Pra quê a pressa em comprar (digo, financiar, quero dizer, se endividar por) um imóvel?

As compras de um determinado bem de consumo, principalmente se esse bem demandar uma alta quantia em dinheiro, devem ser guiadas por certos critérios, sendo um deles a necessidade. Nosso País está vivendo um crescimento sem precedentes no setor imobiliário. Puxado por uma gama de fatores, que vão desde a retomada do consumo, expansão da indústria da construção civil, facilidades de linhas de crédito, e até programas governamentais (“Minha casa, minha vida”), a onda de crescimento da procura e oferta de imóveis está numa fase bastante alta.

A questão que se coloca é: você está comprando um imóvel porque efetivamente precisa, ou está sendo guiado motivado por questões externas, isto é, só porque “todo mundo está comprando também”?

Como nos demais aspectos do orçamento doméstico, a compra de um bem deve respeitar um mínimo de planejamento. E, quanto mais caro o bem a ser comprado, maior é a necessidade de planejar. Compras por impulso, se até são toleráveis para itens de menor valor, como roupas, viagens e produtos não duráveis, jamais são aceitáveis quando se trata de compra de bens de grande valor, como carros e, sobretudo, imóveis.

Na semana passada, me deparei com uma interessante notícia sobre o lançamento de um livro sobre planejamento de aposentadoria e de compra da casa própria, dos autores Fábio Giambiagi e Roberto Zentgraf, livro esse denominado O futuro é agora. Destaco aqui um trecho da notícia, publicada na Gazeta do Povo, edição do dia 17.08.2010, página 24, que me chamou a atenção:

“Na compra de um apartamento de R$ 600 mil, com taxa de 12% ao ano e prestações fixas de R$ 5.805 em 180 meses, os juros no fim do contrato atingirão R$ 545,8 mil. Nesse caso, diz Zentgraf, é melhor alugar um apartamento, ao custo médio de R$ 1.480, e poupar a diferença para a prestação. Com juros de 0,5% ao mês, em 109 meses o poupador terá R$ 500 mil. ‘O livro mostra que o ideal é poupar para comprar à vista‘, diz Zentgraf” (destaquei).

É claro que cada caso é um caso. Não é possível generalizar, ainda mais num setor em franca expansão como o imobiliário. Há pessoas que precisam comprar uma casa porque vão morar na mesma cidade pelo resto de suas vidas, e, nesse caso, somado ao fato de não terem dinheiro para pagar à vista, o financiamento pode, sim, ser uma boa alternativa.

Agora, se você ainda não tem um futuro definido, está prestando concurso público – que implica em possibilidade de morar em outra cidade – e, sobretudo, tem paciência para poupar e investir, talvez (veja bem, talvez) seja uma ótima ideia não ter pressa em adquirir a casa própria, ainda mais por meio de financiamentos.

Lembre-se, também, que, ao financiar a compra de uma casa, por 10, 15 ou 20 anos, você estará comprometendo uma parcela substancial de sua renda, através do pagamento de juros, e terá que sobreviver com o restante do salário. Por exemplo, se você ganha R$ 4 mil por mês líquidos, e a prestação da casa própria custa R$ 1 mil, você terá que se virar com os restantes R$ 3 mil. E, com os restantes R$ 3 mil, você ainda terá que fazer sobrar algum dinheiro para investir em sua aposentadoria financeira, uma vez que, como todos sabemos, casa própria não é investimento.

E, se você pretende aproveitar a expansão do mercado imobiliário, não para comprar a casa própria, mas sim para investir, considero arriscado investir pagando juros (através de um financiamento). Isso porque a lógica do investimento é receber juros, e não pagá-los. Ok, pode ser que você consiga vender um imóvel comprado (financiado) na planta, com lucro. Mas isso pode não se concretizar.

Nesses casos, novamente a dica é a mesma da situação da compra da casa própria (para morar): comprar à vista. Nesses casos, oportunidades surgem com mais facilidade em compras de terrenos, lojas comerciais e escritórios, e pequenos apartamentos, como kitnetes, em áreas próximas a centros universitários e faculdades. Outra alternativa muito interessante são os fundos de investimento imobiliários, onde o capital inicial para investimento é geralmente bem menor do que o necessário para o investimento em imóveis “de tijolo”, variando de R$ 5 mil a R$ 30 mil, em média. Quando as cotas são negociadas em Bolsa, o valor mínimo para investimento passa a ser bem menor, de R$ 1 mil ou até menos (que corresponde ao valor de uma cota). Atualizado: caso você não tenha dinheiro suficiente para comprar a casa própria à vista, uma alternativa interessante é poupar o máximo que conseguir para fazer o pagamento da entrada, financiando o menor valor possível. Por exemplo, se o imóvel que você tem em vista custa R$ 300 mil, mas você dispõe de metade desse valor, R$ 150 mil, use esse valor para dar de entrada, financiando os restantes R$ 150 mil, como pretende fazer, inclusive, o leitor Reverson. Dessa forma, os juros não pesarão tanto no preço final do imóvel.

Em conclusão, não tenha pressa em comprar um imóvel. Faça sempre um bom planejamento, e verifique se o seu fluxo de caixa mensal não será muito comprometido com as prestações do financiamento. E, sobretudo, estude bastante o setor, a fim de não comprar algo que esteja sobrevalorizado.

É isso aí!

Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

p.s.: reflexões sobre os cuidados que devemos ter na compra de imóveis foram muito bem esclarecidas em dois ótimos artigos: Imóveis | | | Cuidado… podem estar preparando uma armadilha, escrito pelo Zé da Silva, no Clube do Pai Rico; e Comparando alhos com bugalhos, escrito pelo Fábio, do blog O pequeno Investidor. Um vídeo do consultor Raphael Cordeiro, para a Money TV, explica as razões pelas quais não é um bom momento para se investir em imóveis.  😀

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27 Responses to Pra quê a pressa em comprar (digo, financiar, quero dizer, se endividar por) um imóvel?

  1. Marcio Fernandes 27 de agosto de 2010 at 7:23 #

    Acho que a questão de comprar ou alugar deve ser analisada também considerando se a região tem potencial de valorização ou não, a opinião de que é melhor alugar tem claro uma base matemática, mas leva em conta que a variável valor do apartamento continua fixa, se a comprar for realizada em uma região em espansão poderá existir ganho de capital com a valorização do imóvel que supera qualquer despesas financeira com financiamento, claro que a casos e casos, eu fui um beneficiado, sempre digo que o melhor negócio que fiz na minha vida foi financiar meu primeiro apartamento, fiz isso em 2005, vendi em 2009 com 223% de valorização, isso aconteceu na cidade de Santo André, então acho que a questão “potencial de valorização” também deve ser analisada.

  2. Zé da Silva 27 de agosto de 2010 at 9:38 #

    O maior problema, a meu ver, é justamente o “papo de vendedor” … =/

    Tomem muito cuidado com isso … MUITO !!
    ( principalmente com os que “garantem” uma revenda com lucro … )

    Abraços !

  3. eduardo 27 de agosto de 2010 at 9:55 #

    A idéia de poupar para comprar à vista só seria válida se o imóvel não valorizasse tanto como vem ocorrendo no Brasil. Acho que faltou essa variável no estudo.

  4. Willy Fog 27 de agosto de 2010 at 10:17 #

    Muito bom o artigo Guilherme!

    O Gustavo Cerbasi no livro “Dinheiro: Os segredos de quem tem” também mostra que seria mais interessante poupar o dinheiro para comprar o imóvel a vista no longo prazo do que financiar, isso no caso da pessoa não ter dinheiro para pagar a vista. Acho que no site do Dinheirama o Conrado Navarro também escreveu um artigo bem interessante sobre isso.

    E para os que dizem que pagar aluguel é jogar dinheiro fora, digo que pagar altas taxas de financiamento também é jogar dinheiro fora. Se você poupa para comprar o imóvel no futuro, você vai ter poder de barganha na compra (Cash is King), do contrário, se financiar, você não tem garantia nenhuma que o imóvel vai se valorizar, podendo até, depois de 10, 15 ou 20 anos, perder da inflação.

    Grande abraço.

  5. wally 27 de agosto de 2010 at 10:56 #

    olá, vim de um feed do Fabio, de O Pequeno Investidor.

    gostei de seu blog, e do artigo também.

    a ponderação do Eduardo é válida, todavia, pelo menos em Brasília/DF, há fortes indícios de uma bolha especulativa imobiliária, e o mesmo pode estar ocorrendo em outras cidades/capitais, portanto, é bom ficar antenado às características locais para não entrar, literalmente, em uma ‘roubada’.

    abs,

    wally, do blog

    Desafiando Limites

    http://wallysou.com

  6. manofarias 27 de agosto de 2010 at 12:22 #

    Muito bom o artigo!! Só acho que para Brasília, a cidade que moro, deveria ter uma análise própria. Primeiro que um imovel que valia R$ 100.000,00 há 60 meses, 5 anos, (veja que nao estou falando de 109 meses) hoje está em torno de R$ 400.000,00, e dependo do local a diferença é ainda maior. Comprei o meu há 6 meses por R$ 380.000,00 em andar alto e, portanto, mais valorizado, hoje a média do 1º andar é R$ 430.000,00. Que tal uma análise mais específica para Brasília, excluindo os casos de RJ e SP. Grato

  7. Coringa 27 de agosto de 2010 at 13:49 #

    Concordo com o Eduardo. A questão principal é que a valorização imobiliária está exacerbada. Os apartamentos no Rio de Janeiro, onde resido, de 2009 até agora ,valorizaram-se quase 80%.Um absurdo.
    Um indivíduo , pode conseguir juntar o $$$ que ele quiser, mas se ele for comprar às vésperas da Copa em 2014 ou das Olimpíadas e 2016; a valorização será de tal monte que o capital,poupado ao longos dos anos, não irá inibir o surgimento de uma prestação alta no financiamento.

  8. gil 27 de agosto de 2010 at 14:18 #

    ou seja, bolha!!!!!!!!!!!!
    @manofarias

  9. Otávio 27 de agosto de 2010 at 15:43 #

    Essa sugestão é um absurdo, qualquer pessoa com um mínimo de discernimento financeiro verá que aluguel + poupança não te leverá a lugar algum, devido a 2 variáveis que foram totalmente omitidas no artigo: INFLAÇÃO + VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL. Ou seja, na prática (sem apresentar os cálculos) aconterá isto: depois de deixar de comprar seu luxuoso apto de 600k para ir morar num quarto e sala de 200k (lembre-se aluguel de 1.480) e de poupar por quase 10 anos até os centavos do troco, no final você só terá a quantia disponível para comprar este mesmo apto que hj custa 200k (já que daqui a 10 anos valerá 500k). Mas e o apto que eu deixei de comprar a 600k? Hoje pertence à aquele que soube fazer uma boa compra e soube negociar um bom financiamento (e ainda tem a posse de um ativo com expectativa de lucro na revenda).

  10. Sergio 27 de agosto de 2010 at 18:44 #

    Em termos de análise de investimento não há o que discutir, suas colocações estão perfeitas. Gostaria no entanto de trazer uma variável não financeira mas que entendo igualmente importante nesse tipo de decisão: as humilhações aviltantes que as imobiliárias submetem quem tem a desventura de precisar alugar um imóvel residencial, não entendo como a legislação avançada que temos na área de direito do consumidor convive com as práticas obtusas dessa gente, lamentável também é a deturpação do instituto da fiança. Vivi durante anos aquela vida de executivo pulando de cidade em cidade e necessitando alugar. Após uma experiência horrível em fortaleza, tomei uma decisão de nunca mais me submeter às exigências dessa escória, hoje se precisar mudar, compro, perdendo ou não dinheiro…

  11. Rulio 27 de agosto de 2010 at 20:58 #

    @Otávio

    “hj custa 200k (já que daqui a 10 anos valerá 500k)” –> Cuidado, esta é uma afirmação, no mínimo, arriscada e que costumamos ouvir dos “especialistas” corretores (não estou querendo ofender e nem estou dizendo que vc é um). Realmente, no momento não acredito que já estejamos em uma bolha, pois a alta dos preços dos imóveis segue às custas do aumento de crédito e do déficit habitacional, diferentemente dos EUA onde havia grande alavancagem. Porém, é preciso lembrar que o déficit habitacional concentra-se na população de baixa renda e não nas pessoas que pretendem adquirir imóveis de R$ 600.000 em valores atuais. Deste modo, afirmar que o imóvel de R$ 600.000 continuará numa escalada de preços é bem precipitado. Ademais, se uma pessoa que poupa e investe durante 10 anos não consegue disponibilizar de um valor que sirva ao menos de entrada ao imóvel desejado, significa que este imóvel não é p/ o bolso dele.

  12. Otávio 27 de agosto de 2010 at 23:04 #

    Rulio, realmente confesso que peguei um pouco pesado no comentário. O que eu quis enfatizar principalmente é o efeito inflação (projetada à 6%a.a) + a expectativa de retorno de um imóvel “bem comprado” (em áreas bastante “prósperas”). Acrescentando o fato da possibilidade de um financiamento relativamente baixo (digamos 8% a.a já incluido correção monetária) o que é factível com uma boa entrada (30-35%). Tendo em vista a ponderação totalmente condizente do Guilherme no final do tópico (de alugar somente até juntar a entrada, o que estou totalmente de acordo). No final, o imóvel de 600k que você financiou corrigido após 120 meses valerá em torno de 1.070.000. Na pior das hipóteses (já que tudo depende do custo de capital financiado), em termos financeiros, você igualará ou perderá bem pouco ao optar financiar em vez de alugar / poupar. Só que, claro, com uma vantagem que ao meu ver faz toda a diferença: você vai habitar desde o início seu apto de 600k (um custo-benefício muito interessante, haja vista a vida ser curta e não consistir apenas em poupar poupar e poupar e viver mal enquanto se está poupando). Então além da questão financeira é uma questão de filosofia (de mentalidade).

  13. Rulio 28 de agosto de 2010 at 0:48 #

    @Otávio
    “No final, o imóvel de 600k que você financiou corrigido após 120 meses valerá em torno de 1.070.000.” –> O que me preocupa no atual mercado imobiliário é justamente que não podemos ter certeza de uma valorização como essa. Moro em SP e não invisto mais em imóveis exatamente pq acho que a situação em 10 anos pode ser bem diferente. Continuo frequentando alguns lançamentos de imóveis residenciais em regiões centrais da cidade e o q vejo são muitas unidades sendo compradas com fins especulativos. Porém, não podemos esquecer que o déficit habitacional p/ a porção da população que pode viver nessas áreas e que possui um poder aquisitivo mediano p/ alto provavelmente não é muito alto. Além disso, sabemos q cada vez mais famílias estão assumindo dívidas de 10, 20 ou 30 anos p/ a compra da casa própria. Será q nos próximos 10 anos a demanda e a capacidade de novo endividamento sustentarão a elevação do preço de imóveis p/ as classes A e B?

  14. Jonatas 28 de agosto de 2010 at 13:13 #

    Oi Guilherme, oi gente,
    Acho que a discussão deve ser fomentada em dois pontos: 1) imóvel como investimento e 2)imóvel como moradia.
    No primeiro caso tudo imóvel é um investimento igual a outro qualquer, há riscos. E financiar para lucrar, sobre a minha ótica, não é uma boa. Exceção feita a imóveis muito bem avaliados. O que vemos hoje é muita especulação.
    Já no segundo, não há como avaliar. O valor de um bem é muito pessoal. Se for lhe deixar feliz morar em determinado lugar, não importa o preço que você pague, pois felicidade não é medida em valores monetários.
    Mas um pelo texto Guilherme, parabéns!
    Abraço!
    Fica com Deus.

  15. Otávio 28 de agosto de 2010 at 15:24 #

    Rulio, eu não acredito em bolha, mas sim em aumento da demanda em decorrência do crescimento da economia nos últimos anos. Os fundamentos são mais sólidos do que aqueles que antecipam o estado de “bolha”. Eu também sou de sampa. Vc pegou a era do “boom” dos horrorosos néo-classicos? Início até metade dos anos 00. Pois é, eu fui um dos que aproveitaram essa época, fiz alguns investimentos e alguns giros especulativos a curto prazo (só imóvel na planta direto com a corretora). Mas em sp já faz alguns anos que eu não invisto, embora tenha certeza da existência de um arrefecimento nos lançamentos e na procura pelas classes AA A B. Ainda faço algumas especulações, mas tenho me interessado por outras áreas (fora de sp) que ainda estão em fase de expansão. Quanto à valorização a longo prazo, eu acredito que possa haver sim, devido a expectativa da continuação do crescimento, inclusive da demanda na construção civil das classes menos favorecidas, o que ao meu ver reflete nos preços futuros. Mas obviamente o futuro é imprevisível quanto a valorização projetada (só não acredito em gap de preços nos próximos anos, ao meu ver ainda existe potencial de crescimento, aumento de credito e consequente valorização).

  16. Rulio 29 de agosto de 2010 at 14:15 #

    Eu também gostaria de pesquisar a periferia e cidades menores mas não conseguirei fazer isso. Gostaria de saber o que o pessoal daqui acha do mercado de flats em SP. Será q esse tipo de imóvel vai acompanhar o resto do mercado na próxima década ou continuará c/ uma demanda mediana como na última década?

  17. AG 31 de agosto de 2010 at 1:17 #

    Caro Rulio, gosto muito do mercado de flats de SP… lucratividade maior do que um apto, menor investimento, e teoricamente menor “dor de cabeça”…

  18. manofarias 31 de agosto de 2010 at 14:21 #

    Procurei um meio termo, até por causa das condições financeiras, são elas:
    1) Comprei um apartamento financiado de 2 quartos e após 2 anos valorizou 60% no mercado de Brasília. Dei entrada de R$ 50.000,00 e financiei R$ 125.000,00.
    2) Vendi no valor integral após 2 anos (R$ 280.000,00), quitei o saldo devedor e peguei R$ 160.000,00 e dei entrada no novo apartamento.
    3) Valor do novo apartamento: R$ 380.000,00. Financiei R$ 220.000,00.

    No final do ano, irei começar a pegar 13º Salario mais uma parte das ferias (naõ tudo, pois ninguem é de ferro) e tratarei de ir abatendo o saldo devedor.

    Conclusão: Com a queda das prestações já que é da modalidade SACRE, com os abatimento que farei, a partir do 3º ano terei uma prestação bem mais acessível.

    Foi essa solução que achei para comprar um imóvel logo sem perder a valorização e fugindo das altas taxas de juros do financiamento.

  19. manofarias 31 de agosto de 2010 at 14:22 #

    Assim, a ideia é todo ano abatendo o Saldo Devedor com o 13º e as ferias!!

  20. Fabio 3 de setembro de 2010 at 16:27 #

    Quando estava lendo “Casais inteligentes…. ” do Cerbasi.. Levei um susto, estava começando a ler a parte em que ele falava sobre alugar ao invés de financiar um imóvel de 100k, e era exatamente o contrário do que eu havia feito! (daí vc pensa, e agora?)
    porém, me digam se no meu caso não foi bem diferente!!! O gustavo falou em uma prestação de 1100 para 20 anos, então valeria a pena alugar o mesmo local por no máximo uns 800 e aplicar a diferença (300). Só que eu financiei um de 90k, dei o FGTS de entrada e pago uma prestação de 520 regressiva (25 anos, 5,5% ao ano). posso poupar os outros 500, não retirei o que já tinha aplicado para a entrada, pois deve render mais do que os 5,5% (pô!). o aluguel, do mesmo apartamento em que moro está 600,00, então se eu fosse alugar iria gastar mais do que comprando (não me perguntem o que tem de errado na conta, eu não saberia dizer). Claro que estou sentindo uma coceira de vendê-lo, pois já vi vizinhos oferecendo por 130k. o que vcs acham? abraço e parabéns pelo blog.

  21. Guilherme 5 de setembro de 2010 at 11:01 #

    Bom, fico feliz das repercussões positivas do texto, bem como da ótima qualidade refletida nos comentários!

    Fábio, acredito que vc tenha feito um ótimo negócio. Ainda mais considerando a taxa de juros do financiamento, que é bastante baixa.

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  22. Cíntia Bittencourt 10 de setembro de 2010 at 11:14 #

    Realmente muito interessante. Eu sempre tive na cabeça que alugar um apartamento seria dinheiro jogado fora. Mas pensando nos juros, acabamos pagando um aluguel pelo capital (o financiamento). Isso faria sentido para consórcios e bancos privados, mas os bancos públicos como a Caixa deveriam ter a obrigação de facilitar o financiamento da casa própria e ter juros ínfimos. A meu ver, esse seria o papel de um banco público.

  23. Flávio 11 de setembro de 2010 at 16:27 #

    Guilherme, você mencionou uma questão importante. Até que ponto estamos diante de uma valorização irreal (bolha) no mercado imobiliário. Como nos Estados Unidos, todos lá sabiam que os preços estavam inflados mas ninguém queria acabar com a festa… Pelo menos aqui não temos os mecanismos exóticos de crédito que alimentaram ainda mais os preços. Li uma notícia de que na China também há uma explosão nos preços imobiliários.
    Não vamos nos esquecer dos imóveis usados, que podem ter uma localização melhor e que com uma pequena reforma podem ser um investimento mais barato para morar ou investir.
    Quando a CEF aumentou o limite de R$ 350 mil para R$ 500 mil de utilização do FGTS para a compra da casa própria, os preços aumentaram significativamente aqui no Grande Rio. Agora, com R$ 500 mil, em alguns bairros valorizados não mais é possível adquirir um imóvel de três quartos.

  24. Guilherme 11 de setembro de 2010 at 18:47 #

    Flávio, obrigado! Vc abordou um dos fatores que têm provocado a expansão imobiliária: facilidade de linhas de crédit…, ou melhor, dívidas.

    O aumento do valor das dívidas financiáveis é um dos “motores” que estão puxando a alta do preço dos imóveis. O preço do metro quadrado tem tido uma arrancada em praticamente todos os lugares do País: o que antes custava R$ 1.500 agora custa R$ 2.500, o metro quadrado que antes custava R$ 2,5k agora custa R$ 3k, o que antes custava R$ 3k agora vale R$ 4,5k… e assim por diante.

    Resultado: as pessoas estão abrindo mão de aptos maiores (digamos, 120 m2, 3 quartos, 2 vagas), por aptos menores (digamos, 75 m2, 2 quartos, 1 vaga), justamente p/ o valor do imóvel “caber” no orçamento…

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  25. Igor 26 de setembro de 2013 at 17:54 #

    “…financiar um imóvel pode ser MUITO ARRISCADO…”

    Mas e a questão do RISCO que o investidor deve se submeter? Citado por todos os autores da área?

    Alguns já diziam: “Por trás dos grandes riscos se encontram as maiores possibilidades de ganho.”

    Seria necessário então definir uma outra aplicação para a palavra RISCO em investimentos?

    Quem garantirá que mesmo com o pagamento dos juros sobre o imóvel não seja possível vendê-lo por um preço maior posteriormente?

    Cabe ao investidor conhecer o seu mercado de atuação e ter a maturidade de investir nele com OTIMISMO (esperando o melhor) e CONFIANÇA (em caso de insucesso, saber lidar com ele).

    Pensem nisso!

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  1. Lauro Wolff Valente - 1 de setembro de 2010

    Pra quê a pressa em comprar (digo, financiar, quero dizer, se endividar por) um imóvel? http://bit.ly/bRDtjX

  2. Por que a pressa de financiar um imóvel? | opequenoinvestidor.com.br - 17 de outubro de 2010

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