[via Valor Econômico] Overdose de fundos imobiliários?

Semana passada, ao comprar a edição de terça-feira do jornal Valor Econômico, tive um susto ao ler a manchete de capa. Ela tratava nada mais nada menos que os fundos imobiliários, com um título bastante chamativo: “Fundos imobiliários deslancham”.

Na matéria, elaborada pelas jornalistas Alessandra Bellotto e Luciana Monteiro, comentava-se sobre o aquecido mercado de fundos imobiliários, cujos lançamentos esse ano estão causando alvoroço no mercado. Está todo mundo querendo entrar nesse filão antes que a demanda seja totalmente atendida. O BTG Pactual, por exemplo, entrou com pedido de análise na CVM de quatro FIIs, cada um com volume de R$ 1 bilhão – o que não quer dizer necessariamente que o fundo seja obrigado a captar R$ 1 bilhão para poder funcionar.

De acordo com a reportagem, se somadas todas as ofertas, incluindo as que estão em fase de registro e captação, a quantia chega perto de R$ 9 bilhões, bem acima do volume registrado em 2009, cerca de R$ 3,5 bilhões.

Como eu disse, parece que todo mundo “quer tirar uma casquinha”. O Itaú lançou uma oferta restrita a clientes Personnalité e Private, chamado Kinea Renda Imobiliária, que tem até destaque na página da Internet do banco, pretendendo captar R$ 350 milhões. O Bradesco está presente também com a oferta de um shopping popular em São Paulo, o Mais Shopping Largo 13. Outros grandes bancos de varejo, como CEF e BB, também estão presentes nesse mercado que está em ebulição, acompanhando o também efervescente mercado imobiliário de “tijolo”.

Como muitos leitores do blog Valores Reais são iniciantes no mundo dos investimentos, quero registrar aqui minha recomendação de cautela com esse verdadeiro “oba-oba” dos lançamentos de FIIs. Isso porque, como esses fundos terão suas cotas negociadas em Bolsa, como se fossem uma ação, existe um risco dúplice embutido. Primeiro, o risco de haver uma crise no mercado de ações, como a que ocorreu em 2008, puxando o valor negociado da cota para baixo. Segundo, o risco de uma bolha estourar no mercado imobiliário, puxando novamente para baixo o valor das cotas.

O raciocínio é análogo ao das empresas que fazem IPO no mercado de ações: às vezes, vale mais a pena comprar a ação/cota depois que ela fez sua oferta pública, num momento de crise, já que ela pode estar sendo cotada a um valor inferior ao do lançamento. Quem participou de IPOs em 2007, e perdeu dinheiro com elas, sabe muito bem do que estou falando.

O grande problema, em relação aos FIIs, é encontrar critérios objetivos para verificar se um FII está com sua cota sobrevalorizada ou não. Com as ações, é possível verificar dados históricos de P/L, dividend yield, taxa de lucros, EBITDA, P/VPA, compará-las com ações de outras empresas do mesmo setor etc., enfim, fazer uma análise bastante ampla e criteriosa para encontrar o preço justo de uma ação, ou, ao menos, verificar se ela está sendo ou não muito “cara”.

Com as cotas de FIIs, esse trabalho exige mais dedicação e empenho, uma vez que nem sempre é possível encontrar a mesma quantidade de dados. O Henrique Carvalho vem fazendo um ótimo trabalho sobre divulgação de FIIs com métodos e parâmetros objetivos, em diversos e didáticos textos.

Ademais, os FIIs sofrem de um problema adicional de negociação, que é a liquidez mais restrita. E como já abordamos em um artigo anterior, você deve ter muito cuidado com a liquidez de seus investimentos.

Em suma: tenha consciência ao planejar seus investimentos, e, sobretudo, nunca tenha pressa e nem aja movido pelo sentimento de que “todo mundo está fazendo isso, então eu tenho que agir também”. E como as cotas dos FIIs são negociadas em Bolsa, tal qual as ações, finalizo esse artigo com mais uma pérola de sabedoria, um oferecimento de Warren Buffett:

“A Bolsa é um excelente instrumento de transferência de riqueza dos apressados para os pacientes”.

Que você não seja o apressado dessa frase de Mr. Buffett! 😀

É isso aí!

Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

Print Friendly, PDF & Email

11 Responses to [via Valor Econômico] Overdose de fundos imobiliários?

  1. Jônatas 6 de setembro de 2010 at 0:53 #

    Oi Guilherme,
    Ainda não estou convencido que FII é bom negócio. Pelos próprios motivos que você abordou no artigo.

    Boa semana!
    Fica com Deus.
    Abraço.

  2. Guilherme 6 de setembro de 2010 at 10:51 #

    Ôpa, valeu Jônatas! Mercado em ebulição sempre é preocupante, porque pode estar havendo pontos de saturação em diversos locais objeto dos FIIs. Mas é claro que isso nem sempre é destacado nos prospectos deles…

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  3. Henrique Carvalho 6 de setembro de 2010 at 11:08 #

    Grande Guilherme!

    É meu amigo…Os Fundos Imobiliários estão a pleno vapor!

    Ao olhar a página da BM&FBovespa relacionada as ofertas públicas é possível perceber que o número de novos FIIs supera o lançamento de novas ações.

    Além deste fator, os 5 Bilhões do BTG Pactual sinalizam o maior volume para análise na CVM, acima dos FIDC, Ações.

    Quando os Fundos Imobiliários, hoje oferecidos somente para clientes private nos grandes bancos, começarem a ser direcionado para clientes de varejo o bicho vai pegar! rs

    Entretanto, como sabiamente sinalizado pelo Guilherme no artigo, é preciso ter uma cautela extra com todo este frenesi.

    Investir em Fundo Imobiliário traz diversos benefícios. É uma classe que ainda tem muito o que crescer no Brasil. Os REITs (FII dos EUA) são muito comuns nas carteiras de fundos de investimentos e pessoas físicas, ocupando em torno de 10% do portfólio do investidor americano.

    Poder investir em vários imóveis a partir de pequenas quantias, os Fundos Imobiliários tem grande possibilidade de cair no gosto popular brasileiro. Principalmente para aqueles que desejam ter uma renda mensal acimca do CDI isenta de IR.

    O investidor inteligente, antes de tudo, deve analisar com cuidado onde irá investir e procurar diversificar ao máximo sua carteira de Fundos Imobiliários, visando diminuir o risco inerente deste investimento.

    E muito obrigado pela referência amigo!

    Grande Abraço!

  4. Willy Fog 6 de setembro de 2010 at 14:54 #

    Excelente colega Guilherme!

    Cautela nunca é demais como já dizia nosso amigo Buffett.

    Abcs

  5. Guilherme 6 de setembro de 2010 at 21:15 #

    Henrique, seus comentários complementam de forma fabulosa o texto! 😀

    Willy, obrigado!

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  6. Tiago 6 de setembro de 2010 at 23:25 #

    Guilherme,

    Muito bom seus adendos ao texto original, parabéns !!
    Concordo com vocçe que cautela nunca é demais, ainda mais quando estamos falando de dinheiro e especialmente quando se é assalariado.
    Sucesso,
    Tiago
    http://www.investmaniacos.com.br

  7. Guilherme 7 de setembro de 2010 at 16:19 #

    Olá, Tiago, obrigado pelos seus comentários!

    E muito legal seu blog também!

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  8. Investimentos e Finanças 7 de setembro de 2010 at 17:08 #

    Olá Guilherme,

    Ótimo texto. Acredito que agora o mercado está abrindo o olho para a grande oportunidade que é o mercado de FII. Como o HC comentou se analisarmos o mercado americano e mundial o mercado de FII ainda tem muito para crescer. Acredito que é importante termos cuidado com o excesso de oferta. Isto é mais um reflexo do aquecimento do mercado imobiliário. Mas vendo pela parte dos rendimentos dos FII, que é semelhante ao rendimento da renda fixa, e é relativamente estável, com a vantagem da isenção tributária, eu acredito que o risco dos FII seja baixo, principalmente se o investidor visa receber um fluxo mensal de rendimentos e não se importa tanto com a flutuação no preço das cotas.

    Como se precaver? Alocando apenas uma parte do seu capital em FII e diversificando entre vários FIIs. Além disto, eventualmente para o investidor mais precavido, talvez seja mais interessante investir nos FII mais antigos, que já tem um longo histórico de distribuição regular de rendimentos.

    Abs

  9. Guilherme 7 de setembro de 2010 at 17:33 #

    Investimentos, ótimos comentários!

    Gostei da idéia de investir, preferencialmente, e inicialmente, em FIIs mais antigos, com um histórico consolidado de distribuição regular de rendimentos.

    Há FIIs, como o do Presidente Vargas, lançado recentemente, que, ao que parece, ainda não começaram a distribuir rendimentos, e o valor da cota se desvalorizou.

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  10. PauloM 30 de junho de 2016 at 8:00 #

    Ola! Guilherme, a impressão que dá é que você tinha uma bola de cristal em 2010!

    E no momento atual, qual sua avaliação sobre os FIIs? Agora temos dados para analisar?

    • Guilherme 1 de julho de 2016 at 12:20 #

      Obrigado, Paulo!

      Sobre a avaliação dos FIIs, penso que agora, sim, temos muito mais dados para analisar. O mercado está amadurecendo bem, e é interessante observar que a crise também atingiu o setor de fundos imobiliários.

      É preciso muito estudo para poder separar o joio do trigo.

      Abraços!

Deixe uma resposta

Powered by WordPress. Designed by Woo Themes