particularmente, de sua evolução (ou involução, sei lá….rs) patrimonial no decorrer desse período, bem como dos percentuais alocados em cada classe de ativos, logo começa a se perguntar:

“O que eu posso fazer para melhorar a relação risco/retorno da minha carteira no ano de 2011?”

Todos sabemos que analisar em retrospectiva é muito fácil. “Ah, se eu tivesse investido em ouro e em títulos do Tesouro Direto de longo prazo, atrelados a inflação, no começo do ano…” ou “ah, se eu tivesse comprado ações na Bolsa em maio, e as vendido quando o IBovespa bateu nos 73 mil pontos em novembro…” é muito fácil dizer disso, ou seja, se lamentar. O problema é que isso não leva você a lugar algum. O passado já foi. É imutável. Você deve se preocupar com o que você pode fazer daqui para frente, pois é isso que influenciará no resultado de sua carteira de investimentos.

De minha parte, como vocês já devem ter percebido no título do artigo, um dos meus objetivos para 2011 é diversificar meus investimentos em fundos imobiliários. Não se trata de melhorar a diversificação, mas sim de começar a diversificar, uma vez que, como já havia escrito nesse artigo – Minha experiência com fundos de investimento imobiliários (FII): Shopping Parque Dom Pedro – PQDP11 – até o presente momento só tenho um fundo imobiliário dessa classe, o que embute, para minha carteira, um risco enorme, ao menos em termos de não-diversificação.

Coincidentemente, ontem, o sempre atualizado Henrique Carvalho trouxe uma ótima notícia a respeito dessa matéria, informando sobre a atualização do honorável site Fundo Imobiliário, a referência no gênero para esse tipo de informação.

E, por uma outra feliz coincidência, a coluna do Mauro Halfeld na CBN também comentou sobre fundos imobiliários, momento em que o referido colunista sugeriu que o aposentado de 73 anos investisse parcela de seu capital em, pelo menos, 5 fundos imobiliários. Ou seja, respeitando também o princípio da diversificação.

Então está combinado. Tentarei diversificar minha carteira de FIIs em 2011. 🙂

A não ser que…

Pois é, pois é, tem sempre um “porém” no meio da história. E esse “porém” é representado pela possibilidade de excessiva valorização dos fundos imobiliários no decorrer do ano que vem. Ou seja, se eles, acompanhando o aquecido mercado imobiliário “de tijolo”, continuarem apresentando uma valorização tamanha que torne não atraente o yield de rendimentos mensais, o caso será o de se manter cauteloso, e não fazer investimentos adicionais.

Vamos aguardar o desenrolar dos fatos. Esse é um mercado que exige muito estudo e disciplina, a fim de que sejam feitas as melhores escolhas, inclusive para a alocação de ativos.

E vocês? Pretendem também diversificar seus investimentos em fundos imobiliários no ano de 2011?

É isso aí!

Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

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21 Responses to Promessa #1 p/ 2011: diversificar meus investimentos em fundos imobiliários. A não ser que…

  1. Gisely Chessed 3 de dezembro de 2010 at 2:07 #

    Sim! Desde Pai Rico Pai Pobre que eu tenho interesse nesse tipo de fundo (incipiente, na época). Agora que a empresa já me permite investir em outros ativos além dela, está no topo da minha lista.

  2. Marcio Fernandes 3 de dezembro de 2010 at 6:53 #

    Comecei a investir em fundos imobiliários há 11 meses, já investia em ações e tesouro, mas psicologicamente é uma delícia ver aquele aluguel entrando na conta corrente todo “santo mês”, mesmo que a rentabilidade não seja grande é algo que podemos contar… diferente da valorização “contábil” das ações que nunca vendo ou dos parcos dividendos que anualmente me são pagos… não estou fazendo defesa financeira, estou apenas comentando o aspecto psicológico deste investimento. Bom final de semana a todos…

  3. MJC 3 de dezembro de 2010 at 7:23 #

    É uma das minhas ideias para o ano que vem. FII e SMAL11.

    Você comentou do Yield, o que concordo plenamente. Mas qual a % mínima que você ainda considera que o FII vale a pena? Talvez, como o risco é maior, seria melhor precificar esse valor em ternos do DI. Você considera um valor igual ao DI já é vantajoso, já que o aluguel pago pelo FII é IR free ou, mesmo assim, apenas compra se o aluguel = DI + prêmio? Se for isso, qual o valor do prêmio que considera interessante?

    Parabéns pelo trabalho,
    MJC

  4. EvertonRic 3 de dezembro de 2010 at 8:08 #

    Olá Guilerme, ótima questão em si….
    Vc sempre aborta os temas atuais, e estamos na melhor época do ano pra isso (novos investimentos para ano que vem)

    Ontem mesmo estava pensando nos aportes a serem feitos em 2011, pois eu e minha esposa estavamos atualizando nossa carteira de investimentos e ficamos negativo em Novembro (-0.26%), nada mau, acreditamos..rsrsrssss, para um mês horrivel no IBovespa

    Pensamos sim nos FII, mas sera que com a valorizasão de algumas cotas do últmo mês deve nos preocupar?
    seguimos acompanhando o preço das cotas….
    Abraços

  5. Viver de Renda 3 de dezembro de 2010 at 8:32 #

    Guilherme,

    A questão é que boa parte da população já está alavancada em imóveis com financiamentos imobiliários. Adicionando FIIs só ajuda a concentrar ainda mais nessa classe de ativos.

    Meu outro receio é se as pessoas vão conseguir segurar as quotas no caso de uma queda significativa do yield.

    Ainda assim, pode ser vantajoso e sem dúvida necessário em QUALQUER portfolio de retirada.

    Abraços,

    VR.

    PS.: Se possível, ao invés de 5, invista em 10 ou 15 FIIs. Não sei qual a sua disponibilidade de capital pra isso.

  6. Jônatas 3 de dezembro de 2010 at 9:00 #

    Guilherme,

    Minha estratégia será mantida em 2011. Ações individuais e o SMAL11. Também passo a investir para ver os jogos olímpicos, provavelmente no TD, ou pré-fixado ou atrelado ao IPCA. O objetivo é não perder.
    Só lembrando que o investimento para ver os jogos nada tem haver com os investimentos visando a independência futura, por isso, estarei sendo bem conservador.

    Abraço!

  7. Luis Otávio 3 de dezembro de 2010 at 9:01 #

    Guilherme, provavelmente antes de ontem eu emanei para o universo esse pensamento, você estava na mesma frequência e escreveu esse artigo.
    Meu objetivo é exatamente o mesmo, investir em fundos imobiliários.
    Parabéns pelo blog.
    Um grande abraço.

  8. Eder 3 de dezembro de 2010 at 9:38 #

    Cara eu tb estava com essa vontade mas com esses Yelds atualmente está fora de cogitação. Vou aumentar meus aportes em LFT como colchão de médio prazo e quando surgirem oportunidades compro FII. No momento acho que não é uma boa estratégia. Na minha opnião devido ao alto risco dos FII eu colocaria como meta uns 120% 130% do CDI pra animar de comprar. Os FII não tem liquidez e têm um risco muito grande que ninguém costuma comentar.
    Tem cotas que estão sendo negociadas a preços absurdos na minha opnião, estão apostando numa valorização muito grande dos imóveis.
    É isso… Abraços

  9. Henrique Carvalho 3 de dezembro de 2010 at 11:03 #

    Guilherme,

    Primeiramente, obrigado pela menção e pelos elogios ao site fundoimobiliario.com.br

    Sabemos que existem inúmeros fatores a serem considerados ao investir nos FII.

    Entretanto, olhar o yield (rendimento atual / preço atual) já ajuda bastante na garimpagem destes fundos.

    Relacionar o yield do fundo com a taxa título público é importante para ver a viabilidade.

    120% / 130% do CDI é uma opção. 110% da NTN-B (eu uso NTN-B Principal 2015) também é interessante. Lembrando que deve-se considerar o IR nestes investimentos, ao contrário do FII, cujo rendimento mensal é isento.

    Diversificar é muito importante! O mínimo ideal gira em torno de 5 fundos. O limite irá depender do tamanho da carteira e dos custos.

    Uma lista abaixo de alguns fundos que podem ser possíveis boas compras em 2011:

    PRSV11
    NSLU11B
    FLRP11B
    FAED11B
    HTMX11B

    Também tenho como meta em 2011 aumentar o número de FIIs em carteira e trazer a alocação neles para perto de 20%. Isso se o preço destes não subir dramaticamente. Caso contrário, vou para o TD.

    Abraços!

  10. Finanças Inteligentes 3 de dezembro de 2010 at 11:17 #

    Eu já estou prevendo um certo desaquecimento do setor em 2011, mas nada perto do que seria um estouro de uma bolha. Simplesmente porque o preço do metro quadrado está muito alto e o mercado passou a ficar especulativo demais pro meu gosto. Como FIIs são investimentos de longo prazo ficarei de fora por não achar que os preços estão atraentes pra mim assim como os dividendos. Não gosto de abrir posição de longo prazo já pagando um preço mais alto, prefiro deixar de ganhar do que correr um risco maior de perder.
    O cenário econômico para 2011 está pesando um pouco também, limitando minha exposição na renda variável.

    Abcs,

  11. Investimentos e Finanças 3 de dezembro de 2010 at 13:51 #

    Olá Guilherme,

    Invisto em FII há 2 anos e não tenho do que reclamar. Além do rendimento mensal as cotas valorizaram bem no período. É importante lembrar que os FIIs tem um componente de renda fixa e um componente de renda variável. Pelo que venho acompanhando nestes 2 anos os Yields acompanham geralmente o rendimento da renda fixa, com a vantagem de serem isentos de IR. Então se alguém for esperar um Yield alto como vi alguns comentários de mais de 100% do CDI provavelmente vai ficar esperando sentado e não vai investir nunca, exceto em grandes crises como a de 2008, em que geralmente é mais interessante em ações. Acho que fazer timing é muito dificil e muito sujeito a erros. Assim acho que o mais adequado é a pessoa fixar um percentual da carteira para investir em FIIs e já investir, diversificando o melhor possivel dentro deste valor. Se vc acha que os FIIs estão caros fixe um percentual menor e pronto.

    Geralmente o que faço é analisar o imóvel e o Yield. Se eu achar o Yield adequado eu invisto. A partir dai qualquer valorização da cota é um bonus. Se a cota cair tambem não me preocupo. Me preocupo se as distribuições mensais cairem por algum motivo, mas se apenas o valor da cota cair e o fundo continuar distribuindo o mesmo rendimento não me preocupo, pois continuo recebendo o mesmo rendimento mensal. Na verdade o FII só ficou mais interessante para novos investimentos.

    Abs

  12. von bach 3 de dezembro de 2010 at 16:52 #

    prezado guilherme, invisto em FII desde nov/2008, como gosto de renda mensal esta ai uma maneira legal de investimento, estou hoje c 22% em FII, em 7 fundos diferentes. A medida que encontro bons fundos com yeld de 10% aa vou comprando, mas como o juro tem caido e por consequencia a renda dos fundos de agora giram em torno de 0,75 a ,08% am estou em duvida se vale a pena, meu projeto eh nos proximos anos chegar a 30% do PL so no FII. Na duvida vou aguardar.
    agora outra istorinha….eu recebo aluguel de 3 imoveis comerciais( aqueles de tijolo mesmo)sao um parto para receber em dia, entao eh isso ai…nada eh facil

  13. Guilherme 3 de dezembro de 2010 at 22:02 #

    Vamos lá que os comentários estão muito bons!

    Gisely, essa é uma alternativa bastante atraente de investimento. Vale a pena!

    Márcio, esse aspecto psicológico que vc citou é muito importante. Devemos olhar os FIIs como investimentos em imóveis, e não em tijolos. Eu também sigo esse estilo de visão. O que mais me preocupa são os rendimentos mensais caindo na conta. Deixo a valorização da cota em segundo plano. E isso exatamente pelo aspecto psicológico. É uma maneira diferente de enxergar o investimento.

    MJC, eu sigo nessa questão a opinião do Henrique, postada logo em seguida. Embora o “empate” do yield do FII com o valor mensal do DI já pudesse ser interessante – na verdade, até mais vantajoso, por conta do IR free, que o DI não tem – acredito que um prêmio de risco seria bem-vindo, haja vista que se trata de um investimento mais arriscado. Agora, quanto à questão da “sobretaxa”, eu ainda não tenho uma noção exata de qual seria o equity risk premium aceitável.

    Everton, realmente essa é a época propícia para pensar nos investimentos para o ano vindouro. Essa valorização das cotas me preocupa sim. Vamos ver se isso é uma tendência ou apenas um fato isolado.

    Viver, concordo plenamente. Fora que o investimento em ações já traz consigo uma exposição do capital a investimentos imobiliários, afinal, as empresas da Bolsa também são proprietárias de imóveis, e também fazem negócios com esse tipo de ativo, seja alugando a terceiros, seja comprando e vendendo. Quanto à questão da diversificação, eu ainda não tenho capital para investir em 10 ou 15 FIIs. Tenho que resolver antes a questão da corretagem, uma vez que, nesse mercado, paga-se o valor “cheio” de corretagem.

    Jônatas, sua estratégia de investimentos está muito boa, continue assim!

    Luís, que sincronia, hein!? Obrigado pela força!

    Eder, pois é, por esses motivos que tenho mantido uma cautela em relação aos FIIs. Estou numa fase mais de reorganização de estratégia de investimentos do que de execução de estratégia de investimentos. Em épocas de prosperidade imobiliária, fica difícil projetar ativos com altas expectativas futuras de retornos…

    Henrique, excelentes comentários! Trazer balizas e parâmetros técnicos na escolha dos investimentos é super importante. Obrigado pelas dicas.

    F.I., concordo, principalmente quanto a essa frase: “prefiro deixar de ganhar do que correr um risco maior de perder”.

    I.F., ótimos comentários. Concordo que esperar pelo melhor momento pode não ser uma boa estratégia. Ademais, garimpando aqui e ali, é possível encontrar algumas boas oportunidades. Estudo e disciplina continuam sendo ingredientes fundamentais.

    von bach, muito legal o seu depoimento, e bastante diversificada a sua carteira também!

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  14. Marcos 4 de dezembro de 2010 at 14:39 #

    Com essa bolha imobiliaria atual é um pouco de ignorância começar a investir em fundo imobiliário agora.

  15. Diego 26 de dezembro de 2010 at 23:06 #

    Uma dúvida que gostaria de levantar é, para vocês, quando que o FII se torna caro?

    Na minha opinião, seria quando o Yield estiver abaixo de 0,70% a.a., já incluídos os custos operacionais.

  16. Bruno 29 de dezembro de 2010 at 22:41 #

    Olá, pretendo adquirir algumas cotas negociadas na bovespa de investimentos imobiliários. Tenho a seguinte dúvida: se eu adquirir algumas cotas de um imóvel e este, por infelicidade, pegar fogo ou for danificado em uma enchente. Existe alguma garantia de proteção de crédito aos cotistas? grato.

  17. Guilherme 8 de janeiro de 2011 at 11:00 #

    Diego, compartilho de opinião semelhante. Procure fundos com yields mensais acima de 0,70%, mas não deixe de analisar dois pontos importantes: 1º) se a cota do fundo apresenta um histórico de valorização; e 2º) se o próprio yield aumenta com o passar do tempo, e apresenta uma constância de rendimentos.

    Bruno, não existe esse tipo de garantia. Fundos imobiliários não contam com proteção do FGC, pois são fundos de investimentos, ou seja, comunhão de recursos arrecadados visando objetivos comuns. O que pode ocorrer é o gestor ter a contratação de um seguro contra fogo e incêndio, cujo custo já esteja computado no valor da cota. Normalmente, grandes empreendimentos possuem essa proteção de seguros.

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  18. wagner 23 de janeiro de 2011 at 3:07 #

    Olá,

    Gostaria de tirar uma dúvida sobre fundos imobiliarios. Como faço para comprar cotas de um fundo direto na bolsa de valores? é só entrar no HB digitar o código e comprar, com isto já terei a cota do fundo e receberei os lucros mensais, etc?

    Ou é preciso que seja intermediado por alguma assessoria de corretora?

    Se puderem me ajudar com esta dúvida agradeço…

  19. Guilherme 23 de janeiro de 2011 at 22:11 #

    Wagner, é isso mesmo, serviço é totalmente self-service. 😀

    Você se cadastra na corretora, recebe login e senha, acessa o home broker do conforto de sua casa e, a partir daí, após estudos e análises, pode comprar cotas de fundos sem intermediação alguma de assessoria. Os rendimentos mensais normalmente entram na conta a partir do mês seguinte ao da compra.

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  20. alface 25 de março de 2011 at 15:30 #

    Alguma novidade sobre este tipo de investimento?
    Estou pensando em começar agora e estou vendo o FEXC11B

    Abraços

  21. Guilherme 26 de março de 2011 at 12:33 #

    alface, ainda não. Mas esse FII que vc está vendo tb me parece interessante…

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